Сегодня в «ипотечном царстве» наметился тренд на снижение ипотечных процентов, но глобального уменьшения не происходит. В целом же, получается, когда в стране так остро стоит жилищный вопрос, ставка остается высокой. Кто в этом виноват и будет ли у нас ипотека когда-нибудь стоить 3-5%, как в цивилизованных европейских странах? В этих вопросах постарался разобраться наш журнал.

Чуть-чуть макроэкономики

Прежде всего ипотечная ставка зависит от стоимости денежных ресурсов, привлекаемых банками. Деньги, которые розничные банки (работающие с людьми) раздают населению в виде кредитов, не извлекаются из хранилищ, а также берутся в долг - у крупных корпоративных банков, финансовых корпораций, инвестиционных фондов, центробанков и т.п. Эти межбанковские займы, естественно, тоже выдаются под определенные проценты, называемые ставкой фондирования. Если деньги одалживаются иностранными финансовыми институтами, то обычно говорят о внешней ставке фондирования, но если речь о внутренних кредитах, выдаваемых Центробанком РФ, то ставка фондирования фактически заменяется ставкой рефинансирования. Чем выше эти ставки, тем дороже кредиты для населения.

Ну а ставки рефинансирования и фондирования, как отмечает Александр Дятчин, начальник управления предоставления и обслуживания кредитов ОАО «Флексинвест Банк», зависят от инфляции. Как известно, в России инфляция немаленькая – в 2010 году, по официальным данным, она составила 8,8%, поэтому и ставка рефинансирования, хоть она и понижалась в течение последних лет и достигла исторического минимума, остается сравнительно высокой – 8,25% (в Евросоюзе аналогичная ставка – 1,25%, в США – 0,25%).

В странах Европы и Соединенных Штатах инфляция - на уровне 1-2%, поэтому там стоимость денег меньше, и возможны ипотечные кредиты под 3-6%. Собственно из-за таких ставок российские банки стремятся занимать деньги за рубежом, но, правда, даже взяв межбанковский кредит под более низкий процент, они не спешат радовать граждан дешевыми кредитами.

Дело в том, что «цена кредитования также зависит от уровня кредитных рисков, который в свою очередь находится в тесной взаимосвязи с общим положением дел в экономике и в частности банковском секторе», - говорит Стефан Буайе, начальник управления стратегического маркетинга и качества «Банка Сосьете Женераль Восток» (BSGV). Ну а в российской экономике проблем много: это и дефицит бюджета, и низкий уровень ВВП, и сугубо сырьевая ориентированность, и проблемы в производстве и агропромышленном комплексе, а главное - отсутствие уверенности в перспективе долгосрочного устойчивого развития. Соответственно, и риск невозврата денежных средств со стороны граждан довольно высок, ведь доходы населения остаются низкими, да и уровень безработицы (с учетом скрытой безработицы) довольно ощутим. Но, конечно, и аппетиты российских банков немаленькие, банковская маржа. Вот проценты и остаются высокими.

«Кроме того, имеет значение наличие на рынке «длинных денег», т.е. кредиторов, готовых вкладывать свои ресурсы на длительную перспективу. В случае отсутствия таковых, что и наблюдается сейчас на российском рынке (так как инвесторы не уверены в устойчивом развитии экономики РФ. - От ред.), даже относительно хорошие экономические показатели не гарантируют низких процентных ставок по ипотечным кредитам», - утверждает Александр Дятчин («Флексинвест Банк»).

Однако по сравнению с кризисными годами ставки по кредитам, и потребительским, и ипотечным, все-таки снизились. Напомним, средние эффективные (учитывающие банковские комиссии) процентные ставки по ипотеке в 2009 году достигли рекордно высоких значений – 17,71% в рублях и 13,61% в долларах США. Но уже в 2010-м снижение ставки рефинансирования на 1%, как отмечает Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость», сопровождалось понижением ставок по ипотечным кредитам до среднего уровня 13% в рублях и 11% в валюте. Более того, за 2011 год ставка рефинансирования поднялась на 0,5%, однако повышения ставок по ипотечным кредитам пока не последовало. Это объясняется сравнительно невысокой стоимостью денег, 4-6% годовых на внешних рынках и около 8% - на внутреннем, и развитием конкуренции. Все больше банков, в том числе средних и небольших, разрабатывают свои ипотечные программы, а степень развития конкуренции вместе с эффективностью работы инфраструктуры рынка, как подчеркивает Андрей Семенюк, заместитель генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), тоже влияет на размер процентной ставки.

Средняя и частная. Заемщик неприятно удивлен

«Сегодня средняя ставка по ипотеке в рублях в РФ находится в диапазоне 11-16%», - сообщает Александр Дятчин («Флексинвест Банк»). Стефан Буайе (BSGV) полагает, что она еще ниже – 11-14%, а Андрей Семенюк (АИЖК) сообщает, что, по данным Банка России, за I квартал средневзвешенная ипотечная ставка снизилась до 12,4%, что стало историческим минимумом для России.

Но, как замечает Ирина Кажикина («РЕЛАЙТ-Недвижимость»), говорить о средних ставках не совсем корректно: «Ведь есть кредиты на покупку вторичной городской и загородной недвижимости, есть кредиты на покупку строящегося городского и загородного жилья, кредиты с комбинированными и плавающими ставками и наконец специальные продукты, например «Ипотека с государственной поддержкой». Если учесть ставки по всем перечисленным программам, получается очень привлекательный средневзвешенный процент - 10,8%. Но когда потребитель приходит в банк, выясняется, что он может получить кредит лишь под 12-13-14%, и потенциальный заемщик ужасно и неприятно удивляется». Среднее – не значит одинаковое для всех. А ставки по ипотеке в каждом конкретном случае зависят от условий кредитования: суммы и сроков кредита, размера первоначального взноса и способа подтверждения доходов. При этом банки делают скидки для своих постоянных клиентов, участников зарплатных проектов, покупателей жилья в новостройках, строительство которых инвестируется банком.

Чем меньший кредит берет заемщик и чем меньше срок, тем больше шансов, что долг вернется вовремя и без проблем, поэтому ставки по ипотеке на срок до 10 лет при первоначальном взносе 50% от суммы кредита минимальны. Например, в Сбербанке РФ такой кредит можно взять даже под 9,5 - 10%. А с увеличением срока кредита и уменьшением размера первоначального взноса ипотечная ставка растет.

Также важно, каким образом заемщик подтверждает свой доход – по справке 2-НДФЛ или по форме банка. Если доход заемщика подтвержден справкой 2-НДФЛ, то, значит, он гарантированно получает столько, сколько заявляет, а в иных случаях заемщик может оказаться и обманщиком. Еще банки обращают внимание на наличие иждивенцев, заключение договоров страхования жизни-здоровья заемщика и приобретаемогоимущества (от стихийных бедствий и пр. рисков и от потери титула), привлечение поручителей и т.п. Чем больше иждивенцев, тем больше вероятность невозврата долга, поэтому проценты выше. А если нет договоров страхования, то в случае несчастья с имуществом или заемщиком выплаты по кредиту могут быть приостановлены, и никто не возместит банку его потери. Если же клиент страховался, то выплату долга производит страховая компания, поэтому без страхования процент по ипотеке увеличивается на 0,5 - 1,5 пункта.

Кроме того, ставки разнятся в зависимости от объекта ипотеки. Кредиты на приобретение загородного жильядороже, чем на городские квартиры, а кредиты на новостройки, во всяком случае пока дом не сдан ГК, а квартира не перешла в собственность заемщика, стоят больше, чем кредиты на вторичное жилье. При самом неблагоприятном раскладе – кредит на новостройку на 30 лет при первоначальном взносе 10-15% при подтверждении доходов по справке банка и отказе от страхования – ипотечная ставка может достигать 16-17% годовых в рублях.

Соблазны ипотечного рынка

Безусловно, на ипотечном рынке сегодня присутствуют соблазнительные продукты. Так, совсем недавно Сбербанк заявил о продлении и расширении акции «888». Напомним, такой кредит рассчитан на 8 лет, дается он под 8% годовых и заявку рассматривают в течение 8 дней. Программу банк запустил к 8 марта этого года, она была рассчитана до 30 июня 2011 года, ее продлили до октября, причем если раньше эта программа была предназначена только для клиентов аккредитованных застройщиков, то с 1 июля она будет действовать и для всех остальных покупателей недвижимости, даже на «вторичке».

А буквально вчера АИЖК объявило о снижении минимальных ставок по ипотечной программе «Новостройка» и продуктам «Малоэтажное жилье» и «Материнский капитал» для первичного рынка жилья с 10,5% до 7,9% годовых. (Подробнее можно прочитать здесь)

Что здесь сказать? У Сбербанка эта программа - по сути акция, а цель акции – привлечь как можно больше клиентов, к тому же акция всегда ограничена во времени. Кроме того, чтобы получить кредит по минимальной ставке, надо соответствовать стольким разным условиям и требованиям, что вряд ли можно найти такого реального человека, подходящего по всем параметрам. Так, по программам АИЖК на «минимум» можно рассчитывать, если вы берете кредит не более чем на 7 лет, первоначальный взнос у вас – не менее 50% отстоимости жилья, плюс вы обязательно заключаете договор личного страхования. Ну и понятно, что банкиры будут смотреть на доход, профессию, количество иждивенцев (короче, надо читать предыдущую главку с начала).

А реальные российские ставки по ипотеке в каждом конкретном случае примерно в 3-4 раза выше европейских или американских. Кстати, рассчитать параметры кредита, которые более или менее соответствуют действительности, можно на ипотечном калькуляторе, размещенном на портале www.irn.ru.

Возможности влияния

Но большинство экспертов считает нынешние ставки справедливыми и адекватными для российского рынка кредитования. «Сейчас ставки находятся в соответствии с рыночной конъюнктурой и отражают уровень банковских рисков», - говорит, например, Стефан Буайе (BSGV).

Ну а чтобы их снизить, нужно, как утверждает Александр Дятчин («Флексинвест Банк»), государственное участие: «Либо точечное – на рынке ипотечного кредитования: государственное субсидирование, предоставление банкам денежных средств по ставкам ниже рыночных, например через АИЖК, и т.п. Либо масштабное - преобразования в экономике для повышения ее устойчивости и конкурентоспособности, а также деловой активности предпринимателей и т.п., что, конечно, чрезвычайно сложно в исполнении, особенно в предвыборный период».

Точечное же влияние все-таки оказывается – ставка рефинансирования удерживается на низком уровне, поддерживается ликвидность банковской системы, осуществляется поддержка небольших и средних банков через АИЖК. Кроме того, как отмечает Андрей Семенюк (АИЖК), разрабатываются специальные ипотечные программы для льготных категорий граждан – молодых семей, военнослужащих, инвалидов и т.п., где ставки ниже 11%. «Конечно, такие программы носят ярко выраженный социальный характер и рассчитаны на помощь определенным узким категориям потребителей, поэтому не могут оказывать выраженного влияния на рынок», - уверяет Стефан Буайе (BSGV), тем не менее они позволили решить квартирный вопрос отдельным гражданам, что тоже большой плюс. «Кроме того, в рамках спецпрограмм для отдельных категорий граждан (молодых ученых, молодых семей, военных) ставки можно снижать и дальше, - говорит Андрей Семенюк (АИЖК), - однако объем таких программ ограничен возможностями федеральных и региональных бюджетов». И тем более ими ограничены более радикальные меры по снижению ипотечных процентов: «Теоретически у государства есть возможность «сбить» ставку путем предоставления «дешевых денег», однако оно ей не пользуется», - говорит Александр Дятчин («Флексинвест Банк»).

Чем опасно государственное регулирование

Впрочем, командно-административные меры всегда чреваты серьезными последствиями. «Рыночная ипотека должна отражать рыночные условия: ставки должны снижаться за счет конкуренции между банками и развития ипотечной инфраструктуры. Уже сегодня многие банки запустили специальные кредитные продукты с низкими ставками для отдельных групп клиентов: это и зарплатные проекты, и приобретения жилья в аккредитованных банком объектах недвижимости и др. Ресурсом для снижения ставок является уменьшение издержек и рисков банков. Сделать это можно, например, перейдя к электронному обороту закладных или усовершенствовав процедуру взыскания», - высказывает свое мнение Андрей Семенюк (АИЖК).

И чем меньше вмешательство государства в данный процесс, тем лучше. Ведь «искусственную» дешевизну ипотечных кредитов нужно будет чем-то компенсировать, например, государственными гарантиями, а это довольно весомая нагрузка, - рассуждает Стефан Буайе (BSGV). Кроме того, низкие ипотечные ставки подстегнут волну спроса на кредиты, что в свою очередь заставит цены на недвижимость взлететь вверх и сформирует дефицит предложения, при котором стоимость жилья будет стремительно увеличиваться. А по мнению Ирины Кажикиной («РЕЛАЙТ-Недвижимость»), если ипотечная ставка будет регулироваться государством, на рынке останется не более двух-трех банков, выдающих ипотечные кредиты. Ведь если ипотека перестанет приносить банкам прибыль, они просто перестанут ей заниматься. А это при низких процентах чревато ажиотажным спросом и дефицитом кредитных средств. И чем жестче будет политика государства, тем острее будет дефицит.

Курс на 8%

Тем не менее руководители нашего государства периодически заявляют о том, что ставка по ипотеке должна быть ниже 8% годовых. Но представители банковского сообщества к таким перспективам относятся скептически.

Так, Александр Дятчин («Флексинвест Банк») считает, что потенциал существенного снижения после резкого «взлета» ставок в кризис уже исчерпан, поэтому если ставка и будет снижаться, то незначительно.

Стефан Буайе (BSGV) также прогнозирует незначительное колебание ставок. Солидарен с коллегами и Андрей Семенюк (АИЖК), и полагает, что в целом уровень процентных ставок относительно стабилен. В 2011 году средневзвешенные ипотечные ставки в рублях будут на уровне 11,8 - 13%, а в валюте - 10,2 - 11,2%.

Впрочем, для истории российской ипотеки это все равно низкие показатели, а задумываться о европейских-американских ставках нам рано. «Европейскому рынку ипотечного кредитования не один десяток лет, соответственно, банковские риски там совсем другие. Уровень инфляции в странах Европы может составлять 1-2% или вовсе иметь отрицательные значения, в то время как у нас это практически всегда двузначная цифра. Экономическое развитие России и Европы слишком различно в стратегическом и тактическом отношении, чтобы говорить о появлении у нас «европейских» ставок по ипотеке в 3-6%», - выражает общее мнение всех экспертов Стефан Буайе (BSGV). Так что даже если будут достигнуты обещанные правительством 8% - это уже будет прорыв.

Резюме

В большинстве случаев ипотека стоит 12-16% в рублях и 10-13% в валюте, в то время как в Европе и США можно взять кредит под 3-6% годовых. Но российские ставки вполне соответствуют положению дел в российской экономике, а их снижение возможно, только если наша экономика будет развиваться, снизится уровень инфляции и повысится благосостояние населения. Остается только надеяться, что те, кто ответственен за эти процессы, будет действовать грамотно, справедливо и честно.