Инвестиции в землю всегда считались довольно надежными: если приумножить деньги не получится, то уж точно они не потеряются. Что бы ни происходило с золотом или акциями компаний, кусок земли есть кусок земли – что может быть более материально, особенно если земля эта расположена неподалеку от развивающегося мегаполиса. С другой стороны, никогда нет гарантии, что неподалеку через пару лет не построят автомагистраль или какое-то малопривлекательное производство.

Фавориты покупателей

Вокруг Петербурга есть несколько направлений, которые особо востребованы потенциальными покупателями. «В рейтинге наиболее популярных направлений уже долгое время лидируют Всеволожский, Выборгский, Приозерский, Тосненский и Гатчинский районы, – говорит директор по маркетингу компании Mirland Development Елена Валуева. – Также активно развивается малоэтажное строительство в Сестрорецке и Зеленогорске. Ликвидность объектов в данных районах обусловлена уже созданной инфраструктурой, природными околокурортными условиями, репутацией районов как наиболее комфортной среды проживания в Ленинградской области. Существует также специализация районов под коттеджную или сезонную застройку. Так, Приозерск – традиционно район дачного строительства, в то время как Всеволожск, Зеленогорск или Тосно – районы элитной частной застройки».

Но если, скажем, земли Выборгского района при наличии коммуникаций (а с этим здесь есть серьезные трудности) ожидаемо популярны, то южные районы, особенно Ломоносовский и Гатчинский, активно развиваться стали недавно. Это связано, прежде всего, с улучшающейся транспортной доступностью этих районов. Особо тут выделяются земли неподалеку от Гатчины: последние слухи о том, что сюда собираются переселить администрацию Ленобласти, серьезно повысили интерес к этому городу, однако ни на количестве сделок, ни на цене это пока не отразилось.

Самыми популярными, и это логично, остаются участки с подведенными коммуникациями, прежде всего в эконом-сегменте, но участки без коммуникаций тоже востребованы. При этом менеджер проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Тамара Попова отмечает, что покупка участка без коммуникаций приводит к дополнительным затратам покупателя, поскольку без света и воды жить мало у кого получается. «Как правило, доплата за дешевый участок исчисляется в диапазоне 500-800 тыс. рублей на организацию дорог, подключение электричества, воды, в редких случаях газа», – говорит Тамара Попова.

По данным АРИН, наиболее востребованы сегодня участки со статусом ИЖС и в садоводствах, размером от 10 до 20 соток, средней стоимостью 1200-1700 рублей за квадратный метр.

Под залог земли

Наряду со многими другими интересными кредитными программами, в минувшем году многие банки вывели на рынок программы по ипотечному кредитованию земельных участков под залог самих участков. Многие из них предполагают строительство домов на этих участках. Правда, осенью некоторые банки свернули такие программы из-за опасности ухудшения экономической ситуации в Европе, но все же большая часть земельной ипотеки осталась на рынке.

Конечно, в кредит можно взять далеко не любой участок. Если земля берется в кредит под залог самой себя, банк будет тщательно проверять ее, оценивать стоимость и ликвидность. Ставка по кредиту, скорее всего, не будет низкой, она будет учитывать риски непредвиденных ситуаций, которые могут повлиять на стоимость участка: строительство крупных автомагистралей или вредных производств неподалеку. Чтобы банк одобрил такой кредит, участок должен быть поставлен на кадастровый учет и принадлежать к категории земель поселения или сельхозназначения, с разрешением на строительство жилого дома.

Многие банки ставят условием подведение к участку коммуникаций и не кредитуют участки меньше 8 соток.

Согласно федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить здания или сооружения на участке, взятом в ипотеку, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Также, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

Несомненный плюс ипотеки на земельный участок под залог этого участка – собственно, этот самый залог: не нужно оценивать дополнительную недвижимость, закладывать свой дом или квартиру. Минус такой программы – завышенные ставки по кредиту, начинающиеся от 15% годовых в рублях.

Под залог квартиры

Гораздо больше банковских предложений можно встретить по кредитованию покупки земельного участка под залог имеющейся недвижимости, обычно квартиры. Такие ипотечные программы есть у каждого второго банка, обычно они называются «нецелевой кредит». Но не каждый банк, предлагающий так называемую ипотеку «на любые цели», разрешает использовать полученные средства на покупку земельного участка.

Такие кредиты хороши тем, что банк не оценивает сам участок, не вмешивается в планы заемщика, который фактически может делать с купленным участком все, что захочет: хоть сажать картошку, хоть сделать футбольное поле, хоть продать этот участок втридорога. Ставка по такому кредиту меньше, чем по ипотеке под залог участка, и начинается с 11,05% годовых в рублях (Сбербанк). Максимальная сумма кредита обычно ограничивается 12-15 млн рублей, но может быть 4,5 млн, как в ЮниКредит-банке, или 30-40 млн, как в Газпромбанке или РосЕвроБанке.

Конечно, у заемщика всегда есть возможность купить землю и при помощи обычного потребительского кредита, но процентная ставка здесь гораздо выше. Это не 11%, как в случае залога квартиры, и даже не 15%, если заложен сам участок, а от 17% годовых в рублях. Плюс такого выбора – отсутствие залога и, соответственно, более простая схема взятия кредита.

В целом же эксперты называют земельную ипотеку перспективным кредитным направлением и отмечают, что при отсутствии экономических потрясений оно будет развиваться. Другое дело – если такие потрясения случатся. Тогда цены на землю упадут раньше, чем цены на коттеджи и квартиры, как это уже было в 2008-2009 годах. Поэтому ставки по земельной ипотеке по-прежнему остаются на 3-4% выше «квартирных».

«Безусловно, клиенты стараются выбрать участок, наиболее качественно подготовленный, с возможностью подключения систем жизнеобеспечения, ведь покупка загородной недвижимости – это выход на новый уровень комфорта и стабильности, – говорит начальник отдела развития розничного бизнеса Санкт-Петербургского филиала Связь-банка Анастасия Разварина. – Но земля, как известно, самый ограниченный ресурс, поэтому спрос на нее, я думаю, будет всегда».

МНЕНИЯ

Елена Валуева, директор по маркетингу компании Mirland Development:

На сегодняшний день наиболее ликвидные объекты на загородном рынке недвижимости обладают следующим набором характеристик: транспортная доступность, качественные централизованные инженерные коммуникации, в том числе и очистные сооружения, природное окружение, причем особую роль играет близость водоема, охрана внешнего периметра, близость инфраструктуры. Подобные объекты, предлагаемые по среднерыночным ценам, «висят» совсем недолго, быстро находя своего покупателя. Именно качественные объекты и являются лидерами по ликвидности, наиболее привлекательными для капиталовложений.

В 2012 году ожидается планомерный рост спроса и цен на наиболее ликвидные объекты премиум-класса и эконом-сегмента. Западный опыт говорит о том, что перспективы развития в этом направлении достаточно велики: стабильная экономическая ситуация и отсутствие страха перед последствиями кризиса способны спровоцировать высокий спрос на загородные объекты. Тем не менее, загородный рынок недвижимости отличается меньшей гибкостью по сравнению с городской недвижимостью, поэтому резких всплесков активности ожидать здесь не стоит.

Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН»:

В кризис 2008 года загородный рынок довольно сильно просел. В начале этого года, по сравнению с началом 2008-го, темпы продаж в загородных комплексах, в зависимости от класса, снизились на 43-92%. Тем не менее, наблюдается небольшой рост этих показателей по сравнению с результатами прошлого года. Однако нельзя сказать, что рынок достиг докризисных показателей.

На рынке загородной недвижимости основной спрос сегодня сосредоточен в бюджетном сегменте: домовладения класса «эконом» и земельные участки. В более дорогих сегментах больше востребованы готовые коттеджи.

Одна из последних тенденций рынка загородной недвижимости – развитие ранее не очень популярных направлений. В частности, заявлено большое количество новых проектов в Петродворцовом, Пушкинском и Ломоносовском районах.

В разрезе районов, в классе «эконом» наиболее высокие продажи во Всеволожском, Выборгском, Гатчинском и Ломоносовском районах ЛО. В классе «бизнес» несомненным лидером является Выборгский район, также популярны Всеволожский и Приозерский районы. В наиболее высоких сегментах – Выборгский и Курортный районы. Алексей Кошелев, директор департамента ипотечного кредитования АН «Бекар»:

Земельная ипотека практически не распространена. Сегодня не больше пяти банков выдают целевые ипотечные кредиты на земельные участки. При этом к выдаче такой ипотеки банки подходят достаточно строго. Первоначальный взнос должен составить не менее 50% от стоимости участка.

В перспективе земельная ипотека останется на том же уровне, который можно наблюдать сейчас. Но это естественно, поскольку существующее предложение полностью удовлетворяет тот спрос, который есть на загородном рынке.

В целом, рынок ипотеки загородной недвижимости достаточно специфичен. В будущем условия кредитования вряд ли будут упрощаться, а количество банков, которые будут предлагать в своей линейке кредитования ипотеку на загородном рынке, будет увеличиваться только в случае улучшения ситуации и роста спроса на загородную недвижимость.

Стоит отметить, что если вновь грянет кризис, то в первую очередь банки свернут именно эти программы.