При том, что любые долгосрочные проекты в нестабильных кризисных условиях по-прежнему пугают россиян, жилищный кредит для них уже давно стал вещью весьма обыденной. Необходимость решить проблемы с жильем все больше подталкивает молодые семьи к тому, чтобы взять ипотеку.

Столь ответственный шаг, конечно, необходимо делать, предварительно все хорошо взвесив. Поэтому в любом случае заключение договора ипотеки становится тем важным делом, в котором многое следует предусмотреть не только с практической, но и с чисто юридической стороны.

Стороны и ключевые условия договора ипотеки

Как известно, договор ипотеки – это договор о залоге имущества. Его заключают заемщик (залогодатель) и банк-кредитор (залогодержатель). При этом обе стороны должны убедиться, что их партнер подходит для такого дела: банк-кредитор должен быть наделен правом предоставлять кредиты, а заемщик, коль он просит о финансовой помощи, должен быть право- и дееспособным.

Закон предусматривает, что в ипотечном договоре обязательно должны быть указаны:

* предмет ипотеки,

* его оценочная стоимость,

* размер и сроки исполнения обязательств по ипотеке, предполагаемый график платежей,

* вид права, на основании которого заемщику принадлежит предмет ипотеки,

* данные об органе государственной регистрации, который зафиксировал это право.

Залог по договору ипотеки

Как известно, именно дом или квартира являются предметом ипотеки. Это жилье заемщик вправе передавать в залог. Однако если речь идет о государственной квартире (как и об иных жилых помещениях, которые находятся в муниципальной собственности и не подлежат приватизации), то они, конечно, предметом ипотеки быть не могут. Например, служебное жилье.

Чтобы обозначить предмет залога, в договоре ипотеки приводятся описательные характеристики – от указания адреса до количества комнат и их площадей.

Загородный дом на отдельном участке земли также может быть отдан в залог, но при условии залога и прав на землю. Вот почему в таких случаях дополнительно указывается не только адрес земельного участка, его площадь и кадастровый номер, но и разрешенные виды деятельности на нем.

Оценочная стоимость

Если предмет залога определен, то можно определить и его оценочную стоимость. Это конкретная сумма, которая указывается в договоре ипотеки. Ее определяют и кредитор, и заемщик совместно. И в двухстороннем порядке они должны быть с ней согласны - только в этом случае договор ипотеки будет иметь юридическую силу.

Подчеркнем при этом, что оценку собственности, которая закладывается, производят специалисты, у которых на такую деятельность есть определенное законом право. Они определяют стоимость в денежном эквиваленте, указав ее в оценочном отчете. За это дело могут взяться и коммерческие организации оценщиков. Именно этим можно объяснить тот факт, что многие банки-кредиторы сегодня установили деловые отношения с риэлторскими агентствами, у которых для оценки недвижимости предусмотрены специальные отделы.

Права и обязанности сторон по договору ипотеки

Если какой-либо обязательный пункт в договоре проигнорирован, то в любое время через суд его можно признать недействительным. Коль договор заключен не так, как предусмотрено законом, то в этом случае как у одной, так и у другой стороны нет никаких прав и обязательств по отношению друг к другу.

И, наоборот, эти права и обязанности сразу же вступают в силу, как только правильно оформленный договор ипотеки подписан и зарегистрирован.

Заемщик вправе проживать в том доме или квартире, которые он заложил. И даже зарегистрировать в них членов своей семьи. Пока срок договора не закончился, заемщик обязан беречь жилье. Например, он не должен допускать снижения его стоимости. Действительно ли жилье в надлежащем состоянии, может в любой момент проверить банк-кредитор.

Естественно, заемщик не в праве продавать жилье, сдавать его в аренду или делать его перепланировку. Впрочем, если он договорится с банком-кредитором, подписав с ним дополнительный договор или дополнив первоначальный, то все эти действия станут вполне возможны.

Такое нарушение условий договора, как ненадлежащее состояние имущества, а тем более несоблюдение сроков внесения платежей, чревато тем, что банк-кредитор может потребовать погасить кредит досрочно. Если и это требование не будет выполняться, то следует обращаться в суд, чтобы он расставил точки над «i».

Необходимые формальности

Договор ипотеки заключается письменно. По месту нахождения имущества, которое является предметом ипотеки, его также необходимо зарегистрировать. Ведь договор ипотеки вступает в силу именно с момента регистрации. Сама же процедура регистрации предусматривает заявление как от залогодателя, так и от залогодержателя, а также сам договор, его копии и документы, указанные в договоре ипотеки в качестве приложений (при наличии).

Регистрация договора ипотеки производится в течение 15-ти дней с момента подачи документов. Если все условия договора выполнены или его действие прекращено по иным причинам, то необходимо регистрацию ипотеки погасить. Основанием для этого является совместное заявление обеих сторон договора, либо решение суда о прекращении ипотеки.