То, что из-за кризиса многие пересмотрели свои планы относительно покупки недвижимости - не секрет. Однако вопрос в том, как люди, которые до кризиса взяли ипотечный кредит, вышли из положения, как они расплатились с банком. Ведь многих сократили, кому-то зарплату урезали...

Банки пошли на уступку

Началом экономического кризиса, доход многих людей существенно сократился, а кто-то и вовсе остался без работы, а значит и без возможности вовремя погашать ипотечный кредит. Именно поэтому количество взявших ранее кредит, а ныне решивших отказаться от этого бремени, существенно возросло во время экономической нестабильности. Однако как выяснилось от ипотеки не просто отказаться. Как сообщили в пресс-службе Банка Москвы, по условиям договора от ипотечного кредитования нельзя отказаться, а лишь можно отсрочить платежи от 1 до 12 месяцев, воспользовавшись программой «Платежные каникулы».

В ВТБ24 же в целях поддержки ипотечных заемщиков действуют программы реструктуризации - увеличение срока кредитования, что позволяет пересчитать выплаты на более длительный срок, уменьшает ежемесячный платеж, однако приводит к увеличению стоимости кредита. Также клиентам предложена возможность осуществить конвертацию валюты обязательства в целях снижения текущих валютных рисков. Помимо собственных программ реструктуризации банк с марта 2009 года приступил к оформлению стабилизационных ипотечных займов по программе ОАО Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (ОАО АРИЖК). Из числа ипотечных заемщиков банка государственной программой поддержки ипотечных заемщиков воспользовалось более 1 200 человек. Кроме государственной программы у заемщиков есть также возможность воспользоваться другими программами реструктуризации, действующими в банке.

«Витрина залогового имущества»

Конечно, реструктуризация и «Платежные каникулы» - не единственные способы для выхода из положения. Заемщик может также продать квартиру с разрешения банка. На сегодняшний день некоторые банки помогают своим заемщикам и выставляют на продажу такие квартиры на своих сайтах в свободном доступе. Кроме того покупать у банка в кредит такие квартиры по кредиту обойдется дешевле, так как при покупке подобных объектов с кредитом банка-залогодержателя процентные ставки на ипотечный кредит будут ниже рыночных.В настоящее время в ВТБ24 реализуется такая программа, которая получила название «Витрина залогового имущества».

Банк подает в суд

В случае если заемщик перестает исполнять свои обязательства по кредиту, не идет с банком на контакт и не пытается решить ситуацию путем продажи квартиры, реструктуризации кредита или платежных каникул, то банк обращает взыскание на заложенное имущество, и после получения решения суда квартира выставляется на публичные торги либо реализуется по соглашению сторон.

Однако, по словам Алексея Шленова, генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж», по заявлению залогодателя суд может отсрочить реализацию заложенного имущества на срок до одного года. «А в случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися банк вправе приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества. То есть собственником квартиры становится банк и уже он занимается реализацией квартиры».

Статистика

Если смотреть в целом по рынку, то в 2009 году количество ипотечных сделок сократилось в разы. По итогам первых трех кварталов 2008 года доля на ипотеку приходилась почти треть общего объема сделок по купле-продаже недвижимости. За аналогичный период 2009 года доля ипотечных сделок в общем объеме сделок составила менее 15% при условии того, что сократилось общее количество сделок по купле-продаже недвижимости. Особенно резким было снижение в начале 2009 года – к лету доля ипотечных сделок составляла всего 5%.

Несмотря на незначительное оживление рынка ипотечного кредитования, наблюдаемое с середины лета, об особой кредитной активности пока еще говорить не приходится. «Причиной этого является тот факт, что абсолютное большинство банков подняли ставки по ипотечным кредитам - говорит Екатерина Тейн, партнер, директор департамента элитной недвижимости Knight Frank. - Раньше, когда стоимость жилья росла быстрыми темпами (например, в 2006 году бизнес-класс показал рост в 50-60%), брать ипотечный кредит было выгодно – рост стоимости жилья перекрывал затраты по обслуживанию кредита. Сейчас же ситуация изменилась».

Вице-президент ГК "Евросервис" Денис Горшко повышение процентный ставок ипотечного кредитования объясняет несовершенством российского законодательства в системе налогооблажения, а также самого банковского законодательства. «Сегодня в России себестоимость кредита очень высока. Это объясняется и экономической ситуацией в стране, и высокой ставкой рефинансирования, и желанием банков максимально обезопасить себя. На западе сегодня себестоимость кредитов снижена. Может быть, и российские банки были бы рады пойти на это, чтобы увеличить эффективность своих заработков, но у них нет таких возможностей на законодательном уровне. Кроме того, в российском бизнесе, куда относится и банковская система, привыкли к более высокой маржинальной системе. Если на западе банки получают маржу в 20-30 %, то у нас - это 50%. А с финансовым кризисом этот процент стал еще выше».Еще одна причина, почему люди перестали брать ипотечный кредит, по мнению Валерия Прокопьева, пресс-секретаря агентства «М ИАН», - у потенциальных заемщиков отсутствует уверенность в завтрашнем дне, а именно долгосрочной возможности погашения кредита.

Тенденция

Доля потенциальных заемщиков, как уже отмечалось, снизились в разы. Однако, по словам экспертов, если сравнивать с началом 2009 года, то количество выданным займов возросло в 2 раза. Этому способствовало и то, что многие банки (Сбербанк, ВТБ-24, Газпромбанк, Банк Москвы, Райффайзенбанк, Росбанк, Юникредитбанк и др.) возобновили ипотечные программы, при этом минимизировав свои риски. Например, если в прошлом году (до влияния кризиса) банки одобряли 70-80% всех направленных заявок от потенциальных заемщиков, то в настоящее время – не более 40%, притом, что само количество заявок сократилось в 5-6 раз.

«Продолжается, пусть небольшое, но планомерное снижение процентных ставок, - говорит Алексей Шленов. - на вторичном рынке составляет сегодня, в рублях: от 9,55% – в банках, работающих по программе АИЖК, в других коммерческих банках – от 10% (в зависимости от срока кредитования, от размера имеющихся собственных средств, от способа подтверждения дохода, реже от размера комиссии по кредиту). Ставки по кредиту на покупку квартиры в новостройке на этапе строительства на несколько процентных пунктов выше, но после оформления недвижимости в собственность опускаются до уровня ставок на приобретение вторичной недвижимости. Кроме того первоначальный взнос снижен до 20%, а для молодой семьи с ребенком – до 15%».

«Из-за ситуации на рынке, мы предусмотрели для своих покупателей не только рассрочку на период строительства, но и возможность приобретения ими ипотечного кредита, - говорит Виктор Козлов, генеральный директор компании «Авгур Эстейт».- В качестве кредитора наших потенциальных покупателей в настоящий момент выступает Сбербанк – государственный банк с репутацией надежного финансового института. Совместно со Сбербанком мы предлагаем нашим клиентам несколько ипотечных программ. Например, покупатели квартир в жилом комплексе бизнес-класса «Надежда» (улица Крупской) могут получить кредит в «Газпромбанке»: первоначальный взнос при этом должен составлять порядка 30% от общей суммы, а ставка по кредиту варьируется от 12,5 до 15,7 в зависимости от выбранной валюты».

Компания «Домостроитель» работает по такой же схеме, как и «Авгур Эстейт». «Сейчас в рамках ипотечных программ мы работаем сразу с двумя банками – Сбербанком России и Газпромбанком. В настоящий момент в нашем титульном проекте – ЖК «Юго-Западный» в городе Московский – по ипотеке этих банков совершается каждая третья сделка», - отмечает руководитель отдела маркетинга Управляющей компании «Домостроитель» Ольга Гусева.

Что интересно - сейчас 95% кредитов привлекается в рублях. Это связано с тем, что выгоднее и удобнее брать кредит в той валюте, в которой заемщик получает зарплату, а в настоящее время, как известно, большинство граждан получают в рублях, да и в этом случае он застрахован от рисков колебаний курсов валют.

Прогнозы

Исходя из вышесказанного, можно предположить, что все не так хорошо, как хотелось бы. Но эксперты надеются на улучшение, так как кризис в какой-то степени позади. Тем более и строители и банки стараются сделать все возможное, чтобы ипотечный кредит сохранить, да и возобновить работу рынка недвижимости как следует, и вернуть на докризисный уровень. По прогнозам экспертов, уже во второй половине 2010года возможно постепенное восстановление утраченных рынком ипотечного кредитования позиций.