Возможность получения ипотечного кредита - один из самых животрепещущих вопросов современности. Россияне сегодня достаточно много слышат о различных программах кредитования, однако многие до сих пор не понимают принципа ипотеки. И для того чтобы разобраться в этом вопросе, мы взяли интервью у Андрея Шелкова, который является исполнительным директором по жилищному финансированию ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК).

В интервью были затронуты основные волнующие заемщиков аспекты покупки жилья, а также связанные с этим проблемы. По мнению Андрея Шелкова, ипотека может быть доступна многим, главное понимать все ее плюсы и минусы.

Насколько выгодно сегодня покупать квартиру?

В последнее время государство предприняло немало усилий для того, чтобы поддержать рынок жилищного строительства и ипотечного кредитования. С начала года на восстановление этого сектора экономики направлены значительные средства, несколько раз снижались ставки рефинансирования Банка России. Да и программы банков стали более лояльными, например, стало возможным получить кредит не только на покупку квартиры, но и на строительство гаража, а также приобретение земельного участка под строительство дома или дачи. Параметры ипотечных кредитов у многих банков вернулись на докризисный уровень. Банки стали учитывать специфические запросы заемщиков: одни предлагают сразу несколько ипотечных программ на покупку недвижимости, другие активно кредитуют альтернативные сделки, третьи расширяют перечень объектов кредитования. В связи с этим, для людей, которые могли себе позволить, но откладывали покупку недвижимости, сейчас открываются новые возможности. По прогнозу АИЖК в 2010 году объем ипотечного рынка превысит 340 млрд рублей.

Что такое ипотечный рынок сегодня? Основные игроки ипотечного рынка - кто они? Какова средняя ставка по ипотеке? Разброс ставок от минимальных до максимальных?

Если посмотреть статистику, то в 1 полугодии 2010 года рублевые ипотечные жилищные кредиты регулярно выдавали 124 кредитные организации и 14 - кредиты в иностранной валюте. В отличие от 2009 года, когда концентрация рынка по количеству выдаваемых кредитов выросла (хотя и начала снижаться в 4 квартале 2009), в 1 полугодии доля крупнейшей по размеру активов пятерки банков (главным образом, Сбербанка) в количестве выдаваемых в течение месяца ипотечных кредитов упала. В среднем доля пятерки составила почти 60% всех ипотечных кредитов, выданных суммарно в 1 полугодии 2010 года, что ниже уровня прошлого года на 8%.

На наш взгляд, падение доли крупнейших банков главным образом отражает активные действия со стороны менее крупных и небольших банков по смягчению условий выдачи кредитов и снижению ставок. Это происходит как благодаря программам рефинансирования АИЖК, так и из-за увеличения вариантов доступного фондирования. В результате, у крупнейшей пятерки номинальные средневзвешенные ставки по рублевым кредитам (нарастающим итогом с начала года) оставались самыми высокими на рынке. По состоянию на начало сентября они составили 13,8%. В то время как у небольших банков, занимающих по размерам активов 201-500 место (а именно они и являются целевой аудиторией АИЖК), ставки были намного ниже - 12,1%.

Расскажите, пожалуйста, про деятельность АИЖК, какие программы приоритетны сегодня, для чего они были разработаны, на кого они направлены?

Одна из задач Агентства - сделать жилье более доступным. В основной период своей деятельности АИЖК работало на рынке ипотеки, рефинансируя кредиты, которые выдавали банки физическим лицам, и тем самым влияло на рыночную стоимость самого кредита.

Но мы все прекрасно понимаем, что доступность жилья для человека - это не только стоимость кредита, но в большей степени стоимость квадратного метра. И одной из главных задач, которую правительство поставило сегодня перед АИЖК - это увеличение объемов строительства жилья экономкласса за счет стимулирования кредитования застройщиков. С этой целью Агентство запустило федеральную программу "Стимул", которая изначально была направлена на кредитование строительства тех жилых объектов, которые были заморожены в период кризиса. В этом году границы программы были расширены - она стала одним из способов государственного стимулирования строительства в сегменте жилья экономкласса. Благодаря "Стимулу" регионы имеют возможность не только увеличивать объемы строительства и ипотечного кредитования, но и развивать маневренный фонд жилья, необходимый для решения социальных задач.

"Стимул" направлен, в первую очередь, на строительство жилья экономкласса. Что, по Вашему мнению, включает в себя это понятие? И какова разумная цена за квадратный метр?

Понятие "жилье экономкласса" законодательно не закреплено, есть некие рекомендации, которые описывают его параметры. В понимании рядового гражданина, это жилье, доступное по стоимости. Оно может быть малогабаритным, но при этом оно должно быть качественным.

Что касается разумной цены, то ежеквартально Министерство регионального развития рассчитывает средний показатель стоимости квадратного метра для каждого региона. Наверное, это тот ориентир, к которому стремимся и мы. Скажем, по Московской области это порядка 44 тысяч рублей.

Что представляет собой программа "Стимул"? Поясните нашим читателям простым языком, каковы ее преимущества, и какую выгоду, благодаря программе, можно получить?

Наша задача создать банкам комфортные условия для того, чтобы они активнее кредитовали строительство жилья экономкласса, причем именно новые проекты массовой застройки. Мы в рамках программы готовы предоставлять банкам целевое финансирование на достаточно комфортных и самое главное, фиксированных условиях: на два года под 8% годовых. На эти деньги банк может кредитовать как непосредственно застройщиков - юридических лиц, так и покупателей - физических лиц. Важно, что банк не обязан брать эти деньги. Заключив такое соглашение с Агентством, он может финансировать строительство собственными средствами, если они у него более "дешевые". Но при этом он получает гарантию, что в любой момент он имеет доступ к источнику АИЖК. Второй механизм, который реализован в рамках этой программы, это так называемый "гарант сбыта" жилья. Он обеспечивает выкуп у застройщика тех квартир, которые по каким-то причинам тот не успел реализовать к окончанию строительства.

Вы упомянули про гаранта сбыта и не проданное по окончании строительства жилье. Что будет с этими квартирами?

Как я уже упоминал выше, программа "Стимул" может способствовать решению социальных задач, в том числе, развивать маневренный фонд. Дело в том, что зачастую гарантами сбыта построенного, но не проданного жилья, выступают региональные операторы АИЖК, в уставных капиталах которых не менее 51% составляет доля муниципальных и региональных властей. В этих случаях, невыкупленное жилье может быть использовано администрациями регионов для выполнения различных социальных программ, как то: обеспечение жильем военнослужащих, льготников, молодых семей, ученых, переселение из ветхого и аварийного жилого фонда и т.д., а не только в качестве рыночного.

А какие преимущества программа "Стимул" дает гражданам?

Что же касается ипотечных заемщиков, покупающих квартиры в домах, строящихся по программе "Стимул", то, прежде всего, люди получают уверенность, что строительство полностью обеспечено финансированием и банк контролирует процесс строительства. Дело в том, что обязательным условием участия проекта в "Стимуле" является реализация жилья в соответствии с №214-ФЗ, защищающим права дольщиков. И конечно, то, что является самым главным преимуществом для простых граждан - низкая ставка кредитования на покупку жилья в новостройках, которая не может превышать 11% после оформления права собственности.

Программа "Стимул" связана с программой кредитования физических лиц "Новостройка", которую с начала года активно реализует Агентство. Каковы проценты по ипотеке? Какова длительность ипотечного кредита по данной программе? На кого она рассчитана и есть ли те, кто уже ей воспользовался?

Участвуя в программе "Стимул", банк действительно предлагает своим клиентам - физическим лицам кредитование по условиям продукта "Новостройка". "Новостройка" разработана Агентством и предлагает пониженные ставки кредитования, предметом залога при этом выступает квартира в многоквартирном доме. По этой программе действуют специальные условия выдачи ипотечных кредитов на приобретение квартир в строящихся или уже построенных многоквартирных домах экономкласса. Максимальный размер кредита по программе "Новостройка" составляет стандартную для агентства сумму в 4 млн рублей. Процентная ставка по кредиту впервые в истории АИЖК жестко фиксирована для первичных кредиторов, и не должна подниматься выше 11% после регистрации права собственности и договора ипотеки. Кроме того, программа "Новостройка" предполагает ряд "социальных" вычетов по ставке кредитования для разных категорий граждан. В случае, если человек берет кредит с использованием средств материнского капитала, ставка опускается на 0,25%. Если к ипотеке обращается молодая семья - еще минус 0,25%. Все вычеты могут суммироваться, если заемщик подходит под несколько "льготных" критериев. В итоге ставка может быть даже ниже 10 %.

Кроме того, недавно в рамках программы "Стимул" стало возможным кредитовать граждан по новому продукту - "Малоэтажное жилье". По его условиям заемщики могут получить кредит на покупку квартиры в малоэтажном многоквартирном доме (не выше 3-х этажей), в жилом доме с земельным участком или на земельном участке, где планируется строительство жилого дома по согласованному типовому проекту в пределах территории малоэтажной застройки. Условия выдачи ипотечных кредитов по программе "Малоэтажное жилье" такие же, как и у программы "Новостройка", но максимальная сумма кредита составляет 3 млн рублей.

Не могли бы вы рассказать, сколько составит ежемесячный платеж. Например, молодая семья решает приобрести однокомнатную квартиру по программе "Новостройка" сроком на 30 лет.

Предположим, это супруги в возрасте 25 лет с совокупным ежемесячным доходом в 70 тысяч рублей ("чистый" доход, после уплаты НДФЛ), которые планируют приобрести квартиру в одном из городов Подмосковья. Стоимость квартиры 4,6 млн рублей. Семья вносит 30% от стоимости жилья в качестве первоначального взноса, и в этом случае сумма кредита составит 3,22 млн рублей. Срок кредитования задан в вашем вопросе - 30 лет.

При получении указанной суммы кредита под 11% годовых (необходимо будет заключить договор личного страхования), сумма ежемесячного платежа составит примерно 30,7 тыс. рублей. Однако если супруги являются участниками программы "Обеспечение жильем молодых семей", которая реализуется в рамках Федеральной программы "Жилище" на 2002-2010 годы, это является основанием для снижения процентной ставки на 0,25%, которая составит в итоге 10,75%, т.е. платеж будет меньше. Кроме того, у заемщика всегда остается возможность досрочного погашения кредита: по всем кредитным продуктам АИЖК мораторий на досрочное погашение отсутствует.

Расскажите об основных требованиях к заемщику - идеальный портрет ипотечного заемщика.

Если говорить о требованиях, которые АИЖК предъявляет к своим будущим заемщикам, то они следующие: на момент окончания срока кредитования возраст заемщиков не должен превышать 65 лет. Кроме того, ежемесячный платеж по кредиту не может быть больше 45% ежемесячного совокупного дохода заемщика (совокупного дохода всех заемщиков, участвующих в кредитной сделке). Кстати, доходы считаются за вычетом НДФЛ, алиментных платежей, платежей по иным действующим кредитным обязательствам. Ну и, конечно, чтобы получить ипотечный кредит, у заемщика должна быть хорошая кредитная история.

Перспективы развития ипотеки в краткосрочный (1-2 года) и долгосрочный период (10 лет) при нормальном восстановлении рынка, при длительной стагнации и при ухудшении ситуации?

Ипотека обязательно будет развиваться и для этого есть все предпосылки: экономическая ситуация в стране стабилизируется, банки в результате снижения объемов выдачи кредитов в 2009 году успели накопить достаточно денег, ставки жилищных кредитов за последние полгода, как показывает статистика, снизились и среди предложений вновь можно встретить ипотеку с минимальным первоначальным взносом. Кроме того, финансовое положение граждан также восстанавливается, ипотека становится доступнее.

Сможет ли программа "Стимул" повлиять на увеличение кредитования строительства жилья эконом класса банками, а как следствие увеличить объемы строительства и снизить цены на жилье?

Считаю, что на сегодняшний день банкам необходимо обращать особое внимание на реализуемые государством программы, ведь для развития и ипотечного рынка и строительной отрасли создаются надежные и комфортные условия. А увеличивать объемы строительства действительно необходимо, чтобы в 2011-2012 гг. мы не столкнулись с дефицитом жилья на рынке. Благодаря программе "Стимул" уже сегодня строится более 775 тысяч квадратных метров доступного жилья, а это прямое доказательство того, что программа является рабочим механизмом, с помощью которого банки и застройщики получают реальные гарантии и могут спокойно работать в этом секторе экономики.