После вступления в силу новой редакции закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 15 августа 2011 года, полностью изменился порядок разрешения споров между дольщиками и обанкротившимися строительными компаниями. Что теперь делать дольщикам, если застройщик обанкротится?

В новой редакции содержится ограниченный перечень требований, с которыми дольщики могут обратиться через суд к обанкротившимся. Важно заметить, что с этими заявлениями следует обращаться в суд где уже возбуждена и рассматривается процедура банкротства застройщика.

Ниже приведён допустимые новым законодательством требования с которми можно обращаться через суд к застройщику.

Спор идет о квартире, а дом, в котором находится жилое помещение, сдан в эксплуатацию

Арбитражный суд по заявлению дольщика, поданного в рамках дела о банкротстве, может принять решение о признании за дольщиком права собственности на квартиру. Основным условием признания права собственности является наличие разрешения на ввод дома в эксплуатацию и документа о передаче квартиры, подписанного до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом.

Спор касается нежилого помещения, и дом сдан в эксплуатацию

В законе прямо не предусмотрена возможность признания арбитражным судом права собственности дольщика на нежилое помещение. Несмотря на это, иногда суды применяют прецеденты и признают право собственности на нежилую собственность также, как это предусмотрено для квартир. Однако, иногда суды применяют закон буквально, а из него напрямую не следует, что дольщики могут обращаться с заявлениями о признании права собственности на нежилые помещения. Поэтому, дольщики, которые уже фактически стали собственниками нежилых помещений, но намерены получить Свидетельства о государственной регистрации, формально могут быть лишены права собственности, а их нежилые помещения могут быть включены в конкурсную массу.

Спор идет о жилом и нежилом помещении, при этом дом не сдан в эксплуатацию

В этой ситуации мнения арбитражных судов о возможности признания права собственности на объекты незавершенного строительства - как квартир, так и нежилые помещения, весьма не однозначны. Есть две точки зрения на этот вопрос.

Первая. Если застройщиком в установленном законом порядке не получено разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, суды не признают права собственности за дольщиками на объекты незавершённого строительства. Чтобы суды признали право собственности необходимо обратиться с требованиями о включении в реестр требований кредиторов о передаче жилого помещения. Далее дольщики получают вышеуказанное определение и ожидают создания ЖСК для дальнейшей достройки дома за свой счет. Также следует обратиться с требованием о включении в реестр требований на получение денежной суммы, оплаченной за жилое и (или) нежилое помещения.

Вторая точка зрения. Другие суды полагают возможным удовлетворить требования дольщиков, если строительство дома еще не завершено. Суды выносят решения о признании права собственности на соответствующие жилые или не жилые помещения, как объекты незавершенного строительства.

Единообразной практики нет

Можно сказать, что если с требованиями в отношении притязаний на жилые помещения закон более или менее понятен и судебная практика уже сложилась. Чего нельзя сказать о признании прав собственности за дольщиками на нежилые помещения при банкротстве застройщика. В большинстве случаев судьи буквально толкуют закон и отказывают дольщикам в их требованиях на признание прав собственности.