Покупка на первичном рынке недвижимости – это всегда определенный риск. С принятием федерального закона об участии в долевом строительстве, казалось бы, уже не так страшна покупка квартиры в новостройке, однако все же возникают некоторые вопросы: насколько максимально защищает действующий закон, а также имеет ли смысл застраховать себя от финансовых рисков.

Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», который с изменениями вступил в силу в январе 2014 года, защищает покупателей от двойных продаж. Причиной принятия изменений в существующий закон стала проблема обманутых дольщиков.

С принятием поправок к закону, покупая квартиру по ФЗ №214, граждане могут быть спокойны, поскольку договор долевого участия регистрируется в Росреестре. Помимо защиты от двойных продаж граждан, закон теперь дает гарантии дольщику, что тот получит свое жилье, даже в случае банкротства компании застройщика. Однако этот процесс может затянуться надолго - потребуется время для того, чтобы признать компанию финансово несостоятельной и найти нового девелопера.

Работает ли

По мнению Софьи Лебедевой, генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки», появление самого закона принесло значительные плюсы для рынка недвижимости, регламентировав как формы договоров приобретения недвижимости, так и понятия, необходимые для заключения договоров и исполнения обязательств сторон по нему.

Если говорить о том, насколько закон хорошо выполняет свои функции, то, по словам Евгения Семенова, руководителя отдела продаж ООО «Коннолахтинский 55», данная мера защиты действительно работает. «Если договор уже прошел регистрацию, то дольщику необходимо только дождаться подписания акта приёма-передачи на квартиру, - говорит он. - В это время повода для беспокойства быть не может. Из минусов могу отметить разве что «безумные» сроки регистрации (около трех месяцев)».

Вера Богучарова, заместитель руководителя Юридического департамента Est-a-Tet также утверждает, что закон действительно защищает права участников долевого строительства, но при этом она отмечает, что, как и любой закон, он не совершенен, и реалии современной действительности постепенно обнажают его слабые стороны. «Так, к примеру, закон не может защитить участников долевого строительства в случае, если строительство объекта не будет завершено по тем или иным причинам, а также от низкого качества объекта, - говорит она. - Он может только возместить ущерб дольщика в случае наступления таких ситуаций».

«На сегодняшний день схема заключения договора долевого участия в строительстве является самой надежной, - комментирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». - Пожалуй, единственным случаем, когда покупатели по ДДУ (договор долевого участия) могут серьезно пострадать – это банкротство застройщика. Однако даже в такой ситуации дольщики, в отличие от покупателей по другим схемам, лучше защищены законом. В конечном итоге они все-таки могут либо вернуть потраченные средства (или хотя бы их часть), либо все-таки получить свою квартиру».

Филипп Третьяков, генеральный директор Galaxy Realty, считает, если клиент приобретает недвижимость по ФЗ №214, то он в любом случае надежно защищен. «При любом нарушении со стороны застройщика своих обязательств, покупатель может обратиться в суд, где со 100%-й вероятностью выиграет дело», - утверждает он.

Защита репутации

Не секрет, что, благодаря недобросовестным строительным компаниям, страдают и хорошие компании. Порой им просто сложно привлечь клиента на покупку недвижимости на первичном рынке. «Безусловно, проблема такая есть, - отмечает Евгений Семенов. - Репутация зарабатывается годами. Самый главный показатель - это присутствие рабочих и техники на стройплощадке, отсутствие переносов срока строительства. Если компания выполняет эти пункты, то повода для переживаний нет».

«Репутация компании – залог стабильного спроса, - комментирует Сергей Цинбарев, специалист по маркетингу и продажам EKE Group. - Необходимо предоставлять высокий уровень сервиса, соблюдать качество и сроки строительства. Покупатель сейчас очень избирательно подходит к вопросу выбора жилья».

Вера Богучарова считает, что строительные компании, исполняющие надлежащим образом свои обязательства в рамках заключенных ими договоров с участниками долевого строительства, в наименьшей мере страдают от проблем, которые создают недобросовестные строительные компании. Ведь в пользу серьезных компаний свидетельствует их репутация, завершенные объекты, исполненные обязательства перед участниками долевого строительства, рекомендации участников долевого строительства, отзывы риэлторских компаний, сопровождающих данную компании в части реализации объектов компании.

«Практически в каждой профессии встречаются как добросовестные, так и недобросовестные специалисты, - добавляет Мария Литинецкая. - Естественно, первые часто страдают от деятельности вторых. Достаточно вспомнить «черных риэлторов», из-за которых в сознании многих граждан до сих пор сохраняется представление о том, что практически любой агент, работающий на рынке недвижимости, занимается исключительно аферами. В данном случае нет никакого универсального рецепта для борьбы со своими недобросовестными коллегами. Достаточно просто вести законную и максимально прозрачную деятельность. Хорошее реноме для девелопера – лучший способ выделить себя на фоне конкурентов и привлечь клиентов».

В свою очередь Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar полагает, что из-за эксцессов, связанных с действиями недобросовестных строительных компаний, со стороны клиентов возникает больше недоверия к стройке в принципе. Однако, по словам Сергея Цинбарева, в последнее время можно заметить положительную тенденцию уменьшения количества долгостроев. «Негативных комментариев на сайтах становится меньше, а клиенты выбирают чаще всего надежных застройщиков, - говорит он. - Вряд ли только по одному негативному комментарию клиент откажется от приобретения понравившейся квартиры. Намного более убедительные аргументы – это ряд завершенных проектов или положительные отзывы друзей, знакомых или жильцов уже сданных жилых комплексов».

Как быть

Несмотря на вышесказанное, все же покупка недвижимости на начальном этапе строительства - это всегда дополнительный риск. Пока дом не достроят и не дадут долгожданные ключи, покупатель переживает. Ведь то там, то здесь мелькают статьи про обманутых дольщиков, про «чёрные» списки. Тем более есть сайт, на котором можно увидеть список проблемных застройщиков, а также узнать много «интересного» о них на форумах. К сожалению, такие негативные отзывы стабильности рынку не приносит. «Люди всегда что-то пишут, - говорит Евгений Семенов. - Я не рекомендую на 100% доверять тому, что пишут на подобных сайтах. В интернете твориться настоящий хаос, правду найти очень тяжело. Дома, у дивана все сразу превращаются в «опытных консультантов» по недвижимости, а на деле, люди не всегда понимают, что пишут и комментируют. На аналогичных сайтах ещё очень явно прослеживается конкурентная борьба. Рекомендация здесь одна - обращаться в страховую компанию на предмет дополнительных рисков». Чтобы обезопасить себя от потери вложенных средств, Полина Яковлева советует застраховать сделку на стадии заключения договора, а не после.

Если говорить об официальных сайтах, по словам Веры Богучаровой, внести застройщика в реестр проблемных только на основании заявления недовольного участника долевого строительства невозможно. «Для этого должны быть основания – обстоятельства, предусмотренные действующим законодательством и решение соответствующего исполнительного органа, принявшего решение по результатам проверки предоставленных участником долевого строительства документов о включении застройщика в соответствующий реестр, - говорит она. - Например, такие, как предусмотренные в соответствии с законом Московской области № 84/2010-03 «О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов в Московской области», в ст. 4.1. «Обстоятельства, влекущие признание многоквартирного дома проблемным объектом» и ст. 6, предусматривающей порядок рассмотрения заявления участника долевого строительства».

Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su, в свою очередь полагает, что хоть и информация о застройщиках, размещенная на данных сайтах, влияет на принятие решения об инвестировании средств потенциальных клиентов в тот или иной объект, но не так значительно, как информация, которая распространяется участниками долевого строительства на форумах, созданных ими в отношении конкретного застройщика.

Все же, если речь идет о покупке квартиры в столичной новостройке, то потенциальному дольщику действительно необходимо проверить, нет ли выбранного застройщика в списке банкротов на сайте Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (http://invest.mos.ru/dolevoe/member/problem/). В случае приобретения квартиры в новостройке Подмосковья аналогичные действия нужно совершить на сайте Министерства стройкомплекса Московской области (http://www.kds.mosreg.ru/). Кроме того, информацию о проблемах со строительством или документацией, также как и списки недобросовестных застройщиков, можно найти в социальных сетях обманутых дольщиков и отраслевых форумах о новостройках, таких как www.odnodolshiki.ru, www.help.su, www.dom-forum.ru, www.stroi-baza.ru и т.д. Но люди не пишут на данных порталах по пустякам. Если кто-то начинает распространять негативную информацию о добросовестном застройщике, модер аторы просто могут удалить ее. Поэтому нужно быть более бдительным и осмыслить всю информацию, которая есть в интернете.

Следующий этап

Стоит отметить, что в последнее время активизировалось обсуждение следующего этапа - проработки механизмов заключения договоров участия в долевом строительстве через банки или иные финансовые организации с установлением солидарной ответственности банков и застройщиков. В рамках данных предложений планируется внести новый пакет поправок к закону. Но пока он готовится и будет проходить несколько чтений в Госдуме РФ, аналитики в один голос твердят, что на сегодняшний день достаточно страхования гражданской ответственности застройщика, предусмотренной в обязательном порядке ФЗ №214. В случае с покупателями по ДДУ единственным риском, как уже выше говорилось, является банкротство застройщика. Устранить его, к сожалению, невозможно, да и от банкротства никто не застрахован. Чтобы избежать этого, покупателю следует свести к минимуму вероятность возникновения подобной проблемы. Для этого просто достаточно тщательно выбрать застройщика. Если же дольщик все-таки попадает в такую неп риятную ситуацию и хочет поскорее выйти из нее, то следует обратиться за помощью к профильному адвокату, который специализируется на делах о несостоятельности. Самостоятельно выйти без потерь, увы, может не получиться.

Автор: Сугра Гаджиева