На рынке жилищного кредитования царит оживление. Похоже, ипотека окончательно оправилась от кризиса, и подогреваемый новыми порциями бюджетных денег кредитный поезд рванул вперед. Да так резво, что оставил потенциальных заемщиков далеко позади. Впрочем, сегодня есть альтернатива – партнерские программы от застройщиков.

На разогреве

По данным Центрального Банка РФ, за I квартал 2010 года россиянам предоставлено 40,4 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 48,9 млрд руб. По сравнению с сопоставимым периодом 2009 года кредитов выдано в 2,14 раза больше в количественном выражении, и в 1,97 раза — в денежном. Значительное увеличение количества займов в феврале — марте свидетельствует о том, что рассматриваемый рынок возвращается на докризисную траекторию развития. Прогноз АИЖК на I квартал 2010 года по объему предоставленных средств (40-50 млрд руб.) оправдался: фактический объем составил 48,9 млрд. По информации АИЖК, во II квартале будет выдано порядка 54-63 тыс. кредитов на 65-75 млрд руб. «С начала года мы наблюдаем изменение банками условий кредитования: процентные ставки снижаются, уменьшается первоначальный взнос. С апреля 2009 года Центробанк 13 раз снижал ставку рефинансирования – до рекордных 8% годовых (с 30 апреля 2010-го)», — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».

Во многом под влиянием этих процессов происходит планомерное снижение процентов. К настоящему моменту средняя ставка по кредитам на покупку квартир в новостройках составляет 15-16% в рублях и 12,5-13% в валюте, до оформления права собственности. Свою ложку дегтя добавляет консервативность банкиров, которые, получив от государства транш в 250 млрд руб. на развитие рынка новостроек, тем не менее совершенно не хотят рисковать. Они охотно готовы кредитовать уже завершенное жилье, но с трудом решаются давать гарантии на проекты в стадии котлована.

Эпоха дефицита

На протяжении последних пяти лет количество новостроек в Москве неуклонно сокращается – с 1000 адресов в 2005 году до 300 сегодня. Финансовая ситуация 2009 года не позволила основным игрокам рынка недвижимости вывести в свет новые проекты. Объем готового жилья в текущем году пополняется площадями в достраиваемых домах, с новыми проектами девелоперы начнут выходить не раньше 2011 г. По данным компании Est-a-Tet, за 2010-й в столице намечено сдать в эксплуатацию почти 2 млн кв. м коммерческого жилья. Около 60% составят монолитные объекты, 30% — панель, 8-10% — элитка. По словам ведущего аналитика Est-a-Tet Алексея Кобякова, общий общем сооружения жилья (коммерческого и социального) в 2010 году не превысит уровня 2009 года и составит около 3,2 млн кв. м. В 2011-2012 годах будет построено порядка 3 млн кв. м жилья, в том числе до 2 млн кв. м коммерческого.

Еще одной проблемой посткризисной первички грозит стать появление поправок к главному закону, регулирующему рынок новостроек, — ФЗ-214. Новая редакция закона о долевом строительстве обещает стать неприятным сюрпризом для тех девелоперов, которые начинают продавать квартиры еще до получения разрешения на строительство. У таких компаний могут возникнуть сложности с инвестированием. По словам Ольги Новиковой, ведущего аналитика компании «НДВ-Недвижимость», в нынешних условиях банки особенно обращают внимание на наличие необходимой документации и ликвидность того или иного проекта. Хотя, считает директор департамента новостроек компании Est-a-Tet Юлия Гераськина, многие застройщики вполне способны вовремя перестроиться и начать работать по 214-ФЗ. Другие займутся поиском юридических оснований для применения альтернативных технологий, позволяющих продавать жилье по более доступным ценам и быстрее осуществлять рефинансирование строительства. Что касается покупателей, они получат выбор – либо приобрести жилье по более прозрачной схеме, либо сэкономить.

В помощь заемщику

Впрочем, как показывает практика, покупатели новостроек в разы консервативнее самых консервативных банкиров. Горький опыт участия в долевом строительстве, митингов и долгого ожидания новоселья приучил их не доверять никому. Но квартирный вопрос решать надо, и люди соглашаются на сделки. Охотнее всего жилье приобретают по так называемым партнерским ипотечным программам, когда гарантии застройщика подкрепляются именем банка. «Наличие кредитных продуктов позитивно отражается на продажах. При этом девелопер получает оплату без рассрочек. Помимо того, наличие партнерских отношений с крупными банками повышает имидж объекта и доверие к нему, что также привлекает потенциальных покупателей», — рассказывает Ирина Наумова, директор по маркетингу «НДВ-Недвижимость». Эта компания, продающая комплекс новостроек в Царицыне, сотрудничает с Газпромбанком, Росдорбанком и банком «Северный морской путь».

ГК «Пионер» сотрудничает по ипотеке с двумя банками: Московским кредитным и Московским банком Сбербанка. С 1 декабря 2009 года в Московском кредитном банке можно оформить кредит на срок от 6 месяцев до 15 лет, в рублях, долларах или евро. А условия Сбербанка сегодня уже можно назвать близкими к докризисным, к тому же банк отменил комиссии за выдачу кредитов частным лицам. «Порядка 15% квартир в нашем «Доме на Коровинском шоссе» приобретены по ипотеке», — сообщает коммерческий директор ГК «Пионер» Дмитрий Отяковский. По его словам, в докризисные времена на объектах компании этот показатель доходил до 25-30%, в 2009-м снизился до 2-3%, но в последние месяцы отмечена положительная динамика.

Двойная выгода

Еще один вариант приобрести жилье — воспользоваться партнерскими программами компаний, которые, с одной стороны, являются риелторскими структурами, а с другой — охотно инвестируют заработанные средства в строительство. Например, «МИЭЛЬ-Новостройки» сотрудничает со Сбербанком, Газпромбанком, Банком Москвы, ВТБ24, «Возрождением». Средний уровень ставок по программам банков-партнеров при первоначальном взносе 20% составляет: в рублях — до 15,5% годовых, в долларах и евро — до 13%. «Соглашение о сотрудничестве позволяет клиентам «МИЭЛЬ-Новостройки» воспользоваться следующими преференциями: базовая процентная ставка снижена на 0,5%, комиссия за услуги по выдаче кредита уменьшена на 20%, первоначальный взнос составляет 20%», — говорит М. Литинецкая.

Среди банков-партнеров корпорации МИАН — ВТБ24, Абсолют Банк, Газпромбанк, BSGV, Swedbank, DeltaCredit. В рамках совместной со Сбербанком программы «С нами новоселье ближе!» клиентам предлагаются ставки от 10,5% до 14,75% в рублях при первоначальном взносе не менее 20%. Дополнительно агентство предоставляет 10%-ю скидку на свои услуги. С апреля стартовала совместная программа МИАН и Райффайзенбанка, согласно которой комиссия за выдачу кредита составит 0%. Размер первоначального взноса — 15%, ставка – 14,5% годовых в рублях и 10,5% в долларах. Как отмечает Инна Игнаткина, исполнительный директор МИАН, ипотека становится все популярнее. По итогам апреля каждая пятая сделка на рынке недвижимости Москвы проходила с участием кредитных средств, тогда как год назад – лишь каждая седьмая.

Источник: «Новый адрес»