В августе 2012 года Госдума приняла поправку к закону о взаимном страховании. Решит ли это проблему обманутых дольщиков, и как отразится на рынке недвижимости?

Проблема обманутых дольщиков до сих пор в России не решена, хотя власть и пытается помочь тем, кто так и не смог улучшить свои жилищные условия. Был введен особый порядок банкротства застройщика, принят запрет на пользование «серыми» схемами для привлечения средств граждан на строительство объектов, также был принят Федеральный закон № 214 для защиты прав дольщиков. Однако все это не гарантирует сохранность, вложенных в строительство денег. Депутаты надеются, что эта проблема будет решена с помощью взаимного страхования, которое вступит в силу с 1 января 2014 года.

Адвокат Олег Сухов рассказывает, что планируется создать общество взаимного страхования (ОВС) – некоммерческую организацию для всех застройщиков России. Любой застройщик для получения разрешения на строительство обязан будет предоставлять полис взаимного страхования, который будет получать при вступлении в ОВС. Нет полиса – нет разрешения. Страховые тарифы будут утверждаться общим собранием членов. Это делается для того, что по договору взаимного страхования ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей будет распределяться по всем застройщикам. Если же застройщик все-таки не вступает в это общество, то он обязан страховать гражданскую ответственность или получать поручительство от банка.

Идея этого закона правильная, страхование ответственности застройщика успешно существует в ряде стран. Однако этот закон таит в себе ряд минусов. Во-первых, полагаясь на эту страховку, покупатель может менее тщательно выбирать застройщика, а сами компании могут менее внимательно относиться к финансовым рискам. Во-вторых, этот закон не защищает от массового банкротства застройщиков, которое, например, может произойти во время кризиса. В-третьих, и само общество может быть подвергнуто процедуре банкротства. Кроме того, для добросовестных компаний это единое «скидывание» на покрытие убытков – дополнительные затраты без каких-либо преимуществ. А любые дополнительные затраты девелопера отражаются на цене квадратного метра.

Эксперты считают

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»: «В зарубежной практике застройщики и крупные компании всегда страхуют свои риски по договорам. Соответственно, если случаются какие-то обстоятельства, в виду которых они не могут выполнить свои обязательства, страховка покрывает их убытки. У нас такой практики нет. Есть лишь отдельные случаи страхования, при этом страховые компании деловые риски страхуют как раз не охотно. Я считаю, что данный закон для всех нас – это положительный момент. Если бы российские застройщики страховались в обязательном порядке, то могли бы при возникновении критической ситуации получить страховку и рассчитаться с теми же дольщиками. Но для застройщиков это означает увеличение расходов по проекту, которые, скорее всего, будут перекладываться на плечи покупателей. Расходы, наверняка, будут закладываться в себестоимость, что приведет к увеличению цен. Вот и получается, что с одной стороны, вроде бы снижаются риски для покупателя, а с другой стороны, скорее всего это приведет к росту цен. Главное, чтобы не возникло ситуации, когда и цены вырастут, и риски не будут снижены. Ведь дольщики, даже несмотря на наличие страховки, могут и не увидеть выплат. В нашей стране такое возможно».

Олеся Салаева, член коллегии адвокатов «Юков и Партнеры»: «Это очередной шаг к созданию цивилизованных общепринятых в мире механизмов защиты прав и интересов дольщиков. Данный закон вводит страхование гражданской ответственности застройщика. Таким образом, рынок долевого строительства постепенно будет очищаться от неквалифицированных игроков и станет более прозрачным. Стоит отметить, что в случае банкротства застройщика, у покупателей квартир в строящихся домах появится дополнительная юридическая гарантия возврата вложенных в долевое строительство денежных средств. Но есть и недостаток нового закона для дольщиков: издержки по страхованию рисков или поручительству банков будут включены в цену квартир. Насколько вырастут цены на квартиры в новостройках пока судить сложно, но скорее всего квадратный метр значительно подорожает. Также закон предусматривает возврат денежных средств с возмещением убытков или выплатой неустойки по решению суда, но судебный процесс может длиться достаточно долго, поэтому потерь в сроках получения квартиры, к сожалению, не всегда удастся избежать. Этот закон лишь снижает риски дольщиков, но не исключает их совсем».

Олеся Кошкина, директор по маркетингу TEKTA GROUP: «Большинство серьезных проектов с большими инвестициями выводится на рынок застройщиками с именем, которые давно и успешно работают в рамках 214-ФЗ. По нашему мнению, новый закон сделает рынок более понятным конечному приобретателю, даст возможность застройщику удовлетворить требования участников долевого строительства даже в самой критической ситуации. А также позволит большему количеству покупателей с меньшими опасениями инвестировать свободные средства в покупку новостройки. С другой стороны, любые затраты, связанные с выполнением требований нового законопроекта – это дополнительная нагрузка на бюджет застройщика, которая может отразиться на цене конечного продукта, в нашем случае, это новостройки. Цена квадратного метра может увеличиться, но насколько велика будет коррекция, зависит от размера страховых премий».

Юрий Шаранов, руководитель департамента Vesco Realty City: «Закон о взаимном страховании не решит проблему обманутых дольщиков, максимум – несильно улучшит ситуацию. Банковская система страхования вкладов позволяет при банкротстве банка вернуть вкладчику определенную сумму, однако система дает сбои: деньги могут выплачивать от года и более лет. Можно предположить аналогичный принцип работы системы страхования застройщиков. Подавляющее большинство дольщиков хочет получить квартиру, нежели вернуть деньги, которых уже не будет хватать на покупку новой. С другой стороны, возможны ситуации, когда люди не получают ни квартиры, ни денег. В этом случае закон о страховании поможет вернуть хоть какие-то средства. Сейчас действует ФЗ-214, по которому все застройщики должны привлекать деньги только по договорам долевого участия. Однако ряд застройщиков нашли обходные пути договора: используются предварительные договоры, векселя, вступление в ЖСК и т.д. Известны проекты жилых комплексов, которые распродаются без договоров долевого участия по причине низкой привлекательной цены. Аналогично будут обходить и закон о взаимном страховании». Решение проблемы обманутых дольщиков Юрий Шаранов видит в успешном западном опыте: «Застройщик возводит объекты на кредитные деньги банка; дольщик, совершая покупку, отдает деньги не застройщику, а на специальный счет в банке в размере 100 %; банк переводит деньги застройщику по этапам строительства. В ситуации, когда все квартиры проданы, а застройщик обанкротился на середине возведения дома - находящаяся в банке часть денег идет на оплату другого застройщика, заканчивающего строительство дома».

Итак, закон снижает риски купить долгострой. Однако за это придется платить. Квадратный метр жилья однозначно подорожает.