Не все родственные отношения идеальны. Не каждый родственник, даже самый близкий, готов подарить недвижимость. Зато бывают ситуации, когда родственник готов квартиру продать – а другая сторона готова купить. Вот только что делать, если денег не хватает? Первая мысль – ипотека! Но, оказывается, подобные сделки кажутся банкам весьма подозрительными.

Банковские эксперты не отрицают, что сделка между родственниками с привлечением ипотеки теоретически возможна (да и закон не ограничивает в этом покупателей и продавцов). Но потребуется немало усилий, чтобы найти банк, который одобрит выдачу такого кредита. Причин тому несколько.

«Не зря существует мнение, что иметь товарно-денежные отношения с родственниками – себе дороже, это относится и к проведению ипотечной сделки, в первую очередь с точки зрения затрат времени и сил. Как правило, банки не проводят ипотечные сделки между родственниками, поскольку возникает очень много нюансов, связанных с возможным сговором, нерыночным формированием цены на квартиру со всеми вытекающими из этого последствиями», - комментирует Наталья Коняхина, начальник управления ипотечного и потребительского кредитования СМП Банка.

Так, стоит уточнить, что получить ипотеку на квартиру, приобретаемую у супруга (супруги) или собственных детей и вовсе не получится. Хотя дети, напротив, купить квартиру у родителей могут, но и здесь есть ограничения: родители должны быть постоянно зарегистрированы в ином объекте недвижимости (например, на даче, теперь это возможно) или иметь в собственности еще один объект, помимо продаваемой квартиры.

Нецелевое расходование и доли

Волнует банк и возможное нецелевое расходование средств, полученных под залог квартиры. «Банк должен убедиться, что сделка не фиктивная, т. е. проводится не с целью получить деньги на какие-либо иные нужды семьи, - говорит Сергей Арзянцев, директор департамента ипотечного кредитования НОМОС-БАНКа . - Как правило, это подтверждается при проведении расчетов. Например, деньги (и собственные, и заемные) перечисляются продавцу безналичным путем».

При этом, уточняет эксперт, банк охотнее пойдет на кредитование такой покупки, если квартира принадлежит не только родственникам, а находится в долевой собственности с другими лицами, не связанными между собой родственными узами, – так риски сговора между сторонами сделки становятся менее вероятными.

«Закон об ипотеке» возможность залога долей предусматривает (об этом статьи 6 и 7 данного документа1) – при согласии всех собственников общего имущества или без согласия, если доля выделена2).

Но, даже учитывая законную возможность, получить кредит под залог доли, скорее всего, можно только теоретически, ведь на практике банки избегают кредитовать покупку долей, комнат, так как подобные залоговые активы – достаточно проблемные, их нужно долго проверять, а в случае проблем с заемщиком сложно будет выгодно и быстро продать.

Но, как уже говорилось, все зависит от банка. Возможно, найдутся кредиторы, которые одобрят такую сделку на определенных условиях – например, под повышенный процент. «Если сомнения в чистоте сделки остаются, то банк может предложить получить кредит под повышенную ставку, приближенную к условиям по программам нецелевого кредитования», - считает Сергей Арзянцев.

Вернуть потраченное

Еще один нюанс, который надо иметь в виду тем, кто задумался о приобретении квартиры у родственников (даже если речь не идет об ипотечной сделке). Поскольку на покупку недвижимости тратятся значительные суммы, мало кто пренебрегает возможностью получить налоговый вычет, то есть вернуть 13%. С 2009 года максимальная сумма, с которой можно вернуть проценты, составляет 2 млн рублей.

Налоговый вычет – это льгота. И она не предоставляется, если сделка купли-продажи жилья (или доли) была заключена между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми (глава 14.1, статья 105.1 Налогового кодекса РФ). С 1 января 2012 года круг взаимозависимых лиц был расширен, но и раньше в него входили: супруги, дети (в том числе усыновленные), родители, неполнородные братья и сестры, опекуны и подопечные.

Таким образом, налоговая инспекция при проверке такой сделки (между родственниками) вправе отказать в предоставлении налогового вычета.

Выход есть

Если вы все же твердо намерены добиться покупки квартиры у родственников, а без помощи банка вам не обойтись, то, может быть, вам пригодятся следующие советы.

Поскольку банков очень много, а ипотечных программ у каждого из них – несколько, то их изучение может потребовать большого количества времени. Не самая плохая идея – обратиться к ипотечным брокерам. Они будут нацелены на поиск подходящей именно вам ипотечной программы и подадут документы в банк. Хотя и это не дает гарантии получения ипотеки под конкретную квартиру.

Если денег на покупку недостает не так уж много – можно взять потребительский кредит. Иногда банки выдают без обеспечения 1-2 млн рублей. Правда, ставки по потребительским кредитам «кусачие» - от 16% до 24% годовых. Можно рассчитывать на сниженную процентную ставку, если вы являетесь зарплатным клиентом банка. Кроме того, можно попытаться получить кредит под залог уже имеющегося в вашей собственности жилья (если оно есть). Кредиты с обеспечением – менее рискованные.

Не надо пытаться скрыть от банка факт, что вам нужен кредит на покупку квартиры именно у родственников. Это просто бесполезно. Служба безопасности банка все равно выявит этот факт (если, конечно, родственник-продавец квартиры – не троюродная тетушка бывшего мужа вашей сводной сестры). Но в любом случае, попытка обмана банка уже подрывает доверие к вам, и такого клиента могут занести в черный список. Кроме того, быть честным заемщика обязывает закон3.

К тому же, если вы намерены в будущем совершать с этой квартирой какие-то сделки, то в ваших интересах позаботиться о юридической чистоте этого объекта. Сам по себе факт покупки квартиры у родственников, считают эксперты, репутацию квартиры не портит, если сделка совершалась полностью законно.

1 (Ст. 6 Закона об ипотеке) Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

2 (Ст. 7 Закона об ипотеке) 1. На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.

3 (ст. 12 Закона об ипотеке) При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других правах). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.