Разбираемся, каких специалистов выгодно привлекать при жилищном кредитовании, а от чьих услуг можно отказаться

Любая сделка с недвижимостью включает в себя как минимум две стороны: продавца и покупателя. Когда речь заходит о покупке жилья в кредит, возникает еще один участник – банк, который, собственно, выдает покупателю недостающую сумму денег. Тем не менее процесс выдачи ипотеки довольно сложный, поэтому в нем участвует множество разнообразных специалистов. Мы решили выяснить, услуги каких компаний обязательны при ипотечной сделке, а от каких можно вполне отказаться с пользой для кошелька.

Любая сделка с недвижимостью включает в себя как минимум две стороны: продавца и покупателя.

1. Банкиры

Как показывает статистика, лишь каждая пятая квартира в России покупается с помощью кредитных средств. То есть 80% покупателей обходятся собственными накоплениями либо берут в долг у родственников, друзей, знакомых или коллег.

Тем не менее такого рода займы нельзя назвать ипотечными. Деньги могут даваться под проценты или без процентов, но в большинстве случаев купленная квартира не находится в залоге. По крайней мере, соответствующего соглашения частный кредитор и заемщик, как правило, не заключают.

Чтобы не оставлять покупаемую квартиру в залог банку (а это главный отличительный признак ипотечной сделки), можно взять у него кредит наличными. Однако это не очень выгодно. Ставки по потребительским кредитам вдвое, а то и втрое превышают ставки по ипотеке. Суммы по ним, как правило, не превышают миллиона рублей, а срок очень короткий – не более 5 лет.

А вот ипотечный кредит, наоборот, – самый дешевый и длительный из всех. Банк страхует свои риски тем, что берет в залог квартиру. Ведь ее можно продать, если у заемщика не будет денег для погашения займа. Поэтому ипотеку дают на 25 – 30 лет под невысокий процент. Благодаря этим двум факторам сумма, которую можно взять в долг для решения квартирного вопроса, довольно серьезная (зависит, естественно, от дохода заемщика и созаемщиков).

Так что пользоваться услугами банка при покупке квартиры – это довольно разумный ход, если собственных сбережений не хватает. Однако при этом необходимо минимизировать собственные риски. То есть накопить как можно более высокий первоначальный взнос (хотя бы 20 – 30% от стоимости квартиры) и взять кредит из расчета, что на ежемесячные платежи будет уходить не более трети вашего семейного дохода. В этом случае ипотека не станет обременительной.

Чтобы получить одобрение в банке, нужно предоставить довольно обширный пакет документов. Основные из них – это паспорт, справка 2-НДФЛ и копия трудовой книжки, заверенная на работе. Исходя из той информации, которая предоставлена, в банке определят, какую сумму, на какой срок и по какой ставке они могут выдать в кредит конкретному заемщику. Обычно, когда одобрение на определенную сумму в банке получено, оно действует в течение трех месяцев. За этот срок заемщику необходимо найти подходящую квартиру и зарегистрировать кредитный договор и сделку купли-продажи недвижимости. И здесь в дело включаются другие участники ипотечной эпопеи.

2. Оценщики

Если банк одобрил вам определенную сумму, это еще не значит, что он вам ее выдаст. Для этого вы должны найти подходящую квартиру. Согласно имеющимся правилам Центробанка России, общая сумма кредита, включая проценты за год пользования, не должна превышать стоимости заложенного объекта недвижимости. Если заемщик не сможет выплатить кредит, банк должен быть уверен в том, что он сможет вернуть потраченные деньги и погасить другие затраты за счет продажи квартиры.

Другими словами, квартира должна не только стоить как минимум на 20% больше, чем выданная вам сумма кредита, но и быть ликвидной. Обычно банки не дают деньги под залог квартир, находящихся в других регионах или в старом жилищном фонде (обо всех требованиях, которые предъявляют банки к объектам залога, читайте в других статьях раздела).

Основная суть этой обеспечительной меры – страховка от невозврата кредита. А чтобы понять, сколько в действительности (по рыночной оценке) стоит квартира, банки пользуются услугами оценочных компаний. Точнее они перекладывают эту обязанность на заемщиков и требуют от них провести оценку приобретаемой недвижимости. И, соответственно, заплатить за это.

Обычно банки предлагают заемщикам сразу несколько оценочных компаний на выбор. Оценка квартиры проводится довольно быстро – в течение 2 – 3 дней. А стоимость этой процедуры (в зависимости от цены и месторасположения объекта) составляет от 3 до 10 тысяч рублей. Отказаться от проведения оценки недвижимости нельзя. Это обязательное условие выдачи кредита. Впрочем, как и страховка…

3. Страховщики

До тех пор пока ипотечный кредит не погашен, заемщик обладает правом собственности на объект недвижимости, но не может распоряжаться им в полной мере. То есть, жить и прописаться в квартире он способен, а вот продать ее без разрешения кредитной организации – нет. Тем не менее банк при таком раскладе несет определенные риски. Ведь может пострадать как квартира, так и заемщик, который обязан вернуть долг. Все эти риски банк, естественно, перекладывает на покупателя квартиры.

Во-первых, кредитная организация заинтересована в том, чтобы платежи по кредиту поступали ежемесячно и без задержек. Поэтому в первую очередь страхуется сам заемщик – на случай смерти или потери трудоспособности. Если такое несчастье происходит, то страховая компания либо полностью погашает кредит за заемщика, либо совершает ежемесячные платежи до момента возврата трудоспособности. Ежегодно оплачивает страховой полис при этом сам заемщик.

Во-вторых, банк желает, чтобы объект залога находился в хорошем состоянии и не терял своей рыночной стоимости. Поэтому банк требует, чтобы заемщик страховал квартиру на случай пожара, стихийного бедствия или противоправных действий других лиц. В этом случае страховая компания покроет потери за свой счет. Приобретение этого полиса также обязательно. На короткий срок избежать его смогут лишь покупатели новостроек, пока на них еще не оформлено право собственности на квартиру.

В-третьих, страхование титула. В этом более заинтересован сам заемщик, потому что данный полис защищает его от действий мошенников. Ведь если вдруг через какое-то время окажется, что у квартиры нашелся реальный владелец (а не тот человек, который продал квартиру) и он через суд сможет доказать свою правоту, то заемщик останется и без квартиры, и с миллионными долгами. Данный вид страхования является добровольным. При этом он более распространен на вторичном рынке и довольно редко применяется при ипотечных сделках, поскольку банк обычно проверяет юридическую чистоту квартиры.

И, в-четвертых, по стандартам АИЖК заемщики обязаны страховать свою ответственность в том случае, если они внесли в качестве первоначального взноса менее 20% от стоимости квартиры.

В среднем страховка ипотечной квартиры обходится заемщикам в 0,5 - 1% от суммы кредита. И с каждым годом уменьшается, поскольку снижается остаток тела займа. При досрочном погашении заемщик имеет право вернуть остаток страховой суммы за неиспользованный период времени. А вот деньги, потраченные на риелтора, вернуть уже не получится…

4. Риелторы

Покупатели жилья делятся на два вида. Опытные обычно обходятся без услуг посредников. Новички предпочитают довериться профессионалам, несмотря на то, что их услуги стоят довольно дорого (доходит до 3 – 5% от стоимости квартиры). Риелторы могут помочь покупателям в поиске подходящего объекта недвижимости, созваниваются с продавцами, организуют встречи.

Далее, когда покупатель определился с понравившейся ему квартирой, риелтор представляет интересы заемщика во всех инстанциях. Он проверяет юридическую чистоту квартиры, берет выписки из домовой книги, стоит в очередях в различных инстанциях, собирает пакеты необходимых документов, передает их куда следует. Кроме того, делает все возможное для того, чтобы закрепить объект за своим клиентом (то есть организует внесение аванса или задатка на юридически подходящих для клиента условиях).

Использование услуг риелторов остается на усмотрение заемщика. При ипотечной сделке юридическая чистота объекта будет проверяться банком, а при покупке новостройки никакие документы собирать в принципе не надо. Застройщик и кредитная организация самостоятельно решат этот вопрос между собой. Поиск подходящей квартиры, как правило, занимает продолжительное время. Найм риелтора позволит сократить этот срок и сделает поиск объекта более целенаправленным. Но в данном случае каждый покупатель выбирает, что ему важнее: время или деньги. То же самое и с посредниками в поиске выгодного кредита…

5. Ипотечные брокеры

В последнее время на рынке появилось довольно много посредников, которые предлагают свои услуги по поиску оптимального жилищного кредита. Действительно, мало кто из потенциальных заемщиков тщательно анализирует рынок банковских услуг перед тем, как подать заявку на ипотечный кредит в тот или иной банк. При этом всего на 1% более высокая ставка может вылиться в конечном итоге в солидные потери, исчисляемые десятками, а то и сотнями тысяч рублей.

Тем не менее от услуг ипотечного брокера вполне можно отказаться. Всю информацию об ипотечных программах банков можно найти как на их официальных сайтах, так и на других специализированных ресурсах (например, banki.ru или sravni.ru). В некоторых случаях брокеры могут разъяснить нюансы, которые не видны обывательским взглядом, и даже предоставить скидку в конкретном банке, с которым у них заключено партнерское соглашение. И, естественно, подготовить пакет необходимых документов. Но в данном случае может оказаться, что ипотечный брокер вряд ли будет делать объективный анализ всех предложений на рынке.

В общем, у каждого из этих способов есть как свои недостатки, так и свои преимущества. Если будете самостоятельно изучать все предложения на рынке, то потратите много времени. Кроме того, есть риск нарваться на «подводные камни», которые есть в каждой сфере деятельности. Доверившись же профессионалам, вы рискуете переплатить за данную услугу, так как довольно часто ипотечные брокеры находятся в сговоре с конкретными банками – то есть получают от них комиссию за новых клиентов. В итоге такой консультант вряд ли предложит вам лучший по цене и качеству вариант, а скорее будет преследовать собственные интересы. Чего не скажешь о тех, кто выполняет техническую работу…

6. Нотариусы и регистраторы

Юридическое заверение некоторых документов требуется довольно часто. Ипотечная сделка не исключение. Однако услуги нотариуса понадобятся далеко не всем. К примеру, если вы покупаете квартиру в кредит, находясь в браке, то вам потребуется нотариально заверенное согласие супруга. Однако в остальных случаях ипотечная сделка обходится без участия этих специалистов.

А вот без регистраторов обойтись не удастся. По закону сделки по ипотеке подлежат обязательной регистрации путем внесения в единый государственный реестр. После регистрации заемщик (покупатель) становится легальным собственником своего имущества. Срок регистрации составляет в среднем около трех недель (этот срок установлен законодательством).

И здесь опять же у покупателя есть выбор: либо сделать это самостоятельно и провести немало времени в регистрационной службе, либо отдать это на откуп посреднику. Если у вас есть риелтор и вы приобретаете квартиру на вторичном рынке, то всю процедуру он возьмет на себя. При покупке новостройки продавец изначально предлагает покупателю такую услугу. Стоит она обычно от 0,5 до 1% от стоимости квартиры, но зато существенно экономит ваше время.

Отказаться от услуг регистратора не получится. Госпошлину платить все равно придется. А вот пользоваться или нет помощью посредников, остается полностью на ваше усмотрение.