Купить квартиру и сделать в ней перепланировку по собственному усмотрению – распространенное явление. Однако не всегда безобидное.

Перепланировкой, с точки зрения закона, является любое изменение конфигурации квартиры, которое требует внесения изменений в технический паспорт. Для осуществления этой затеи необходимо пройти через процедуру согласования. Екатерина Баглаева, юрист коллегии адвокатов «Юков и Партнеры», рассказывает, что если у вас нет технического паспорта, то сперва его надо получить в территориальном БТИ. «Затем необходимо заказать проект перепланировки в любой проектной организации, которая имеет свидетельство о допуске к такого рода работам. После этого надо сдать необходимый пакет документов в орган местного самоуправления. Сейчас это можно сделать через МФЦ. Пакет документов состоит из: заявления, правоустанавливающих документов на квартиру; проекта перепланировки и технического паспорта». После подачи пакета документов вам остается лишь в течение 45 дней ждать решения. Если решение принято положительное, то можно начинать работы по перепланировке. Генеральный директор «НДВ Проект Концепт» Борис Леонтьев уточняет, что если в вашем районе нет МФЦ, то пакет документов следует сдавать в районную Московскую жилищную инспекцию. После того, как перепланировка в вашей квартире будет завершена, выполненные работы проверяются инспектором. А после этого вы получаете новый технический паспорт с внесенными изменениями.

Одним словом процедура согласования перепланировки легкой не является. Почему же тогда она столь востребована на рынке? Дизайнер интерьеров, совладелец студии интерьеров Jazzberry Татьяна Кузьмина отмечает, что перепланировка позволяет правильно организовать пространство в квартире: разделить общую зону, где собирается вся семья и бывают гости, и приватную, где находятся хозяйские спальни и подсобные помещения. Например, можно расширить санузел, устроить дополнительное помещение для хранения, объединить кухню с гостиной или, наоборот, разделить одну комнату на две. Роман Бабенко, генеральный директор ООО НПО «ЛЭИ», считает, что обычно перепланировки затевают нетипичные покупатели. Например, молодая семья с ребенком достаточно часто хочет из «однушки» сделать хоть и маленькую, но «двушку» или даже «трешку». С этой целью часто утепляют лоджию и выносят туда кровать или прячут плиту в нишу. По мнению Романа Бабенко, люди, ностальгирующие по столовой из кинофильма «Девчата», прорезают окно из кухни в зал, а творческие натуры убирают стену между коридором и залом.

Однако стоит помнить, что не любые ваши мечты воплотимы в жизнь, есть вещи, которые делать не следует. Борис Леонтьев напоминает, что без согласования можно делать в своей квартире косметический ремонт, собирать или разбирать встроенную мебель, наружно устанавливать антенны, защитные сетки и кондиционеры (да и то не всегда), изменять материал внешних конструкций, балконов и лоджий, а также переставлять нагревательные и газовые приборы, если это не требует прокладки дополнительных подводящих сетей. Остальное потребует согласований или просто останется вашей несбыточной мечтой. Например, категорически нельзя размещать над жилыми комнатами уборную, ванную или кухню; уменьшать вентиляцию; увеличивать нагрузку на несущие конструкции больше допустимых по проекту; переносить радиаторы отопления, делать полы с подогревом с помощью общедомовых систем горячего и холодного водоснабжения или отопления; делать что-либо в местах расположения связей между сборными элементами; делать штрабы в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки и трубопроводов; изменять внешний облик многоквартирного дома, делать проемы между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери, а также объединять эти помещения в одно. Правда, иногда возможны пути обхода некоторых запретов. Татьяна Кузьмина рассказывает, что расширение жилого пространства с помощью балкона или лоджии законом запрещена. Эти помещения объединять нельзя. «Однако есть легальный способ решения проблемы: замена стеклопакета между комнатой и лоджией витражной раздвижной дверью. Это и расширит пространство, и добавит эстетики и света. А вместо запрещенного выноса батареи можно утеплить стены лоджии и установить электрический радиатор».

В любом случае, прежде чем что-то перестраивать в своей квартире, надо это согласовать. Екатерина Баглаева напоминает, что самовольная перепланировка запрещена законом и карается административным штрафом от 2000 до 2500 рублей, а иногда продажей квартиры с торгов по решению суда. Так адвокат Андрей Комиссаров напоминает, что в ноябре суд по иску Мосжилинспекции выселил двух москвичей из принадлежащей им квартиры, которая будет продана с молотка. Такое решение суда не первое и не последнее. «В последнее время местные администрации и жилищные инспекции все чаще обращаются в суды с подобными исками. И 7-10% таких требований удовлетворяются: истцам удается доказать, что перепланировки опасны и нарушают права соседей», – рассказывает Андрей Комиссаров. Но Екатерина Баглаева замечает, что всегда не поздно узаконить совершенную ранее перепланировку: «Для этого необходимо обратиться в суд и доказать, что совершенная перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан и не создает угрозу для их жизни или здоровья. Таким доказательством может быть акт строительно-технической экспертизы». Но все-таки лучше получать все согласования заранее.

Роман Бабенко отмечает, что обычно сложности возникают, когда такую квартиру хотят продать. Безусловно, это можно сделать, но практически невозможно получить под нее ипотеку, так современные стандарты многих банков предусматривают обязательную фотосъемку каждой комнаты как минимум с двух точек, поэтому скрыть самовольную перепланировку не удастся. А это уже ограничивает круг возможных покупателей и дает возможность для обоснованного торга.

Андрей Комиссаров также обращает внимание, что за нарушение правил безопасности строительных или иных работ, в результате которых есть пострадавшие или погибшие, можно угодить за решетку. Подобный случай произошел в Ярославле. Хозяин квартиры сделал несогласованную перепланировку, которая спровоцировала обрушение перекрытия в одном из подъездов, что привело к гибели человека. Суд признал вину собственника квартиры и лишил его свободы на 1 год и 6 месяцев.

Одним словом, перепланировки часто позволяют сделать жизнь комфортнее, но делать их по собственному желанию и представлению нельзя.