Консалтинг - в последнее время это самый модный вид бизнеса. Советы за деньги сейчас раздают почти во всех сферах. Ипотека не исключение. На рынке появилось довольно много кредитных брокеров. Они помогают выбрать наиболее выгодный жилищный кредит. Но стоят ли их услуги затраченных средств? Эксперты в этом не уверены.

ЭКОНОМИЯ ВРЕМЕНИ И ДЕНЕГ

Главное преимущество ипотечных посредников в том, что они экономят время.

- При обращении к ипотечному специалисту клиенту не нужно будет обходить несколько банков или изучать их сайты для того, чтобы узнать требования, список документов, готовить несколько комплектов, а потом лично нести их в каждый банк, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп». - Ипотечный брокер, во-первых, сам подаст заявку от имени клиента в несколько банков, а во-вторых, согласует его кандидатуру с кредитором.

Время, как известно, это тоже деньги. Поэтому очень занятым, но хорошо зарабатывающим людям гораздо удобнее перепоручить рутинную работу специалистам. Они за это время больше прибыли получат на основном месте работы.

Еще один важный плюс - знание рынка. Мол, банков, работающих на рынке ипотечного кредитования, сейчас сотни. Выискивать наиболее выгодное предложение самостоятельно замучаешься, кучу времени потратишь, а все равно найдешь не то, что нужно. А профессионал-де знает наперечет все программы банков, в курсе всех новинок, скидок и сезонных акций, поэтому сможет найти оптимальное предложение. И тем самым сэкономить вам гораздо больше, чем вы потратите на его услуги.

- Можно с чем угодно справиться самостоятельно, - говорит Дмитрий Овсянников, автор проекта «Об ипотеке по-русски». - Можно и холодильник самостоятельно починить, и машину, можно и программу банка найти самостоятельно - ничего сложного в этом нет. Но, если, допустим, в 2001 году на рынке ипотеки было представлено где-то 3 - 4 банка, максимум 5, и среди этих программ можно было подобрать себе наиболее подходящую, то на сегодняшний день банков более сотни, ипотечных программ несколько сотен. И сами понимаете, в таком разнообразии подобрать себе оптимальную программу достаточно сложно. Я не говорю, что это невозможно, но сколько времени на это потребуется?! Могу сказать, что из 10 человек, которые к нам обращаются (они изучали программы банков, подбирали для себя лучшую), для 9 мы все равно находим программу хоть на 0,5 - 1%, но лучше.

Кроме того, многие брокеры уповают на то, что с некоторыми из банков у них заключены партнерские соглашения, поэтому кредиты для приведенных ими клиентов дают по более низким ставкам. А одобрение потенциальные заемщики, пришедшие по наводке ипотечного брокера, получают гораздо быстрее, чем те, кто пришел с улицы.

Тем не менее это лишь одна сторона медали. То, как себя позиционируют ипотечные брокеры. Но есть и другое мнение об их деятельности. Потенциальным заемщикам стоит знать и его.

РАБОТУ БРОКЕРОВ НИКТО НЕ РЕГУЛИРУЕТ

Если хотите мое мнение, то оно следующее. Работа кредитного брокера, по сути, техническая. Это примерно то же самое, что и посредник, который предлагает оформить документы на подачу загранпаспорта. Тот предлагает те же самые услуги: правильно заполнить анкету и получить результат в обход очереди, то есть быстрее. Но если для государственных ведомств этот бизнес еще вполне актуален (хотя и он постепенно отмирает, поскольку многие госструктуры переходят на электронную подачу документов или запись через Интернет), то для банковской сферы такой сервис в принципе не имеет смысла. Длинных очередей в банках вы сейчас не найдете. А заполнение и подача документов особых трудностей не вызывает. Справку 2-НДФЛ на вашей работе брокер ведь не будет получать?!

- Я не вижу смысла в обращении к ипотечным брокерам, - говорит Наталья Смирнова, гендиректор компании «Персональный советник». - Во-первых, вся информация о программах всех банков (и довольно подробная) есть в Интернете. С помощью специальных сайтов (см. «Полезные ссылки») можно подобрать себе оптимальное предложение, воспользоваться кредитным калькулятором. Во-вторых, нет ничего сложного заполнить документы и подать их в несколько банков. На это уйдет не так много времени, как кажется. И в-третьих, как правило, через брокера более низкие ставки предлагают только те банки, которые предлагают не самую дешевую ипотеку. А значит, вряд ли это будет реальная экономия.

Важный вопрос - конфликт интересов. Проверить, насколько независим тот или иной брокер, практически невозможно. Многие из них сотрудничают с банками, то есть фактически выступают их агентами и получают комиссию за каждого приведенного клиента (с которого, между прочим, тоже берут деньги). Поэтому не факт, что ипотечный брокер предложит вам наиболее оптимальную программу. Скорее это будет продукт, который наиболее доходен для него. Поэтому слепо доверяться профессионализму посредника не стоит. Все равно придется потратить время на то, чтобы вникнуть в нюансы различных банковских предложений, чтобы понять, какое из них самое выгодное.

И наконец, персональные данные. Ведь для получения кредита вам нужно предоставить в банк довольно много документов (копии паспорта, справки о доходах и т.д.). Если вы отдаете все это напрямую в банк, то риски минимальны. Все менеджеры подписывают соглашение о неразглашении сведений, полученных при исполнении служебных обязанностей. Это закреплено в законе. А если те же самые документы сначала получает ипотечный брокер, который самостоятельно везет их в банк, то риск утечки данных возрастает. Тем более что деятельность ипотечных брокеров пока никак не регулируется действующим законодательством. А значит, нет никакого контроля за их работой, и велик риск нарваться на мошенников.

ТОЛЬКО ДЛЯ ТЕХ, У КОГО ПЛОХАЯ КРЕДИТНАЯ ИСТОРИЯ

Бизнес кредитных брокеров довольно широко распространен в развитых странах. Там этот сектор очень активно развит. И большинство клиентов ищут предложения именно через такого рода посредников. Для сравнения: в странах Восточной Европы количество кредитных сделок через брокеров составляет 40 – 60% от общего числа, а в США — более 60%. В России этот бизнес пока слабо развит. И предпосылок для роста почти нет.

- Ипотечным брокерам уже не сладко который год, - говорит Наталья Смирнова. - Они думали, что бизнес будет так же бурно развиваться, как и на Западе, но этого не произошло. К ним обращаются, как правило, лишь две категории граждан. Во-первых, те, кому реально некогда и они вообще не разбираются в финансовых продуктах. Во-вторых, проблемные заемщики. Которые уже обратились в несколько банков и им отказали, потому что у них либо неофициальная зарплата, либо напрочь испорченная кредитная история. В таких случаях кредитный брокер находит точечное решение для очень сложного клиента.

На рынке действуют более удачные посредники - риелторы. Без участия этих людей сейчас не обходится практически ни одна сделка на рынке недвижимости. Многие агентства уже стали предлагать и услуги ипотечного брокериджа. Кто-то берет за это комиссию, а кто-то делает это бесплатно - в качестве дополнительной опции для клиента.

- Очень часто на выбор покупателей квартир, решивших оформить ипотеку самостоятельно, влияет история его взаимодействия с конкретным банком (например, наличие в нем зарплатной карты), привлекательные ставки на рекламном баннере или просто известность бренда, - говорит Мария Литинецкая. - Даже после того, как кредитор озвучит реальную цену ипотеки, клиент в некоторых случаях остается при своем решении и совершает ошибку. Обратившись за помощью к ипотечному брокеру, заемщик может сэкономить не только в цене кредита, но и во времени, что также немаловажный фактор. Конечно, некоторые продавцы жилья (как агентства недвижимости, так и девелоперы) берут комиссию за услуги ипотечного брокера, однако ее величина несравнима с возможными потерями клиента при самостоятельном оформлении займа.

В некоторых случаях услуги посредников могут достигать 8 - 10% от суммы сделки (или суммы кредита). Вряд ли правильный подбор ипотечной программы сможет отбить такую колоссальную комиссию. Поэтому любые обещания посредников стоит рассматривать с позиций экономической эффективности.

КОГДА БОЛЬШАЯ СУММА

На самом деле экономия времени - это не главный фактор при выборе ипотечного кредита. Главное - экономия, выраженная в рублевом эквиваленте. Ведь, как правило, ипотечный кредит - это цифра с шестью нулями. И допустить здесь досадную ошибку будет слишком накладно для семейного бюджета. По мнению экспертов, обращаться к брокеру есть смысл, когда речь идет о серьезной сумме кредита (обычно услуги посредников оплачиваются по фиксированной ставке). Тогда экономия может оказаться существенной.

- Средний размер кредита, по статистике Центробанка, в славном городе Москва составляет 4 миллиона рублей, - говорит Дмитрий Овсянников. - Если брокер находит вам кредит по ставке на 1% ниже, то экономия за год составляет 40 тысяч рублей. По той же статистике, человек пользуется примерно лет 7 (как правило, при условии досрочного погашения. - Ред.). Умножаем и делим пополам, потому что проценты начисляются на остаток долга. В итоге получаем экономию примерно в 140 тысяч рублей.

Для сравнения, услуги брокеров стоят в пределах 20 - 50 тысяч рублей. Хотя некоторые работают и по относительным ставкам (1 - 3% от суммы кредита), но такого рода посредники подойдут больше тем, кто берет в долг не очень большую сумму.

ВРЕМЯ - ДЕНЬГИ

Конечно, на изучение различных ипотечных программ может уйти масса времени. В большинстве случаев заемщик похож на блондинку, которая пытается выбрать себе подержанную иномарку. Сколько бы она ни сидела на автофорумах в Интернете, на реальном рынке ей все равно подсунут какую-нибудь развалюху.

Конечно, банки отличаются друг от друга различными программами. Но при этом брокеры тоже бывают разные: на рынке есть как независимые профессионалы, которые пытаются найти для клиента наиболее выгодный вариант, так и те, кто больше ценит собственную прибыль. И вы в любом случае потратите время на поиск подходящего брокера. Тогда в чем здесь экономия драгоценных минут? Уж лучше сразу зайти на пару профильных сайтов, выбрать для себя несколько наиболее выгодных предложений, обзвонить банки, чтобы уточнить все условия, а затем выяснить более подробную информацию на месте.

- Как правило, крупнейшие банки сейчас предлагают наиболее выгодные ставки, - говорит Наталья Смирнова. - Надо просто знать примерные ставки на рынке (сейчас - около 13% годовых). И если предложение ниже этого показателя, то стоит изучить его детальнее. Когда мы определим шорт-лист, то подаем документы сразу в несколько банков (это абсолютно бесплатно). А затем выбираем тот, который предложит более выгодный тариф.

И наконец, брокер не нужен в том случае, если вы приобретаете в кредит новостройку. Как правило, деньги в долг покупателям в таком случае дают лишь банки, аккредитовавшие этот объект. Конечно, условия могут быть не из лучших, но особого выбора у ипотечника не будет.

ВЫВОД

Конечно, очень многие ипотечные заемщики совсем не разбираются в том, как нужно правильно брать кредит в банке. И часто совершают глупые ошибки, о которых потом долгие годы жалеют. Но это не означает, что брокеры могут стать панацеей от их бед.

Покупка квартиры (тем более в ипотеку) - очень важное мероприятие. Поэтому в жизненно важных нюансах лучше все-таки разобраться самостоятельно. И как можно лучше. Тем более что кредит - это гораздо более простой и просчитываемый механизм, чем выбор подержанной машины. По мнению экспертов, главная проблема, почему рынок ипотечных посредников в России не развивается, заключается в том, что клиенты не доверяют брокерам. И справедливости ради, очень часто эти опасения обоснованны. Поэтому большинство заемщиков либо предпочитают заниматься поисками самостоятельно (хоть и не всегда успешно), либо руководствуются принципом: доверяй, но проверяй!

- Можно сделать следующее: самому провести анализ и выбрать для себя оптимальную программу, - рассказал мне один из знакомых. - Обратить внимание на эффективную ставку, срок и размер общей переплаты. А затем обратиться к брокеру: мол, если сможешь при прочих равных найти более выгодное предложение, тогда я заплачу тебе за твои услуги. В любом случае они оплачиваются после того, как кредит в банке будет получен.

Естественно, в этом случае выгода должна хотя бы в несколько раз превышать комиссию брокера.

Андрей Вознесенский