На Западе не только среда обитания дружественнее, но и условия ипотеки много гуманнее. Закономерность такая: чем более развито государство, тем процент меньше, а вероятность одобрения кредита выше. Поэтому даже те россияне, у которых имеется вся необходимая сумма, предпочитают прибегнуть к помощи банка.

Лидеры

Наиболее привлекательные условия ипотеки предлагаются в самых развитых государствах Европы. Более того, в прошлом году ставки достигли там минимальных значений со времен Второй мировой войны. Так, во Франции кредит выдают по фиксированной ставке от 2,9%, по плавающей — от 2,3%. Россиянин может рассчитывать на 80% от стоимости недвижимости, причем, уверяет Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock, получить средства достаточно просто.

В Англии можно получить до 70% в любой валюте. Как рассказал Рассел Джонс, директор Savills Private Finance, плавающая ставка составляет 2-2,75%, в зависимости от колебания LIBOR, фиксированная — 5% на пять лет. Чем дольше срок, тем выше процент. Правда, сейчас россиянам сложно получить меньше 1 млн фунтов — банкам это невыгодно. Кредит дается на пять лет, потом условия пересматриваются и его продлевают. С. Зингель утверждает, что можно найти ипотеку и от 3,3% по фиксированной ставке на 20 лет. Управляющий директор международного ипотечного брокера Lowell Finance Кирилл Долгинский прогнозирует на ближайшее время повышение учетных ставок ЕЦБ и Банка Англии, что «может привести в 2011 году к росту ставок по ипотеке в странах Европы по сравнению с 2010 годом в среднем на 1-1,5%». В британских банках получить ипотеку проще, чем в других странах.

В Германии тоже нет особых сложностей, а за прошлый год ипотека стала для россиян еще доступнее, сообщает С. Зингель. По его данным, фиксированная ставка составляет сейчас от 3,9%, плавающая — от 2,9%, выдается до 60% от стоимости недвижимости на срок до 20 лет. «Ипотека для россиян характеризуется также оперативным рассмотрением кредитного досье. Но необходимо подтвердить доход, а дополнительное преимущество дают доходы, получаемые на территории Германии», — добавляет Анна Левитова, управляющий партнер компании EVANS.

К тройке лидеров примыкает и Австрия, где фиксированная ставка начинается от 3,4%, плавающая — от 3,1%. Максимальный размер кредита, доступный россиянам, — 60%. Сама процедура также достаточно проста.

Второй эшелон

Следующая группа стран — те, где граждане России тоже вполне могут рассчитывать на кредит, но условия менее привлекательны. Сюда входят Кипр, Испания, Израиль, Португалия и Финляндия. Минимальные фиксированные ставки колеблются в пределах 3,5-4,1%, максимальный размер — 60-70%. «Как показывает мой опыт, проще всего получить деньги на Кипре. Фиксированная ставка там составляет 3,5-7,5%, плавающая — 2,5-4%. Первоначальный взнос — 30-40% (реже 20%), срок — от 5 до 40 лет», — сообщает А. Левитова. Оформление занимает около месяца.

В Испании за прошлый год ставки несколько поднялись (с 2,7% до 3,5-4%), но зато кредиты стали более доступны для россиянин. Первоначальный взнос — от 40%, срок — до 40 лет. (По длительности срока Кипр и Испания бьют все рекорды — нигде больше ипотеку на столь долгое время не дают.) Время рассмотрения заявок — до четырех недель. Юлия Титова, директор Rentsale, отмечает, что в Испании легче всего получить ипотеку на банковские объекты, те, что идут с молотка по решению суда.

Благодаря рекордно низкой плавающей ставке (от 1,5%) и простоте оформления ипотека приобрела большую популярность в Израиле — как у местного населения, так и у иностранцев. Однако правительство, опасаясь надувания пузыря на рынке недвижимости, приняло решение сделать условия строже. Ставки поднялись, доступность кредитов уменьшилась, хотя и сохранилась на приемлемом уровне. Теперь плавающая ставка начинается от 3,1%, фиксированная — от 3,5%. Сумма — до 60%, срок — до 30 лет.

Ужесточение требований к заемщикам и объектам залога произошло и в Португалии: минимальная плавающая ставка возросла с 2,5 до 2,9%, фиксированная — с 2,75 до 3,5%. Первоначальный взнос увеличился с 20 до 30%. Взять кредит по-прежнему несложно, хотя, по оценкам Gordon Rock и Lowell Finance, его доступность в последнее время уменьшилась.

В Финляндии отмечаются те же тенденции. Фиксированная ставка начинается от 3,7%, плавающая — от 3,3%, объем кредита — до 60%.

Бег с препятствиями

Третья группа — это страны, где россиянину практически невозможно взять ипотеку: Швейцария, Италия, Греция, Чехия, Латвия, США и Турция.

В Швейцарии счастливчику придется платить всего 2% по фиксированной ставке или 1,8% по плавающей, внести за недвижимость нужно 35% своих денег.

В Италии фиксированная ставка составляет 5,15%, плавающая — от 3,05%, сообщает А. Левитова. Первоначальный взнос — от 40%, срок — до 30 лет. Правда, «есть определенные ограничения по ипотеке. Они в большей степени относятся к требованиям по оценке платежеспособности и подтверждению доходов, а также к объекту залога. Но проблем не возникает, если доходы подтверждены справками с места работы», добавляет эксперт. Тем не менее, по оценке С. Зингеля, деньги в этой стране получить трудно. С этим мнением согласна Юлия Кайнова, ведущий эксперт Century21 Beverlywood. А Ю. Титова уточняет, что на юге Италии, в частности в Калабрии, и вовсе невозможно.

В Греции, по сравнению со всей остальной Европой, ставки довольно высоки: 7,5-9%. «Окончательная выдача денег происходит только после разрешения от правительства на покупку недвижимости. Получить одобрение банка крайне сложно», — комментирует Ю. Кайнова. Первоначальный взнос — 30%.

В Чехии фиксированные ставки составляют от 4,5%, плавающие — от 3,9%, сумма — до 50%.

В Латвии ставки — от 4,5% и 3,9% соответственно, сумма — до 60%.

«Не очень выгодна ипотека в Турции: ставки в валюте — около 9%, в турецких лирах — около 17%. Впрочем, с учетом низких цен на недвижимость и возможности рассрочки использование кредитов неактуально», — считает Ю. Титова. Но А. Левитова придерживается другого мнения: «Несмотря на достаточно высокие по сравнению с другими европейскими странами ставки, ипотечные программы в Турции пользуются высоким спросом россиян. Особенно популярны кредиты на приобретение квартир в тех комплексах, где обещан гарантированный доход от сдачи в аренду. Фиксированная ставка — от 6,5%».

Особенно сложная ситуация с ипотекой сложилась в США. «Если сравнивать ставки для россиян в европейских и в американских банках, то последние менее лояльны. Если в Европе минимум — 3-3,5%, то в США — от 4,5-5%». Сейчас практически невозможно получить кредиты в Неваде, Флориде, Калифорнии. В Нью-Йорке попроще. Тем не менее в целом С. Зингель считает, что за последний год ипотека в Штатах стала для россиян доступнее. Рассмотрение длится до двух месяцев, сумма — до 50%.

В Болгарии, Черногории, Египте и Таиланде ипотечное кредитование для россиян практически недоступно. Впрочем, это компенсируется тем, что многие застройщики Болгарии и Черногории предлагают выгодные рассрочки.

Несколько простых правил

Основные правила, по которым работают банки, везде одинаковы. В Европы залогом может стать приобретаемая недвижимость. Исключением являются только Англия и Франция, где в этом качестве должна выступать уже имеющаяся собственность. Как правило, разрешено досрочное погашение без каких-либо санкций и дополнительных платежей.

Как рассказывает Ю. Кайнова, в стандартном пакете документов соискателя должны быть: копия загранпаспорта, справка 2НДФЛ с места работы, справка о занимаемой должности, окладе и трудовом стаже на занимаемой должности, справка из Центрального бюро кредитных историй (находящегося в Москве) о ранее выданных кредитах на территории России и темпах их погашения, выписка из банка любой страны о наличии средств на счету, выписка из банка в стране приобретения о наличии денег на первоначальный взнос, предварительный договор купли-продажи, пакет документов по приобретаемой недвижимости, идентификационный налоговый номер иностранца (оформляется в стране приобретения). Если вы пользуетесь услугами риелтора, он окажет помощь в подготовке пакета документов.

Non-status mortgage: максимальная выгода

С. Зингель констатирует, что у россиян «спросом пользуются программы приобретения жилья как на вторичном рынке, так и на первичном. Новостройки зачастую покупаются по схеме leaseback в инвестиционных целях». При leaseback строительство обязательно страхуется государством, а сдачу жилья в аренду и сервис берет на себя управляющая компания, гарантирующая собственнику процент от аренды (вне зависимости от того, удалось ли сдать объект) в течение длительного времени — 10-15 лет. Кроме того, владельцу возвращается НДС, составляющий, например, во Франции 19,6%. Как сообщил С. Зингель, фиксированные ставки по схеме leaseback во Франции составляют от 4,9 до 5,4% годовых, плавающие — 3,65-4,45%. Особенно выгодно получение средств под залог имеющейся недвижимости: во Франции предоставляют до 80% от оценочной стоимости объекта по ставке от 2,75%.

Сейчас появилась схема non-status mortgage — нестатусное финансирование. Гарантом перед банком по кредиту становится девелопер, то есть клиенту не нужно подтверждать доходы (именно невозможность такого подтверждения является самым распространенным препятствием для получения средств). Как правило, нестатусное финансирование предоставляется по leaseback-проектам ведущих застройщиков. Доход от сдачи в аренду позволяет покрывать затраты как минимум на погашение процентов, а при значительном сроке (15-25 лет) — и расплачиваться по телу кредита. «Наличие нестатусного финансирования — не только несомненное удобство для покупателя, но и своего рода свидетельство качества проекта, поскольку тем самым застройщик подтверждает свою надежность», — обращает внимание С. Зингель. Нестатусное финансирование в основном распространено в «старой» Европе — во Франции, Англии, Австрии, Германии.

Источник: «Фотонедвижимость»