Квартирный вопрос для молодых семей - тема вечная. Молодыми у нас в стране обычно признаются семьи, где супругам или одному супругу не более 35 лет. Для них действуют специальные государственные программы, а банки все чаще стараются быть с ними лояльнее. Журнал Metrinfo.Ru недавно рассказывал об ипотечных возможностях молодых семей, но банковские программы весьма гибки, поэтому мы решили разузнать, не изменилась ли ситуация и не появилось ли еще каких-нибудь новинок.

«Спецпрограммы»: немного, но есть

Многие банки готовы предложить молодежи льготы при оформлении и погашении ипотечного кредита, а некоторые разрабатывают программы с меньшей процентной ставкой или с возможностью отсрочки платежа, когда в семье появляется ребенок. Минимальный первоначальный взнос по условиям таких продуктов, как правило, ниже, чем по остальным кредитам и может быть оплачен за счет материнского капитала или субсидий от государства.

Подобная программа действует в банке DeltaCredit. «Она называется «Ипотека молодым» и создана специально для семей, в которых хотя бы один из супругов моложе 35 лет, - рассказывает Анна Пантелеева, региональный директор DeltaCredit – Ее условия предусматривают льготный период на погашение долга при рождении ребенка (количество периодов не ограничено – все зависит от числа детей) и допускают оплату первоначального взноса за счет субсидий». Если в семье появляется ребенок, сумма ежемесячных платежей уменьшается на целый календарный год – в этот период молодые заемщики выплачивают банку только проценты по кредиту.

Еще одну специальную программу для молодых семей разработало Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), но, рассчитана она пока, только на молодых ученых - научных работников Российской академии наук и работает в качестве эксперимента в Новосибирске. Уникальность нового продукта - в растущем графике платежей: подразумевается, что с годами зарплата ученого будет расти, поэтому сначала взносы минимальны, но потом они плавно увеличиваются. «Это позволяет молодому ученому сейчас взять в кредит сумму до двух раз большую, чем та, на которую он мог бы рассчитывать по стандартным условиям кредитования с учетом своих текущих доходов. При этом требования к первоначальному взносу минимальны - от 10% от стоимости приобретаемого жилья, а в качестве части первоначального взноса могут быть учтены средства субсидий федеральной целевой программы «Жилище», региональные субсидии и средства материнского (семейного) капитала. Ну а ставка в пилотном варианте от 10 до 10,5%», - рассказывает Марина Малайчик, исполнительный директор по инновациям АИЖК. Возраст молодого ученого ограничен 35-ю годами, а для докторов наук – сорока.

Но все-таки специальных программ для молодых семей на рынке не много и в основном, по данным Светланы Гордеевой, начальник отдела продаж розничных кредитов ФлексБанка, они ориентированы не на Москву и Санкт-Петербург, а на областные центры и регионы России.

Проценты и взносы

В столицах же банки чаще предоставляют молодым семьям некоторые преференции по своим стандартным программам. Как сообщает Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость», обычно можно получить кредит с минимальным размером собственных средств - ниже, чем у других категорий заемщиков либо ипотеку со сниженной процентной ставкой, а также банки снижают ставки при рождении ребенка.

«Стандартная ипотечная программа требует не менее 20% собственных средств, но для молодой семьи рамки могут быть снижены до 10%», - рассказывает Максим Ельцов, генеральный директор Первого Ипотечного агентства. Такие условия предоставляет, например, Сбербанк, РосЕвроБанк и др.

Проценты для молодых семей наиболее щедро снижает АИЖК. «Ставка для покупки жилья на вторичном рынке начинается от 8,9% годовых, а на первичном — от 7,9%. И при этом действует система дополнительных вычетов, работающая при покупке жилья в новостройках (по программам «Новостройка» и «Малоэтажное жилье» - от ред.)», - рассказывает Марина Малайчик (АИЖК). Ставка снижается на 0,25%, если молодая семья участвует в подпрограмме «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище», если имеет сертификат на материнский (семейный) капитал или жилищный сертификат, причем льготы суммируются. «А кроме того, теперь предусмотрен дополнительный вычет для семей с детьми: ставка уменьшается на 0,25%, если в семье двое малышей, и даже на 0,5%, если детей трое или больше», - сообщает - Марина Малайчик. Таким образом, даже не участвующая в программе «Жилище» молодая семья с двумя детьми, которая, естественно, в силу закона имеет сертификат на материнский капитал, может получить скидку в 0,5%, а если детей трое и более, то в 0,75%.

Скидки семьям с детьми предлагают и некоторые коммерческие банки, например, УралСиб. «По его условиям за каждого ребенка молодая семья получает скидку до 0,5% от стандартной ставки по выбранной программе. Это значит, что если в семье трое детей, то процентная ставка по кредиту может уменьшиться на 1,5%», - рассказывает Максим Ельцов (Первое Ипотечное агентство). По мнению эксперта, это на сегодня одно из лучших предложений, тем более, что ставка снижается и в случае, если ребенок (первый, второй или последующий) рождается во время действия кредитного договора. Программа дополняет стандартные продукты банка, и не так давно появилась возможность взять кредит не только на вторичном рынке, но и на первичном. В любом случае ипотека предоставляется на срок до 30 лет, на новостройки, пока дом еще строится - под 12-12,5% (минимальный первоначальный взнос 20%), на вторичное жилье – под 10,5-14% (минимальный первоначальный взнос 10%). Если в семье растут двое детей, ставка на новостройку может опуститься до 11-11,5%, а на готовое жилье – до 9,5-13%.

Кредитные каникулы

Еще одна льгота, которую банки предлагают молодым ипотечникам – это кредитные каникулы, то есть, период, в течение которого, как объясняет Ирина Кажикина (РЕЛАЙТ-Недвижимость), заемщики обычно выплачивают банку только проценты по кредиту, не погашая основной долг. Обычно на такие «каникулы» предлагается уйти с появлением на свет нового члена семьи. «И хотя полностью освободиться от выплаты ежемесячных платежей нельзя, как правило, можно уменьшить ежемесячный платеж до максимально приемлемого в этот период времени», - говорит Анна Пантелеева. Например, в банке DeltaCredit подобный льготный период предусмотрен уже упоминавшейся специальной программой для молодых семей «Ипотека молодым».

А АИЖК с начала ноября запустило пилотный проект программы «Лояльная ипотека». «Это дополнительная опция, которая предлагается при оформлении ипотечных кредитов по наиболее популярным программам АИЖК «Стандарт» и «Новостройка» и дает возможность оперативного снижения ежемесячного платежа на 45-60%, если у заемщика возникли финансовые трудности, в том числе связанные с рождением ребенка, - рассказывает Марина Малайчик (АИЖК). - В общей сложности по одному договору можно взять «платежные каникулы» на 2 года, но «разовый» период в случае рождения ребенка от 6 месяцев до полутора лет. При этом плата за подключение к программе «Лояльная ипотека» составляет всего 0,3 процентных пункта к ежегодной процентной ставке. И после того, как Агентство изучит спрос на эту услугу, будет принято решение о ее массовом запуске».

Подобные программы также действуют, например, в КБ «Московское ипотечное агентство» и в «Далькомбанке». Впрочем, договориться о временном уменьшении платежей или реструктуризации кредита в случае рождения ребенка можно практически с любым банком, даже не имеющем «спецпрограммы».

Однако «кредитные каникулы» спасают не всегда. «Чаще всего отсрочка предоставляется только на основную сумму долга, а проценты по кредиту все равно приходится выплачивать. Но если по кредиту предусмотрены аннуитетные платежи, то в течение первых лет основную долю в ежемесячном взносе составляют проценты по ипотеке, а сумма, направляемая на покрытие задолженности, составляет не более 20-25% от общего размера платежа. В таком случае при ежемесячной выплате в 25 000 руб. проценты по кредиту составляют около 20 тыс. руб., а размер погашения долга только 5 тыс. руб. Соответственно отсрочка позволит платить не 25 тыс. руб., а 20 тыс., что в сложных финансовых обстоятельствах, скорее всего, не спасет», - объясняет Максим Ельцов (Первое Ипотечное агентство). Поэтому «каникулы» по-настоящему выгодны, только если ребенок рождается уже после того, как минула половина ипотечного срока. Но обычно молодые семьи с детьми так долго не тянут, поэтому если рождение малыша привело к серьезным финансовым сложностям, целесообразнее обсудить с банком возможность реструктуризации кредита.

Материнский капитал

Если в молодой семье появляется второй или третий ребенок, то в ипотечных целях можно использовать материнский (семейный) капитал, который в этом году составляет 365 698,4 руб. Его разрешается потратить при получении кредита в качестве первоначального взноса, либо на погашение долга (или части долга) уже имеющегося займа.

Уменьшить долг с помощью материнского капитала можно практически в каждом банке: в списке Сбербанк РФ, ВТБ 24, DeltaCredit, Абсолют Банк, банк «Открытие», КБ МИА, Райффайзенбанк, ФлексБанк, все банки, работающие по программам АИЖК, и многие другие.

Если материнского капитала хватает на погашение задолженности, то кредит закрывается, а если покрывается лишь часть долга, то банк пересчитывает график платежей. «При этом, как и в нашем банке, может быть предусмотрено два варианта: первый - пропорциональное уменьшение срока кредитования при сохранении размера аннуитетного платежа; второй - уменьшение ежемесячных взносов по кредиту при неизменном сроке кредита», - сообщает Галина Костышева, начальник управления ипотечного кредитования Абсолют Банка. Чаще заемщики выбирают второй вариант. С помощью материнского капитала существующий долг обычно уменьшается на 10-20%.

Активно материнский капитал используется и для получения нового кредита. Правда, в качестве первоначального взноса его принимает не такой обширный список банков. В основном это либо крупные кредитные учреждения, такие как ВТБ 24 и Московский Банк Реконструкции и Развития, либо специализирующиеся на ипотеке – например, DeltaCredit. «В нашем банке для распорядителей материнского капитала первоначальный взнос из собственных средств может составить всего 5% от стоимости жилья», - рассказывает Анна Пантелеева. А остальная сумма в данном случае приходит от Пенсионного фонда.

Аналогичная программа, называющаяся просто - «Материнский капитал», была разработана и в АИЖК. «По этой программе заемщики получают возможность купить квартиру, имея всего 10% собственных средств от ее стоимости. При этом сумма материнского капитала учитывается сразу при выдаче кредита, еще до реального получения денег из Пенсионного фонда РФ. Это позволяет увеличить максимальный размер ипотечного кредита даже менее платежеспособным заемщикам и, как следствие, приобрести более просторное жилье», - рассказывает Марина Малайчик (АИЖК). Кредит по этой программе можно взять на срок до 30 лет под 10,25%.

Выбрать лучшее

Как выбрать правильную программу и наиболее подходящие условия?

Прежде всего, еще до обращения в кредитные учреждения, Александр Ефимов, начальник управления развития ипотеки банка «Открытие», рекомендует молодым людям разузнать, нет ли в их регионе дополнительных государственных субсидий и не имеют ли они права воспользоваться помощью государства.

Еще один совет эксперта - рассмотреть вариант приобретения в кредит новостройки: «Банки, работающие по программе государственной поддержки, часто предлагают более выгодные условия для новостроек, чем для вторичного жилья. При этом стоимость строящейся недвижимости, как правило, ниже, чем цена готовой квартиры идентичного уровня качества. Есть и еще плюсы - более низкие тарифы по страхованию таких объектов и отсутствие необходимости производить оценку недвижимости перед выдачей кредита».

И третья рекомендация от Александра Ефимова: выбирать максимально возможный срок кредитования. Это позволит снизить ежемесячные платежи по кредиту, при этом не лишая права внесения бОльших сумм. Иначе говоря, ипотеку всегда можно выплатить досрочно (а согласно недавно принятому закону – без штрафов и мораториев – от ред.), но в случае возникновения временных финансовых сложностей сравнительно небольшие ежемесячные платежи вносить проще. Так реально уберечь себя от просрочек и соответствующих штрафных санкций.

Резюме журнала www.metrinfo.ru

Молодые семьи, наиболее нуждающиеся в улучшении жилищных условий и еще, как правило, не вставшие крепко на ноги, пользуются неким расположением банков. У них есть возможность взять кредит по более низким ставкам (0,25-1,5 процентных пункта меньше), особенно если в семье уже есть дети или при их появлении. Также они могут получить ипотеку, располагая лишь 10% от стоимости жилья против обычных 20-30%, причем без увеличения банковских комиссий или дополнительного страхования. А если использовать средства материнского капитала, то можно иметь на руках даже 5% от стоимости приобретаемой квартиры. Кроме того, можно использовать материнский капитал на погашение уже имеющегося долга (полностью или частично), а в случае появляется ребенка - «уйти» на кредитные каникулы, временно уменьшив размер ежемесячных платежей.