Если вы планируете совершить сделку с недвижимостью - продать квартиру, купить квартиру и так далее, в которой участвует несовершеннолетний ребенок, каждой стороне надо быть предельно внимательным и предусмотрительным. Так как в данной ситуации много возможных осложнений.

Каждая сделка с недвижимостью, в которой участвует несовершеннолетний ребенок, сопровождается органами опеки и попечительства. Именно они дают отказ или разрешение на проведение купли-продажи, дарения и так далее.

Органы опеки занимаются в основном двумя направлениями, это купля-продажа и приватизация. Несовершеннолетний ребенок обязательно должен участвовать по месту постоянной регистрации в приватизации квартиры. Некоторые собственники чтобы облегчить процедуру продажи квартиры, накануне приватизации муниципальной квартиры, выписывают своего ребенка к бабушке с дедушкой. Если приватизация происходит без участия несовершеннолетнего, Росеестр запрашивает данные. Они дают разрешение только в тех случаях, если ребенок имеет уже собственность, или прописан уже по новому адресу, где имеет возможность участвовать в приватизации.

Разрешение органов опеки и попечительства требуются в том случае, если ребенок является одним из собственников квартиры. Если несовершеннолетний ребенок просто прописан в квартире, тогда такое разрешение не требуется, и обеспечение ребенка другим местом проживания уже ложится на совесть родителей.

Если после сделки с квартирой жилищные условия ребенка улучшаются - покупается квартира с большей площадью или коттедж, тогда проблем с получением разрешения не будет. В этом случае специалисты рассматривают вопрос о продаже квартиры и одновременно покупкой новой улучшенной квартиры, также будет проводиться экспертиза документов, на основании чего и будет выдано разрешение. Если вопрос сложный, тогда он может решаться коллегиально. Разрешение на сделку купли-продажи обычно рассматривается в течение месяца.

Орган опеки следит за тем, чтобы новое жилье не было хуже продаваемого. Но к каждой ситуации индивидуальный подход. Например, была такая ситуация, когда родители решили продать квартиру и купить меньшую, так как ребенку на лечение требовались деньги, и органы опеки пошли навстречу, естественно для этого необходимо было предоставить соответствующие справки.

Также орган опеки не препятствовал, когда продавалась квартира в городе, и покупался домик в деревне, так как у ребенка была астма, и ему требовался свежий воздух.

Очень осторожно органы опеки относятся к ипотеке под залог квартиры, в которой одним из собственников является несовершеннолетний ребенок. Наверное, каждый слышал неприятную ситуацию, когда дольщики продавали свои квартиры, брали в долг деньги, оплачивали долевое участие в строительстве, и в итоге оказывались обманутыми.

Государство защищает права несовершеннолетнего ребенка, начиная с приватизации. Если на момент приватизации ребенок был прописан в данной квартире, он должен обязательно участвовать в безвозмездной передаче жилья в собственность. Администрация может принимать отказ от приватизации от взрослых, но ребенок должен обязательно в ней участвовать. Зачастую родители не регистрировали ребенка накануне приватизации, чтобы в будущем без проблем продать квартиру. Если ребенок родился в уже купленной или приватизированной квартире, он не является ее собственником, он просто в ней прописан.

По правилам количество квадратным метров в новой квартире должно быть таким же или большим. Но под это правило не подводятся абсолютно все ситуации без исключения. Орган опеки подходит индивидуально к каждому вопросу, и может пойти на компромиссы, которые разрешают продажу.

Для того чтобы избежать возможных ошибок при сделках с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние, абсолютно все варианты надо просчитать, чтобы исключить возможность оспаривания сделки в судебном порядке. Вы должны четко знать, какую квартиру покупаете, лично проверить все документы, и убедиться, что права детей не будут нарушены. Важно помнить, если были нарушены права ребенка, сделку можно оспаривать даже через десять лет, этим могут заняться родственники ребенка или сам ребенок, когда узнает о нарушении своих прав, если он уже будет совершеннолетний.