Ипотека снова стала привлекательной: весь год на рынке наблюдалась тенденция к смягчению условий кредитования, снижению кредитных ставок и требований к заемщикам. Банки-«тяжеловесы» расширяли свои ипотечные программы, вернулись деньги частных игроков. Стабилизация рынка недвижимости и экономической ситуации в стране в целом позволила предлагать покупателям недвижимости все более выгодные условия ипотечного кредитования. В результате большинство девелоперов и риэлторов отметили во второй половине 2010 года резкий рост ипотечных сделок – от компании к компании они составляют от 10 до 40% в их объеме продаж.

За десять месяцев средний размер кредита увеличился почти на 7% по сравнению с концом 2009 года до 1,25 млн руб. По данным ЦБ, средневзвешенная ставка по ипотечному кредиту в рублях составляет 13,3% (накопленным итогом с начала года). АИЖК ждет, что основной эффект от снижения ставок предложения и выдачи скажется на уровне средневзвешенных ставок по ипотечным кредитам в начале 2011 года. Аналитический центр АИЖК отмечает еще один существенный признак оздоровления рынка – тенденцию к стабилизации доли просроченной задолженности в общем объеме выдачи. Такая ситуация стала возможной благодаря росту ипотечной задолженности на балансах банков – за месяц этот показатель вырос на 1,5%, до 1,09 трлн рублей.

Главным событием, повлиявшим на рынок, стало снижение ставки рефинансирования с 13% в начале года до 7,75% к ноябрю, что позволило уменьшить стоимость ипотечных кредитов. На доверие населения повлияли поправки, признавшие незаконность взимания с заемщиков комиссии за ведение ссудного счета и изменения условий договора в части изменений процентных ставок в одностороннем порядке. Наконец, поправка в статью 3 закона «Об ипотечных ценных бумагах» позволила банкам снизить первоначальный взнос по ипотеке с 30 до 20%. Мало того, на рынок вернулись банки, предлагающие 15% и даже 10% при соблюдении определенных условий.

Возвращение новостроек.

С покупкой по ипотеке квартиры в строящемся доме всегда были сложности: банки настороженно относились к «нематериальному» залогу и зачастую отказывали в кредите. А если и не отказывали, то предъявляли повышенные требования к заемщику и устанавливали дополнительную процентную ставку на период строительства. В условиях кризиса, когда девелоперы лопались как мыльные пузыри, ипотечное кредитование под покупку квартир в новостройках фактически было заморожено.

Ключевую роль в возвращении новых квартир в ипотеку сыграло развитие совместных программ банков и девелоперов, в рамках которых устанавливаются льготные условия на аккредитованные банком объекты: одно из следствий прихода банков в девелоперский бизнес. Подконтрольный актив прозрачен и понятен, не вызывает опасений в смысле повышенных рисков. «Банки, работающие на первичном рынке, выдвигают такие требования: известность застройщика и его репутация, не менее трех лет работы на рынке, наличие успешно завершенных проектов», – рассказывает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Мария Литинецкая.

Например, по совместной программе «Дон-строй инвеста» и ВТБ24 для клиентов компании устанавливается единая процентная ставка в 9% на весь период кредитования (отменена надбавка на период до оформления права собственности). Кроме того, партнеры отменили требование по дополнительному обеспечению на инвестиционный период – единственным залогом на весь срок кредитования является приобретаемая недвижимость. Похожие программы есть также у Сбербанка с «Группой ПИК», банка «Возрождение» с «Мортон» и ряда других – в основном в сегменте экономкласса. В следующем году тенденция получит продолжение. «Можно ожидать, что условия программ кредитования на первичном рынке будут смягчаться и приблизятся к условиям ипотеки на вторичном рынке», – надеется Мария Литинецкая.

В целом кредитование первичного рынка все еще слабо развито и составляет, по оценке экспертов, не более 10–15% от общего объема ипотеки. Однако у банкиров амбициозные планы. Так, по словам начальника управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Георгия Тер-Аристокесянца, банк планирует «достичь докризисных уровней кредитования жилья на стадии строительства, а это около 25% выдачи, уже в 2011 году».

Восстановления три года ждут.

Участники рынка в целом смотрят на 2011 год с оптимизмом. Но, как и прежде, уровень ставок и объемы кредитования будут зависеть от общей экономической ситуации в стране. Опрошенные «Ф.» эксперты единогласно сходятся во мнении: предпосылок для возвращения ипотеки на докризисный уровень в 2011 году пока нет. Но если все макроэкономические показатели останутся в норме, то это произойдет в 2012-м. По мнению руководителя отдела по развитию бизнеса DeltaCredit Александра Афанасьева, ипотека сейчас доступна, а главная проблема заключается в доступности жилья. «Основным камнем преткновения являются цены на недвижимость», – отмечает специалист. «В первую очередь, на этот рынок оказывают влияние темп строительства нового жилья, а также динамика изменения цен на недвижимость, показатели роста доходов населения, степень участия государства», – рассуждает Наталия Карасева, директор управления розничного кредитования Сбербанка.

В первой половине 2011 года руководитель аналитического центра АИЖК Анна Любимцева ждет медленного восстановления потребительского спроса. Опросы, проведенные агентством в IV квартале, показали: потребители извлекли из кризиса необходимый урок и переориентировались на использование собственных, а не заемных средств.

На развитие ипотеки будет влиять и другой важный фактор – медленное восстановление строительного сектора, так как он наиболее сильно пострадал во время кризиса и полностью зависит от состояния внутреннего спроса. «Несмотря на некоторые позитивные сигналы, общий ввод жилья в стране по итогам трех кварталов составил 33 млн кв. метров, что на 5,5% меньше уровня аналогичного периода 2009 года. Инвестиции, полученные строительной отраслью в этом году, принесут отдачу в виде новых домов не раньше, чем через 2–3 года», – сетует Анна Любимцева.

Хорошая новость: нет предпосылок значительного роста цен на жилье. Также пока рано говорить и о восстановлении объемов выдачи ипотеки в реальных ценах (с учетом инфляции) до докризисного уровня. Однако, по мнению Анны Любимцевой, предпосылок для повторения ситуации 2007 года пока нет.

В ВТБ24 прогнозируют, что объем выданных ипотечных кредитов в целом по России, по итогам 2010 года, превысит 350 млрд рублей – в два раза больше уровня-2009. Георгий Тер-Аристокесянц прогнозирует, что при благоприятном развитии ситуации на докризисный уровень в 655 млрд рублей рынок может вернуться уже в 2012 году. Анна Любимцева ждет, что в 2011 году объем ипотеки составит 540 млрд рублей.

Ставки падают.

Стоимость ипотеки в целом по рынку пока не достигла предкризисного уровня. В 2009 году рынок концентрировался на ключевых игроках, но ситуация меняется. Эксперты считают, что в 2011-м конкуренция продолжит расти, что окажет влияние на снижение ставки. А по оценке Георгия Тер-Аристокесянца, еще во второй половине 2010 года, на фоне обострения конкуренции, ставки ряда ключевых игроков, в том числе ВТБ24, уже достигли докризисного уровня. «При сохранении благоприятной ситуации в экономике и на рынках капитала текущий тренд на понижение ставки в целом по рынку сохранится. Вместе с тем снижение ставки уже не будет столь динамичным», – прогнозирует он.

Дополнительным весомым фактором, который окажет влияние на снижение средней ставки по ипотеке в целом по рынку, станет эффект от реализации государственных мер по поддержке ипотечного рынка. В марте ВЭБ запустил программу рефинансирования ипотеки, в рамках которой он планирует инвестировать 150 млрд рублей в ипотечные облигации, которые будут выпускать банки или АИЖК на кредиты, выданные на строящееся жилье или квартиры в новостройках. Таким образом, по оценке Георгия Тер-Аристокесянца, в 2011 году средние ставки по ипотеке в целом все же достигнут докризисного уровня в 12,5% годовых. Их дальнейшее поведение будет зависеть от экономической ситуации: при снижении инфляции и сбалансированном функционировании рынка капитала сохранится тренд на понижение.