Сегодня мы продолжим разговор о тех игроках на рынке ипотечного кредитования, которые помогают потенциальным заемщикам, решающим квартирный вопрос.

Ипотека - вещь хорошая. Не побоимся сказать, классная.

Можно перестать мыкаться по углам и платить лендлордам аренду за чужую квартиру (отдавать безвозвратно деньги за право проживания в квартире, которая была и останется «дядиной»), а жить в своей и платить те же суммы, но уже в счет оплаты кровных квадратных метров.

Можно расширить уже имеющееся жилье и выделить родившемуся или подросшему ребенку отдельную комнату.

Но получить кредит могут «избранные».

Люди, у которых «белая» зарплата. Люди, у которых прошлое, настоящее и будущее идеально с точки зрения банков.

А как быть другим - у которых не все так хорошо (по банковским меркам)? Кто не может подтвердить свои доходы?

Давайте разберемся, на основании чего чаще всего людям отказывают в банках в получении ипотечного кредита.

1. Нет возможности подтвердить свои доходы. Вы можете быть высокооплачиваемым специалистом, вы можете десятилетиями работать на одном месте работы, но если нет справки о «белой» зарплате, в большинстве банков вы получите отказ. Нет подтверждения доходов по форме 2-НДФЛ- нет кредита.

2. Вы можете подтвердить свои доходы, и они у вас немалые. Но вы- «свободный художник», индивидуальный предприниматель, самозанятый специалист. Для перестраховки банки предлагают в этом случае весьма малые суммы под довольно большие проценты. Обосновывается такая практика тем, что доходы не гарантированные, а риски невыплаты- высоки. Автор этих строк общался с успешным предпринимателем, у которого заказы на его творческую продукцию расписаны на два года вперед. Однако ни справка о доходах по установленной форме, ни востребованность его на рынке предоставляемых услуг не убедили банкиров. Сумма кредита, которую ему готовы были предоставить, была существенно меньше необходимой для покупки жилья.

3. У вас есть и белая зарплата, и возможность взять все необходимые справки. Но в вашей кредитной истории есть пятно, из-за которого ипотечный кредит вам не оформляют. Вообще, население нашей страны потихоньку начинает осознавать, что кредитная дисциплина- это не просто серьезно, а очень серьезно. Можно как угодно относиться к пословице: «Береги честь смолоду», но правило: «Береги кредитную историю смолоду» должно стать законом жизни. И в этой жизни не будет первой, второй и так далее попыток. Достаточно одного, малейшего с позиции здравого смысла россиян, нарушения- и вы в «черном» списке. И оттуда выбраться нереально.

СЛУЧАЙ ИЗ ПРАКТИКИ

Моя клиентка подобрала себе загородный дом в коттеджном поселке. Не дом, а просто загородная резиденция. Сосновый лес вокруг, удобная дорога, река и пруды для купания- мечта! Охрана, все коммуникации, солидные соседи. Повезло еще и в том, что поселок был аккредитован в Сбербанке и на покупку домовладений банком выдавались ипотечные кредиты. Ольга собрала все необходимые справки, и мы подали документы в банк. Но представьте наше удивление, когда был получен отказ в предоставлении кредита. Ольга была удивлена не меньше меня- ведь она брала кредиты в Сбербанке, и не раз, причем рассчитывалась по ним всегда раньше срока! И кредиты были вполне приличные- на покупку дорогого автомобиля, на покупку квартиры в Москве. Что же не понравилось сотрудникам банка? Как выяснилось, во время выплаты кредита за квартиру Ольгой была допущена просрочка платежей в течение трех месяцев. Так как было желание поскорей продать машину, которой исполнялось три года, она решила все деньги бросить на погашение автокредита. Автокредит она погасила, а потом выплатила и просроченные платежи, и проценты, и штрафы. И вся сумма ипотечного кредита в дальнейшем была выплачена досрочно. Была ли согласована такая просрочка с банком по установленной форме- история умалчивает. Да, заявление подавалось, да по телефону обсуждалось. Логика Ольги была простой- я же им деньги возвращаю, ведь и тот, и другой кредит брался в Сбербанке! Вот только «карманы» у одного «владельца» оказались разные и не связанные один с другим...

Вообще, надо сказать, что кредитование загородной недвижимости еще только развивается, и получить кредит на дом или участок за городом бывает существенно сложнее, чем получить кредит на покупку квартиры (в городе или за городом).

4. Кредит вам выдают, но сумма недостаточная, либо, как вариант- у вас нет достаточного первоначального взноса на желанную покупку.

Случаи разные, а вопрос один - что делать?

Пройдя какое-то количество банков и получив во всех отказы, люди опускают руки. Ищут деньги у родственников –знакомых, влезают в потребительские кредиты с бандитскими процентами.

Однако выход есть осуществить задуманное с меньшим потерями.

Не все игроки на этом рынке- сменившие личину риелторы, для которых консалтинг служит лишь для привлечения клиентов на покупку или продажу квартир.

Существуют организации, которые берут на себя посредничество между «отказниками» и банками, и в большинстве случаев помогают получить кредит «безнадежным» с точки зрения «народных» банков.

Процедура довольно проста.

Клиент заключает договор на консалтинговые услуги, в котором четко прописано, какая сумма кредита и на каких условиях будет одобрена. Скорее всего, потребуются дополнительные справки и документы. И через 3-5 дней после предоставления документов будет получено одобрение банка.

На что надо обратить внимание, обращаясь в подобную организацию.

Самое главное, что вы должны выяснить- не предлагают ли вам получить кредит в крупном (или не очень) банке обманным путем. Есть коррумпированные менеджеры, которые закрывают глаза на явное нарушение правил банка по кредитованию. Если подобный обман раскроется- мало не покажется никому.

Агентства, которые работают честно на рынке, предлагают ипотечные программы в небольших банках, которые относятся более лояльно к клиентам и готовы потратить время и силы на проверку платежеспособности потенциальных заемщиков.

Второе. Понятно, что подобные организации- коммерческие. А значит, за их услуги придется заплатить. Сколько? Комиссию в виде разового платежа в сумме от 2 до 6% от суммы одобренного кредита. Процентная ставка по получаемому кредиту не будет дискриминационной, в пределах предложений по рынку кредитов. Самый главный вопрос- когда вам предлагают оплатить услуги. Если речь идет об оплате уже полученного одобрения вас банком в качестве заемщика- это хороший признак честной работы. Еще лучше, если в договоре вам дают гарантии сопровождения вашей сделки, чтобы не было неожиданностей после подбора варианта уже при одобрении выдачи кредита на конкретно подобранную квартиру.

2-6% от суммы кредита – много или мало? Решать вам. Если сравнивать 12-14 процентов по ипотечному кредиту и 19 – по потребительскому (если такова альтернатива)- то, наверное, имеет смысл.

Конечно же, желательно иметь добрые положительные отзывы о работе агентства- но в какой области и к каким специалистам это правило неприменимо?

Как видите, нерешаемых задач нет. И если вы приняли решение купить недвижимость- пусть моя статья будет вам подсказкой, как это сделать.

Удачных вам продаж и успешных покупок!

Радин Максим