Несколько лет назад я поддалась на уговоры подруги и выступила ее поручителем. Размеры кредита на сегодня – 400 тыс. руб. И у подруги начались проблемы – она несколько месяцев не платит. Из банка мне уже звонили и говорили, что если заемщик перестает выплачивать, то обращаются к поручителям – вплоть до описи имущества с судебными приставами… Ситуация осложняется тем, что у меня в том же самом банке, где взят кредит, есть депозитный вклад. Может ли банк арестовать его? На сегодня я – безработная одинокая мать, у меня дети, младшему - 1,5 года.

«Общетеоретически» все предельно ясно: должник не платит – кредиторы приходят к поручителю. Однако дьявол, как известно, обывательствует в деталях, поэтому первый вопрос, которым мы озадачились, был таким: станет ли банк «утюжить» такого поручителя – одинокую безработную мать с малолетним ребенком на руках? Среди наших экспертов возникли разногласия: часть посчитала, что никаких преимуществ у автора письма не будет. «То, что поручитель по кредиту – это безработная одинокая мать, не влияет на ситуацию», - считает Евгения Таубкина, генеральный директор «Независимого Бюро Ипотечного Кредитования» (НБИК).

Остальные специалисты, к которым обратился «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru», однако, были не столь категоричны – справедливо напоминая, что помимо писаных правил существуют еще и неписаные. «С точки зрения законов никаких преимуществ нет, - отмечает Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «Релайт-Недвижимость». – Но человеческий фактор, который в суде тоже имеет место быть, никто не отменял… Если бы я представляла интересы автора письма в суде, то постаралась бы убедить судью иск банка к поручителю отклонить. Как раз на основании того, что она – неработающая мама двоих детей, а заемщик трудится, получает доход и имеет какое-то имущество».

Второй вопрос – что делать с вкладом в этом самом банке. По закону банк не имеет права «наложить лапу» на эти деньги – тут требуется решение суда. Однако автор этих строк, имея некоторый жизненный опыт, особенно на это обстоятельство не полагался бы: банки (да и все прочие хозяйствующие субъекты) иногда законы нарушают. А бегать потом по инстанциям, доказывая, что с ней поступили несправедливо, придется поручительнице. Галина Костышева, начальник управления ипотечного кредитования «Абсолют Банка», также рекомендует перечитать договор поручительства: вполне возможно, что он содержит пункт о возможности списания денежных средств, находящихся на счетах должника в банке-кредиторе в счет погашения задолженности по кредиту. В таком случае, понятно, действия банка по списанию денег в безакцептном порядке будут вполне законными.

Что сначала: квартира или одобрение банка?

В какой последовательности мне следует действовать: сначала найти конкретную квартиру и потом обращаться в банк с просьбой дать ипотечный кредит под нее? Или сначала одобряться как заемщику на определенную сумму, а потом, исходя из нее, подбирать недвижимость?

Вопрос этот законами никак не регулируется – предполагается, что сами участники рынка решат, как им удобнее. Наиболее частый путь – сначала обращаемся в банк, одобряемся в нем в качестве заемщиков, понимаем, на какую сумму можем рассчитывать, а уже после этого отправляемся на поиски квартиры. «Ситуация, когда заемщик сначала получает одобрение кредита и уже исходя из суммы подбирает себе квартиру – намного удобнее для самого заемщика, - убежден Михаил Сероштан, начальник отдела разработки кредитных продуктов управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ Банка ВТБ 24. – Нет риска, что одобренная ему сумма кредита не будет полностью соответствовать его ожиданиям и приобрести выбранную квартиру не получится. Кроме того, значительно комфортнее получать решение банка не в авральном режиме, когда продавец торопит. При этом, как правило, решение банка действует довольно длительное время. В ВТБ 24, например, четыре месяца. Таким образом, получив решение заранее и четко понимая свои возможности, можно спокойно и взвешенно подойти к выбору желанного варианта жилья».

Однако все сказанное относится к уже существующему жилью, т.е. вторичному рынку. С новостройками, которые в основном продаются в тот период, когда дом еще не построен (т.е. квартиры как предмета залога еще не существует), ситуация несколько иная. Строящиеся объекты получают аккредитацию одного или нескольких банков. «В таком случае сначала выбирается объект, а потом банк», - говорит Марина Мишурис («Флексинвест Банк»).