Изменение условий рефинансирования ипотечных кредитов со стороны агентства ипотечного жилищного кредитования может привести к монополизации рынка ипотеки.

К началу сентября на территории Урало-Западносибирского региона банки, работающие по системе федерального агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), прекратили выдавать жилищные займы.

В сентябре правительство приняло решение выделить из бюджета страны 60 млрд рублей на увеличение уставного капитала АИЖК. Дополнительные средства должны быть направлены на рефинансирование кредитов региональных операторов агентства. Предполагалось, что эта мера позволит возобновить выдачу кредитов населению. Решение принято, но не выполнено: на момент подготовки материала к печати деньги в АИЖК не поступили. В итоге в октябре ипотечное направление закрыли абсолютное большинство участников рынка.

Хорошо висим

«Ипотека — путевка в концлагерь. Заемщик вынужден трудиться как раб на галере, жить впроголодь и постоянно ждать конфискации имущества», — так по-черному банкиры шутили до кризиса. Теперь они сами попали в число «каторжников»: основной игрок российского рынка ипотеки — Агентство жилищного кредитования — резко снизило объемы выкупа закладных у банков, работавших по его программе.

Напомним: АИЖК было создано для развития в России рынка ипотеки. Его банки-агенты, в основном региональные, выдавали ипотечные кредиты населению за счет собственных средств, но по стандартам, разработанным АИЖК. Затем закладные на выданные кредиты банки продавали агентству через сеть его региональных операторов. Таким образом, государство пыталось запустить сам механизм ипотеки, дать толчок рынку. АИЖК, выполнив роль катализатора, постепенно свернуло бы деятельность. В принципе все к тому и шло. Если в начале становления ипотеки 90% сделок приходилось на деньги АИЖК, то к началу этой осени ситуация поменялась с точностью до наоборот: по оценкам аналитического центра «Эксперт-Урал», на территории Урала и Западной Сибири с участием АИЖК совершалось не больше 10% сделок на рынке ипотеки, остальные 90% приходились на долю крупных федеральных и дочерних иностранных банков. Кризис помешал реализации плана. Однако вместо того, чтобы продолжить выполнять свои функции поддержки и развития рынка, государственная структура начала закручивать гайки.

С 15 сентября агентство резко изменило правила игры, объявив, что в полном объеме будет рефинансировать только кредиты, выданные по нынешним рыночным ставкам. Сегодня эти рыночные ставки находятся на уровне 16% годовых, а до кризиса ставка по продуктам АИЖК составляла 11 — 13%. Сейчас такие закладные агентство выкупает по цене до 10% дешевле их стоимости. Директор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева объясняет необходимость этой меры просто: агентству нужно компенсировать убытки от выкупа ссуд, выданных по нерыночным ставкам.

Результат этой весьма страной политики государственной структуры в регионе таков. В Свердловском агентстве ипотечного жилищного кредитования (САИЖК) готовых к рефинансированию бумаг накопилось на 350 млн рублей и еще на 900 млн рублей — в банках-агентах САИЖК, которые уже оформили сделки с клиентами. Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки не может пристроить пул закладных на сумму 300 млн рублей, и еще 500 млн рублей выданных кредитов зависло в банках. В среднем, по оценкам, до 60% всех закладных, кредиты по которым были выданы до 15 сентября, региональные операторы могут продать АИЖК только с дисконтом, то есть с убытком. Банки, конечно, пытаются продать свои портфели участникам рынка, которые до кризиса проявляли интерес к рефинансированию — ДельтаКредит банку, Абсолют банку, Райффайзенбанку, однако спрос с их стороны тоже достаточно низкий по причине невысокой доходности.

Оставшись один на один с проблемой, региональные банки вынуждены срочно пересматривать действующие линейки ипотечных продуктов, а некоторые в принципе решать вопрос — продолжать ипотечное кредитование или нет. Первыми на территории Урало-Западносибирского региона стоимость по вновь выданным ипотечным кредитам повысили лидеры рынка. Ставки выросли до 16,7 — 17% годовых. По данным Южно-Уральской корпорации жилищного строительства и ипотеки, абсолютное большинство банков-партнеров выдают кредиты на приобретение жилья тоже под 15 — 16% годовых. Не удержался даже основной игрок этого сегмента Сбербанк: с 1 октября он увеличил ставки по разным продуктам на 0,75 — 2,25% до 12,75 — 15,5%. Некоторые участники рынка, не выдержав гонки, официально объявили о прекращении ипотечного кредитования в регионах: в их числе Москоммерцбанк, Юниаструмбанк, Хоум кредит финанс банк, Инвестсбербанк. Впрочем, кому-то громких заявлений и не понадобилось: жилищное кредитование просто свернули. Практически на нет сведены и программы кредитования покупки строящегося жилья.

Иностранцы не помогут

Начальник управления по работе с частными клиентами филиала Банка Сосьете Женераль Восток в Екатеринбурге Сергей Козлов объясняет:

— У большинства российских банков нет доступа к дешевым деньгам, в том числе западным. Исключение составляют Сбербанк и ВТБ 24, получившие поддержку государства, а также дочерние структуры иностранных банков, сохранившие фондирование от материнских компаний в Европе.

Иностранные банки действительно единственные, кто в этой ситуации практически не поменял условия по продуктам. По словам Сергея Козлова, Банк Сосьете Женераль в ближайшее время продолжает наращивать ипотечный портфель в регионе. Директор уральского регионального центра ЗАО «Райффайзенбанк» Виталий Милованов также рассчитывает на рост. Существенно активизировал работу офис ДельтаКредит в Екатеринбурге, на его программы начинают переходить многие региональные банки, ранее сотрудничавшие с АИЖК. По оценкам ипотечных брокеров, с сентября этого года до 90% сделок заключается с дочерними иностранными банками.

Безусловно, хорошо, что хоть кто-то остался на рынке ипотеки, не дав ему схлопнуться в это сложное время. Однако очевидно, что ни иностранные банки, ни крупные федеральные игроки не в состоянии полностью удовлетворить огромный спрос на ресурсы для приобретения жилья в регионах. В Екатеринбурге, например, по данным городской регистрационной палаты, за девять месяцев этого года заключено более 40% сделок на рынке жилой недвижимости с участием ипотечных кредитов (с учетом работы банков с госучастием). Еще год назад эта цифра не превышала 30%.

Банки, работавшие по программе АИЖК, составляли небольшую долю, однако создавали реальную конкурентную среду на рынке ипотеки за счет низких ставок. Если сегодня АИЖК не изменит условий рефинансирования, завтра банки-партнеры агентства просто уйдут с рынка. Видимо, осознав проблему, правительство приняло решение выделить для пополнения уставного капитала АИЖК 60 млрд рублей. Правда, ни денег, ни направлений их использования пока нет.

Очевидно, что время для сворачивания работ катализатора рынка еще не пришло. А раз так, АИЖК следовало бы продолжать реализацию этой задачи, а не стремиться в кризисных условиях компенсировать убытки за счет партнеров.