Спроса на ипотечные кредиты в строящихся коттеджных поселках почти нет, полагают одни участники загородного рынка. Другие уверены: спроса нет, потому что покупатели не рассчитывают на кредиты – банки приучили клиентов к отказам

Объемы ипотечного кредитования на первичном загородном рынке исчезающее малы: по оценке руководителя бизнеса ипотечного кредитования Банка «Санкт-Петербург» Дмитрия Алексеева, - не больше 2% в ипотечных портфелях банков. Причин для этого много: вялый загородный рынок, законодательные проблемы, невнятные концепции, правовой статус земельных участков и т.д. При этом ипотека, полагает Алексеев, - «поддерживающий механизм для загородного рынка».

Кредиты для своих

Наиболее охотно банки кредитуют клиентов в проектах крупных застройщиков, давно работающих на городском рынке. Такие застройщики могут рассчитывать на кредит от банка, а позже – на аккредитацию загородного проекта – по принципу городских строек. Это проекты Mistola Hills, «Кантеле» и т.п. Либо это проекты девелоперов загородного рынка с большим стажем работы. Например, проект «Медовое» компании «ПетроСтиль» аккредитован сразу в нескольких банках, Мастер Банк аккредитовал два проекта компании «ПетроМар Девелопмент».

По словам Елены Карасёвой, директора по маркетингу компании «ПетроСтиль», в отличие от городских программ с отлаженными механизмами, загородные проекты требуют от банков индивидуального подхода. «Именно поэтому зачастую номинально заявленная ипотека за городом оказывается при внимательном рассмотрении кредитованием под залог уже имеющейся недвижимости, или объект залога в коттеджном поселке оценивается с дисконтом. И условия ипотеки за городом больше варьируются от проекта к проекту, чем в городе. Тут все зависит от юридической чистоты проекта, степени его ликвидности, по мнению банка, качества концепции и репутации застройщика», - пояснила она.

Кредиты для посторонних

Одна из причин, по которой банки не работают с застройщиками, - федеральное законодательство: положения 214-ФЗ нельзя применить к коттеджному строительству, поясняет Алексеев. Под этот закон подпадают только малоэтажные дома на несколько квартир. Там покупателей подстерегут законодательные проблемы на более поздних этапах, но ипотечное кредитование возможно.

Рассматривая кредитную заявку, банки обращают внимание на целый ряд параметров. «Чтобы объект получил аккредитацию Газпромбанка, строительство должно вестись согласно проекту комплексной застройки и в соответствии с действующим законодательством, т.е. по инвестиционному договору», - подчеркивает Виктор Моторин, начальник отдела кредитования физических лиц Газпромбанка. В период строительства обеспечением может служить залог прав имущественных требований по договору соинвестирования строительства дома. После оформления права собственности на объект банк может принять его в залог – вместе с земельным участком. «Но в действительности застройщики чаще ведут строительство на условиях договора оказания услуг и без оформления собственности на земельный участок. Соответственно, отсутствует предмет залога, и нет оснований для ипотеки», - поясняет Моторин.

Кроме того, банки учитывают категорию земли, на которой стоит объект, требуют, чтобы дом был предназначен для круглогодичного проживания и чтобы в нем разрешалась регистрация, отмечает советник генерального директора компании «Стинком» Светлана Невелева. «Реально получить кредит под залог готового и ликвидного объекта. Но под залог готового объекта в поселке, который еще строится, банки кредита не дадут», - рассказывает она. И землю в залог банки берут крайне редко. «Многие застройщики хотели, но не смогли получить аккредитацию в банках. Некоторые добились своего. Но зачастую это только реклама: клиенты, которые обращается за ипотечным кредитом, получают отказы под разными предлогами», - пояснила Невелева.

Замкнутый круг

Доподлинно неизвестно, что есть причина, что – следствие, малый спрос или отказы банков. По мнению Алексеева, спроса на ипотечные кредиты нет из-за вялости загородного рынка: «Два-три коттеджа в месяц считается хорошими темпами продаж. Для развития ипотечного кредитования это не темпы. Плюс нет культуры потребления загородной недвижимости».

По словам Карасёвой, в классе de luxe более востребованы рассрочки на средний и короткий срок. Но в сегменте «комфорт» интерес к сделкам с привлечением механизма ипотеки значительно выше. «Большинство покупателей приобретают объекты как замену городскому жилью. Именно поэтому они ориентируются на привычные «городские» схемы финансирования», - отметила она.

Невелева объясняет низкую активность ипотечных заемщиков за городом возрастными особенностями. По результатам исследований ВТБ24, ипотечные заемщики стремительно молодеют – средний возраст сейчас 30 лет. Старшее поколение старается решить квартирные проблемы, не прибегая к ипотечным кредитам. «Покупатели загородных объектов – как раз такое старшее поколение. Наверное, они бы брали кредиты, если бы это было легко, но банки приучили к отказам. А теперь жалуются на отсутствие спроса – замкнутый круг», - говорит она.

Не разомкнуть

Блестящих перспектив ипотечному кредитованию на загородном рынке эксперты не пророчат. Лучшую перспективу имеют проекты, в составе которых есть таунхаузы, дуплексы и прочие малоэтажные дома. Территориально такие проекты располагаются, в основном, на подступах в к городу и в пригородах. С точки зрения банков именно они – наименее рискованные.

Елена Зубова