Из-за кризиса многие банки предпочли отказаться от выдачи кредитов на покупку жилья, другие же различными способами меняют условия по уже выданным ипотечным кредитам. Проблема дальнейшего удорожания или требования досрочного погашения ипотеки для заемщиков может стать масштабной. Выше ставку

Финансовый кризис в первую очередь ударил именно по ипотечному кредитованию. Дело в том, что для финансирования программ на покупку жилья банки использовали "длинные" деньги, которые в свою очередь занимали за рубежом. Только за последние три месяца стоимость заемных денег даже для крупных банков выросла на 2-4% годовых, а мелкие и средние банки вообще лишились возможности занимать как за рубежом, так и на внутреннем рынке. В сложившихся условиях банки вынуждены изыскивать различные способы сокращения собственных издержек и восполнения недостающей ликвидности. Одним из первых таких способов может стать изменение процентной ставки по уже выданным кредитам. Так, в октябре СКБ-банк в городе Екатеринбурге и пермский Камабанк применили такую меру. В обоих банках такую меру назвали вынужденной и мотивировали "сложной экономической ситуацией в стране". Если ранее кредиты, выданные СКБ-банком, стоили заемщикам 16,75% годовых, то сейчас они подорожали на 2,5-3,0% годовых. Камабанк в Перми пока не сообщил величину удорожания кредитов на покупку жилья, но намерен уведомлять об этом каждого заемщика в письменном виде и заблаговременно.

Не в ту сторону

Вообще, банки вправе повышать ставки по уже выданным кредитам в случае, если это прописано в их договоре с заемщиками. Такое право предусмотрено у многих банков, в том числе и у крупнейших. Например, Сбербанк вправе "в одностороннем порядке производить по своему усмотрению повышение процентной ставки по договору, в том числе, но не исключительно, при условии принятия Банком России решения по повышению учетной ставки". В договорах других банков такая возможность детализирована - например, если ставка рефинансирования ЦБ выросла более чем на 25% с момента подписания ипотечного договора. Ипотечные договоры, например, Банка Москвы и ДжиИ Мани Банка предусматривают изменение ставки через три года после подписания договора.

В столичных городах пока не выявлено случаев, чтобы банк менял ставку по уже выданному кредиту, ссылаясь на кризисные меры. Но в некоторых московских банках признались, что меняют ставку по тем кредитам, которые выдавались на строящееся жилье. "Условия договора подразумевали изменение ставки по кредиту в случае, когда заемщик получит жилье в собственность,- говорит представитель российского банка из числа 50 крупнейших, пожелавший оставшийся неназванным.- Однако в договоре не указано, в какую именно сторону должно быть изменение. Естественно, сейчас мы повышаем ставки по таким кредитам, тогда как в докризисное время заемщик вправе был рассчитывать на снижение ставки на 0,5-1,5% годовых".

Банкиры не скрывают, что в условиях продолжающегося кризиса намерены воспользоваться возможностью изменения уже выданных кредитов. Как отмечает начальник управления по кредитной работе и заключению сделок блока "Ипотечное кредитование" Альфа-банка Олег Пятлин, если договор не предполагает одностороннего изменения ставки, это возможно по обоюдному согласию сторон.

Способы воздействия

У банкиров есть собственные рычаги воздействия на заемщиков. Кредитные договоры некоторых банков предусматривают право досрочного требования возврата кредита, если заемщик сообщил о себе ложные сведения при получении кредита, не зарегистрировал ипотеку на квартиру в пользу банка, если у него резко ухудшилось финансовое положение или банк смог доказать нецелевое использование выданных денежных средств. Большинство ипотечных кредитов включают в себя пункт и о действиях банка в условиях форс-мажорных обстоятельств, к которым банки могут отнести и развивающийся сейчас финансовый кризис.

Кроме того, основания для досрочного возврата кредита предусматривает сейчас и действующее законодательство, например, три просрочки по кредиту в течение одного года. Федеральный закон "Об ипотеке" указывает на нарушения правил пользования квартирой, например, ее использование не по назначению. "В любом случае,- отмечает начальник управления розничных кредитных продуктов Промсвязьбанка Иван Ивкин,- банк обязан заблаговременно письменно известить клиента об изменении процентной ставки, чтобы заемщик в случае несогласия мог полностью погасить задолженность по прежней ставке".

Требуйте новой оценки

Даже если условия банковского договора полностью отвечают интересам заемщика, банк может найти другие способы добиться досрочного погашения всего кредита или его части. Так, в октябре несколько российских банков уже известили своих клиентов о вероятности того, что заемщику придется досрочно погасить кредит. "Учитывая сложившуюся экономическую ситуацию, а также негативную тенденцию на рынке недвижимости, предупреждаем Вас о возможности снижения стоимости обеспечения, предоставленного Вами по кредитному договору,- говорится в одном из таких писем.- Если стоимость принятого в залог имущества не сможет обеспечить в полной мере исполнение Ваших обязательств, то банк по объективным причинам вынужден будет воспользоваться предусмотренным в договоре правом потребовать досрочного возврата кредита и начисленных процентов, а при неисполнении этого требования - обратить взыскание на предмет залога".

Девелоперы, которые почти два года готовы были рассуждать исключительно о росте цен на жилую недвижимость, теперь признают возможность коррекции. Так, в датированном 10 октября отчете "КИТ Финанса" по итогам встречи с менеджментом Mirax Group говорится, что корпорация уже заложила в бизнес-плане возможное 25-процентное снижение цен на московские новостройки. Основой такого прогноза для Mirax Group послужил отказ ВТБ 24 выдавать ипотечные кредиты: сейчас корпорация не продает квартиры по ипотеке, хотя до августа этого года доля ипотечных сделок варьировалась от 7% до 14%.

Однако даже если негативные прогнозы банкиров и риэлтеров сбудутся, клиент банка вправе знать, что для вступления в силу новых правил договора необходимо провести новую оценку стоимости залогового недвижимого имущества. Для этого банк должен провести новую независимую оценку по стоимости имущества (скорее всего, как лицо заинтересованное, он пойдет на дополнительные траты). Если оценка покажет, что реальная стоимость жилья стала ниже, чем при выдаче кредита, тогда клиенту банка придется изыскивать дополнительные возможности для досрочного погашения части ипотечного кредита, сопоставимой с изменением стоимости жилья.

Кризис может плохо отразиться не только на финансовом состоянии кредитных организаций, но и на способности обслуживать кредит у самих заемщиков. "В случае дефолта заемщика при одновременном снижении стоимости залога банку выгоднее найти компромиссный вариант решения проблемы и, например, реструктурировать кредит,- признает зампред правления Абсолют-банка Олег Скворцов.- Банкам очень важны долгосрочные и взаимовыгодные отношения с клиентами. Если же реструктуризация займа невозможна, то для погашения остатка задолженности банку приходится реализовывать предмет залога".

Эксперты считают, что по итогам 2008 года российский рынок ипотеки впервые за четыре года не вырастет, а сократится. По прогнозу Агентства ипотечного жилищного кредитования, до конца 2008 года будет выдано 305 тыс. ипотечных кредитов, что почти на 23% меньше, чем в 2007 году.

Ольга Максимова, "Коммерсант"