По прошествии 15 лет существования ипотеки в России в 2012 году будет достигнут абсолютный рекорд по объемам выдачи кредитов на покупку жилья, ожидают в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

На прошлой неделе генеральный директор АИЖК Александр Семеняка заявил, что за 2012 год объем выдачи ипотечных кредитов в России составит около 1 трлн рублей. По данным АИЖК, в 2012 году каждая пятая сделка купли-продажи жилья будет совершена с использованием кредитных средств. По оценке риэлторов, доля ипотечных сделок при покупке жилья на первичном рынке может составить 40%.

Объем выдачи ипотеки зависит от процентной ставки

Объем выдачи ипотеки прямо зависит от процентной ставки. Для того чтобы посмотреть, как объемы кредитования в российской ипотеке зависят от процентных ставок, воспользуемся статистикой Центробанка.

Так, до кризиса рекордная отметка по процентным ставкам остановилась на уровне 12,5%. Именно до такого уровня опустилась средневзвешенная ставка по рублевой ипотеке летом 2008-го. И тогда совокупная выдача за год составила у нас около 655 млрд рублей.

В кризисном девятом, шутят злые языки, "смертную казнь в России заменили ипотекой под 25% годовых". То есть ставки в большинстве банков стали просто запретительными. И выдача вполне предсказуемо упала в четыре с лишним раза - до 152 млрд рублей.

Столь же логично наша ипотека повела себя и сразу после кризиса. 2011 год стал рекордным по выдаче: 746 млрд рублей ипотеки. То есть существенно выше докризисного уровня. Вполне правдоподобным объяснением этому выглядит столь же уверенное снижение средневзвешенной ставки за этот период. За год она плавно опустилась с 13,0% в январе до рекордно низких 11,6% в октябре. Правда, держались на этом уровне ставки недолго: уже в декабре их среднее значение поднялось до 11,7%. Но на объемах выдачи это еще не успело сказаться.

Зато вполне ощутимый рост ставок мы отмечаем в текущем году: январь - 11,9%, февраль - ровно 12%. Сейчас, в начале осени, средневзвешенная ставка выросла уже до 12,3%. "И, очевидно, продолжит расти, поскольку в августе после долгого выжидания поднял-таки ставки безоговорочный лидер рынка - Сбербанк. Причем поднял не на шутку: по некоторым продуктам на 1,5%", - рассказал "РБК-Недвижимости" председатель совета директоров компании "ВСК-Ипотека" Владимир Лопатин.

Как сообщил руководитель отдела ипотеки девелоперской компании Tekta Group Роман Строилов на выставке "Недвижимость-2012", Сбербанк в ближайшее время планирует уже второе за текущий год повышение ставок по ипотечному кредитованию. По его данным, ставки будут повышены уже в октябре текущего года.

То есть тренд по ипотечным ставкам, очевидно, изменился - со снижения на рост. А как это отразилось на объемах? Опять адекватно. Второй квартал текущего года дал 254 млрд рублей. То есть практически на уровне четвертой четверти прошлого года. "А это и значит, что расти мы уже перестали, и далее вполне правомерно ожидать даже падения", - прогнозирует Владимир Лопатин.

При какой ставке в России перестанут брать ипотеку

"Если оценить ситуацию с оглядкой на мировой опыт, то и сегодняшние ставки в российской ипотеке, по сути, запретительные. Но ведь берут! И, в общем, правильно делают. В абсолютном выражении наши ставки чуть ли не самые высокие в мире, но если сравнить их с нашей же инфляцией, особенно в жилье, все выглядит не так уж мрачно", - размышляет Владимир Лопатин.

По его словам, инфляция с лихвой компенсирует заемщикам относительную дороговизну нашей ипотеки. Вспомним: процентные ставки для первых российских ипотечных должников порой сильно зашкаливали за 20% годовых. "И что, этим смельчакам мы должны посочувствовать? Да они счастливчики, каких поискать! Купили квартиры (в основном московские) по нынешним меркам буквально за бесценок. Случившееся с тех пор подорожание жилья многократно окупило все их затраты, даже с учетом пресловутой "переплаты" по дорогущим кредитам", - отмечает Владимир Лопатин.

Сейчас, конечно, по словам эксперта, времена не те: на 3-5% в месяц недвижимость в России не дорожает, как это было, например, в предкризисные 2006-2007 годы, но на 10-12% в год уверенно растет. "Следовательно, ипотечные кредиты в нашей стране по-прежнему фактически бесплатны для заемщиков, - заключает Владимир Лопатин. - Бесплатны, но малодоступны - в этом парадокс".

По его словам, 4% годовых в Америке, при инфляции, близкой к нулю, теоретически должны быть более обидны для американских заемщиков, чем наши 12% при инфляции в жилье тоже в 12%. "Но практически для текущего семейного бюджета американские 4% гораздо легче наших 12% - это очевидно. В цене квартиры я, заемщик, выиграю послезавтра - когда и если буду ее продавать. А платить по кредиту мне приходится уже сегодня, и хорошо бы поменьше", - говорит Владимир Лопатин.

"Думаю, совсем брать ипотеку у нас не перестанут ни при какой ставке. А вот многократное падение спроса произойдет тогда, когда ставки по ипотеке будут заметно выше темпов роста стоимости жилья. А тем более когда эти темпы станут отрицательными, как уже было во время кризиса, когда недвижимость подешевела на 30-40%", - считает эксперт ипотечного рынка.

Если нахлынет вторая волна кризиса

По мнению опрошенных "РБК-Недвижимостью" специалистов, даже если нахлынет вторая волна кризиса, реакция российских кредиторов в ипотеке будет не такой истеричной, как в конце 2008 года. Во-первых, потому, что при первой волне российская ипотека повела себя гораздо лучше, чем можно было ожидать: и с точки зрения размеров просрочки, и с точки зрения эффективности работы с ней. Во-вторых, потому что в нынешней нашей ипотеке мы гораздо меньше зависим от мировых рынков и зарубежных финансовых ресурсов. А если точнее, то практически никак не зависим. "Окошко на Запад" для нашей ипотеки как закрылось в конце 2008-го, так с тех пор и не открывалось - кредитуем на свои.