Надумав приобрести квартиру на первичном рынке, лучше не расслабляться: спрос на новое жилье, значительно опережающий предложение, позволяет застройщикам привлекать денежные средства граждан, не заботясь о реализации инвестиционных контрактов. А потому статей Уголовного кодекса, которые могут быть применены к организаторам строительных пирамид, наберется немало.

Однако самая распространенная – 159-я статья УК РФ «Мошенничество». Адвокат Олег Сухов поможет разобраться, почему мошенничество и строительство порой идут рука об руку.

Котлованы для доверчивых

В целях привлечения наибольшего числа частных инвесторов будущим участникам долевого строительства зачастую демонстрируются пустые строительные площадки, огороженные забором или незаконченный «нулевой цикл» – вырытый котлован под будущий фундамент. При этом деньги с дольщиков берутся в полном объеме – в размере стоимости готовой квартиры.

Таким образом, мошенники имеют «в запасе» массу времени (до нескольких лет), пока потерпевшие не поймут, что обмануты. А их деньги тем часом «прокручиваются», с лихвой окупая затраты (даже если иски потерпевших будут удовлетворены в порядке гражданского судопроизводства).

Финансовые средства частично расходуются для удовлетворения нужд некоторых вкладчиков за счет взносов других (как в обычных финансовых пирамидах 1990-х), вкладываются в строительство домов, фигурирующих в договорах совместного инвестирования, и других объектов, а также тратятся на иные нужды. В результате хитромудрые фирмы получают за счет средств обманутых граждан значительную прибыль, оставляя их без квартир, и отказываются возвращать внесенные за эти квартиры деньги.

Пример из практики. Три компании, расположенные в огромном офисе в центре Москвы, по очень схожим «серым» схемам продавали одни и те же объекты, которые так и не были построены за последние семь лет. Все три фирмы, называющие себя застройщиками, продавали квартиры на этапе строительства (который даже не наступил), предъявляя покупателям лишь документ о якобы планирующейся застройке. При этом документ (постановление столичного правительства) давно был отменен, однако сотни граждан не удосужились проверить даже эту информацию.

Что касается иных бумаг, дающих право на строительство или реализацию квартир, то больше никаких документов у этих компаний не имелось. Результат: работники компаний осуждены, а дольщики остались без денег и без квартир.

В последующем те же самые, а также новые объекты по тем же мошенническим схемам стала реализовывать еще одна компания.

Нашкодить и сбежать

Строительными компаниями, а также органами местного самоуправления уже на первоначальном этапе строительства допускается немало нарушений земельного, градостроительного и экологического законодательства. Наиболее распространенные из нарушений – предоставление земельных участков под строительство жилых домов без надлежащего оформления и получения заключения экологической экспертизы, производство строительных работ без необходимой разрешительной документации, несоблюдение порядка приема жилых домов в эксплуатацию.

В случае прямого присвоения части денежных средств вкладчиков либо их хищения путем вложения в другие строительные объекты, иной бизнес, не предусмотренный договором, мошенники из числа руководителей строительных и посреднических коммерческих структур, чтобы избежать ответственности, чаще всего действуют так:

– сменяют директоров компаний или реорганизуют их в новые структуры с другим руководством (договоры, мол, заключались с иными лицами, с них и спрашивайте);

– убеждают вкладчиков внести доплату, поскольку стоимость строительства якобы резко возросла;

– преднамеренно затягивают строительство дома, превращая его в долгострой.

Еще одно нарушение – строительство без регистрации либо без специального разрешения (лицензии) или невыполнение условий обязательного лицензирования.

C PR-приветом!

Не стоит думать, будто инвестиционно-строительные компании, которые имеют громкое название или достаточно долго проработали на рынке недвижимости и широко рекламируются в СМИ, не нарушают закон. Им-то как раз гораздо легче продать квартиры по сомнительным договорам и схемам, нежели никому не известным фирмам. И многие обманутые дольщики «повелись» именно на рекламу и громкое имя. При этом не проверяли документы на строительство и никогда не обращались к юристам за юридическим сопровождением сделки.

Сегодня PR-услугами пользуются все – как компании, присутствующие на рынке второй десяток лет, так и те, что появились на нем буквально вчера. И при желании слепить «авторитетного» застройщика можно из кого угодно.

Не стоит полагаться только на солидный офис агентства или на какой-нибудь умело распространенный слух о родственной связи застройщика с влиятельным человеком, занимающим кресло в некой могущественной госструктуре. Лучше доверять опытному, а главное – независимому юристу.

Одна квартира – два покупателя

Теперь о двойных продажах.

Уже почти шесть лет действует Федеральный закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Этот закон обязывает застройщиков регистрировать в Росреестре все сделки по приобретению новостроек, но по этому закону работают далеко не все застройщики. Причем один и тот же застройщик может продавать одни и те же квартиры, не нарушая закон, регистрируя договоры долевого участия в Росреестре, а параллельно делать все в обход – без регистрации договоров на те же самые квартиры иным лицам. И никогда дольщики не догадаются, что их квартира продана другим клиентам.

Пример из практики. Компания ЗАО «Астиком» продавала квартиры за наличные деньги на этапе строительства, а в качестве подтверждения оплаты выдавала приходные кассовые ордера и письма с подписью гендиректора, подтверждающие получение финансовых средств. По окончании строительства было обнаружено более 70 двойных продаж.

При проверке банковских счетов судом было установлено, что денежные средства, полученные наличными от клиентов сотрудниками ЗАО «Астиком», на счет компании не перечислялись. Итог этой грустной истории заключается в том, что все дольщики, оплатившие квартиры наличными (а таких лиц было несколько десятков), остались без денег и без квартир. Возбужденное уголовное дело ни квартир, ни денег не вернуло.

Кто не успел, тот опоздал

Как защититься от двойной продажи?

Первое. В зависимости от того, какой именно договор был заключен с покупателем и на какой объект недвижимости, основания для преимущественного права на этот объект будут различными.

Если имела место сделка по реализации объекта путем любого договора (инвестирования, соинвестирования, предварительного, договора уступки права требования или иного договора), кроме договора долевого участия в строительстве, подлежащего обязательной госрегистрации в Росреестре, то преимущественное право на объект будет иметь тот, кто раньше заключил или оплатил договор.

Если же мы говорим о договоре долевого участия в строительстве в доме-новостройке, который подлежит обязательной госрегистрации, то не имеет значения, кто первым подписал или оплатил договор. Тут важно, с кем первым данный договор был зарегистрирован в Росреестре. Все иные претенденты, которым не повезло, могут лишь обратиться в суд с требованиями о возмещении понесенных ими убытков и неустойки за неправомерное пользование денежными средствами.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит госрегистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено федеральным законом (п. 3 ст. 4 Закона № 214). Это правило соответствует норме п. 3 ст. 433 ГК РФ, установившей, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Правила о преимущественном праве на приобретенный объект недвижимости по двойным продажам распространяются на тех участников сделки, которые обратились в суд с соответствующими требованиями и о которых известно как суду, так и другим участникам сделки.

Второе. Если покупатель не имеет информации о том, что в отношении него осуществлена двойная продажа и не обратился в суд с требованиями о признании за собой права собственности на приобретенный объект недвижимости, то он утрачивает статус потенциального собственника в связи с возникновением такого статуса у лица, которое в суд обратилось. То есть преимущество имеет тот, кто в судебном порядке первым признал за собой право собственности на спорный объект.

Третье. Защитить права покупателя, который не может претендовать на объект недвижимости в силу двойной продажи, можно иском к продавцу о возмещении убытков. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (ст. 15 ГК РФ).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, может требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Этот способ защиты гражданских прав предусмотрен п. 4 ст. 165 ГК РФ. В нем сказано следующее: сторона, необоснованно уклоняющаяся от госрегистрации сделки (в данном случае – продавец), должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.

Кроме того, в данном случае можно по аналогии применить п. 3 ст. 551 ГК РФ. В соответствии с этой нормой сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. В п. 61 совместного постановления пленумов Верховного суда РФ № 10 и Высшего арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано: если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, и произведена госрегистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, которые вызваны неисполнением договора купли-продажи.

Четвертое. Суд не будет защищать покупателей при наличии двойной продажи, если они сами не докажут, что их обманули, а также не докажут вину продавца.

Суд не защищает обиженных, он как арбитр старается прийти к выводу о том, кто не прав и какое наказание он должен понести. Закон запрещает суду защищать. Только адвокат может защитить вас грамотно и правильно построить линию ваших требований в суде. А тот при наличии обоснованных нормами материального права требований, может с ними согласиться и вынести решение, защищающее ваши права. Только так и никак по-другому.

Ренейминг или дома-хамелеоны

Еще один способ мошенничества: квартиры продаются застройщиком с тем же самым названием,однако компания юридически является другой. Дольщики даже не подозревают, что, оплачивая будущее жилье, они передают деньги третьему лицу, которое не имеет отношения к строительству и реализации дома. Объединяет их только схожее название.

Порой новостройке или агентству недвижимости дается яркое и запоминающееся название, которое способно не только ускорить продажи квартир или риелторских услуг, но и принести немало бед рядовым гражданам, желающим приобрести квартиру.

Появилось также немало «домов-хамелеонов» – новостроек с несколькими названиями. Откуда они берутся? Рынок недвижимости изобилует долгостроями с очень сомнительными перспективами. Естественно, недобросовестные застройщики пытаются всеми способами убедить покупателей в том, что у них все в порядке и дом непременно будет сдан в срок.

Однако многочисленные интернет-форумы, переполненные гневными отзывами людей, уже купивших квартиру в той или иной злосчастной новостройке, сводят на нет коварные планы застройщиков. В результате через некоторое время в рекламных и маркетинговых материалах фигурирует уже новое название того же самого строительного объекта. Такой ренейминг рассчитан на то, что, набирая новое, еще не оскандалившееся название в поисковой строке, клиенты, желающие выяснить дополнительную информацию об объекте, увиденном ими в рекламе, не обнаружат всего негатива.

Справедливости ради стоит сказать о том, что появление второго или третьего названия новостройки не всегда говорит о том, что застройщик заметает следы. Иногда сменой названия грешат небольшие агентства, которые реализуют тот или иной объект недвижимости наряду с солидными игроками рынка, имеющими репутацию.

Руководство неконкурентоспособных фирм и фирмочек понимает, что если потенциальный покупатель узнает, что та или иная новостройка реализуется не только ими, а еще несколькими более известными и крупными агентствами, то непременно пойдет к ним. Так надежнее. Тем более что условия приобретения у солидных конкурентов часто выгоднее.

Чтобы покупатель не развернулся на 180 градусов, новостройке присваивается новое название, набирая которое в поисковой строке, человек неизбежно думает, что данную новостройку реализует только одно агентство. И поэтому никуда более не стремится, а покупает у него.

Совет Лучше не доверять рекламе, а проводить свою личную интернет-проверку того или иного объекта недвижимости не только по названию, но и по строительному адресу.

Подрядчики-прокладки

Новация последнего времени – продажа квартир, машино-мест и офисов застройщиками, участвующими в проекте строительства в качестве подрядчиков или инвесторов, которые сами не оплатили или не отработали данные объекты недвижимости, однако успели их продать дольщикам. В дальнейшем полученные от дольщиков денежные средства так и не доходят до счетов основного застройщика, который имеет все основания реализовать такие квартиры и офисы самостоятельно, «через себя».

Договорные отношения с подрядчиками или инвесторами прекращаются в одностороннем порядке в связи с неисполнением последними взятых на себя обязательств, а дольщики оказываются все в том же интересном положении – без квартир и без денег. Поскольку получить что бы то ни было с таких компаний-прокладок практически невозможно.

Пример из практики. Застройщик ЗАО «Мособлпромстрой» перед банкротством – под самый занавес – продает несколько десятков квартир, которые на самом деле входят в долю города. При этом договоры продажи оформляются подставными гендиректорами, которые не имеют права подписи на документах, и украшаются фальшивыми печатями. Квартиры продаются в уже готовых и построенных домах, что не дает дольщикам повода сомневаться в скором вселении.

Увы, исход истории печален: квартиры дольщикам не переданы, а в связи с банкротством компании денежные средства им пока никто не возвратил.

Кроме того, предъявить в данном случае претензии к застройщику будет невозможно, так как всю ответственность, в том числе и материального характера, будут нести те упомянутые выше подставные генеральные директора, оформлявшие сделки и получавшие деньги.

Небогатый клиент уже поумнел

Согласно данным аналитического центра компании «Первый столичный юридический центр», социальный статус лиц, попавших в категорию обманутых дольщиков, значительно изменился.

До 2008 года почти 80 процентов обманутых дольщиков имели средний доход ниже среднего, покупали квартиры по ипотеке – преимущественно эконом-класса. Сегодня частные соинвесторы с доходом ниже среднего составляют лишь около 30 процентов, при этом средний класс и граждане с высоким социальным статусом составляют порядка 70 процентов.

Чем объясняются такие перемены?

Напуганные общегосударственной проблемой недостроев, не самые состоятельные покупатели начали более ответственно относиться к приобретению жилья. В свою очередь люди с достатком выше среднего в большинстве своем так и не стали осмотрительнее, преследуя основную цель – сделать вложение в недвижимость. Пусть даже с риском.

Еще фактор: общее число продаж и, соответственно, покупок квартир эконом-класса сократилось. Между тем элитное жилье реализовалось во время кризиса почти теми же темпами, что и в докризисный период.

Прибавим к этому также то, что в последние два года с рынка ушло немало мошеннических инвестиционно-строительных компаний («Социальная инициатива», «Империя», «Правильный выбор», «Меркурий» и др.), которые изначально не преследовали целей строительства и оформления квартир в собственность, а лишь обманывали не самые защищенные слои населения и исчезали.

Галина Писарчик