В 2005 году был принят Жилищный кодекс РФ. Понятно, что жить и делать сделки с жильем по своду законов, принятому 40 лет назад в «эпоху развитого социализма» было явно неудобно. Однако, «хотели как лучше»...

В новом кодексе оказались явные «дыры», которыми пользуются нечистые на руку люди. Речь идет о том, что в принятом Жилищном кодексе дано такое определение доли в собственности на жилое помещение, которое сделало возможным рейдерские захваты квартир.

То есть в законе не прописана необходимость выделения доли в натуре. А это значит, что владелец доли в жилом помещении не является владельцем какой-либо конкретной комнаты, каких-то конкретных квадратных метров. Нет, доля - идеальная, и она есть везде. На кухне, в туалете, во ВСЕХ комнатах квартиры. Нет места, где можно «укрыться» от притязаний дольщика. То есть, если, не дай Бог, долю в Вашей квартире получит человек, он будет иметь право доступа во все помещения. И придется по суду определять порядок пользования жилым помещением.

Схема захвата квартиры проста и немысловата. Выкупается доля - как правило, достаточно скромная, у людей, которые уже отчаялись каким-то образом проникнуть в «свою» квартиру и воспользоваться своим правом собственности, готовых получить хоть какие-то деньги за эфемерное право собственности. Понятно, что в денежном выражении подобные собственники готовы довольствоваться весьма скромными суммами, хотя мне известны случаи, когда за небольшую долю (1\6 часть) была заплачена именно 1\6 часть рыночной стоимости квартиры. После выкупа жильцам - владельцам оставшихся долей- создаются невыносимые условия, настолько невыносимые, что они сами первые заговаривают о разъезде. Однако, как выясняется, у новых собственников свой взгляд на возможное расселение такой псевдокоммунальной квартиры. И просто получить обратно деньги, за которые была куплена доля у прежнего владельца их явно не устраивает.

Возможно, Вы спросите- позвольте, жили же люди в коммуналках многие годы? Да, были и там асоциальные элементы, но ведь на них находили управу! Увы, коренное отличие от коммунальной квартиры в ситуации, когда собственников несколько и владеют они долями, заключается в том, что любой из сособственников может требовать пользования любым квадратным метром квартиры- в том числе, и в любой комнате. И если посреди ночи в комнату к людям, которые жили много лет в квартире, вламывается новый «владелец»- вроде как ему что-то срочно понадобилось именно сейчас и именно в этой комнате- вызывать милицию бесполезно, все, что происходит, происходит в рамках закона. И помочь Вам в такой ситуации невозможно.

Возможен, конечно, более «мягкий» сценарий развития событий- человек покупает долю, чтобы приобщиться к тем благам, которые дает прописка в Москве. Вот только платить квартплату новый «москвич» почему-то забывает, а начисляется-то она исходя из числа прописанных людей в квартире.

Понятно, что в любом случае проще избежать подобной ситуации, чем ее разрешать.

СЛУЧАЙ ИЗ ПРАКТИКИ

Они пришли ко мне по рекомендации моего давнего знакомого. Пашка позвонил и попросил помочь своей родственнице- мол, объявился какой-то «борзый» племянник, который требует непонятно чего от его тетушки.

«Тетушка»пришла вместе с мужем к нам в офис. Как выяснилось, ей с ее братом от родителей досталась трехкомнатная квартира на Ленинском проспекте, причем доля брата была достаточно скромная — 1/4.Сейчас брат умер,и его сын от какого -то из первых браков (у брата было большое любящее сердце),вступивший в наследство, требует от нее деньги.

«Естественно» для родственницы моего знаконого, «никаких денег племянник не получит!» Как выяснилось,она даже не пыталась погорить всерьез о том, сколь много денег хочет получить ее родственник, который «раньше не появлялся, а тут — на тебе!» А обратиться к риелтору ее заставило некое «облачко на горизонте»- возникла какая-то фирма, назовем ее условно «АБСД», которая .. .собирается выкупить эту самую долю!

- Да зачем она им нужна? Они что, идиоты? Еще и меня зачем-то приглашают. Я, конечно же, схожу, но что это за бред, скажите-ка на милость, - сыпались тирады одна за другой.

После долгой беседы дама, похоже, прониклась серьезностью положения. Однако общаться с племянником она категорически отказывалась.На фирму сходить согласилась . Тут встал вопрос о ее сопровождении в этих нелегких переговорах. Правда, то, что переговоры будут нелегкими, виделось только мне. Честно говоря, влезать в подобные разбирательства себе дороже, как правило, фирмы, подобные «АБСД» имеют весьма тесные связи с криминалом.

По своему опыту, я знал, что с людьми, подобными тетушке Павла, надо сразу и до мелочей оговаривать все детали предстоящей работы, и особенно четко и ясно называть сумму вознаграждения за оказываемые услуги. Когда я назвал сумму, которая просто покрывала мои издержки в связи с участием в подобном мероприятии (все-таки родственница моего друга), которую ей придется заплатить за мое участие в «мероприятии», тетушка взорвалась

- Мало того, что я должна терять свое время на то, чтобы общаться с этим уродцем и его фирмой, так я еще и такие деньги должна заплатить? Нет уж, сама справлюсь! Возьму мужа и мы сходим, разберемся с ними!

Муж покорно кивал головой, выражая решимость сходить и разобраться..

Я глядел ей вслед с невыразимым облегчением....

Потом Паша мне рассказал, как разворачивались события.

На фирме его родственнице без обиняков сделали предложение, «от которого невозможно отказаться», а именно продать принадлежавшие ей ¾ доли квартиры за 70% их стоимости. Причем пригрозили, что это самое «щедрое» предложение, и больше денег они предлагать не будут. Дама обругала всех последними словами и гордо покинула офис.

Долю племянник продал на некое подставное лицо. Извещение с предложением выкупить долю по немыслимой цене принес почтальон, а так как тетушка ждала извещения о получении посылки с косметикой, она сначала расписалась в получении, а уже потом увидела, что ей принесли. Статью 250 Гражданского кодекса "риелторы" соблюли...Новый собственник прописался в квартире, а дальше шаг за шагом начал «выдавливать» тетю. Сначала он привез кучу хлама (с ближайшей помойки, как плакалась она Пашке по телефону), потом заставил коридор старой мебелью, дальше потребовал вскрыть замки в комнатах, которые занимала тетка. Все обращения в милицию оказались безрезультатны- собственник, прописанный на принадлежей ему жилплощади, не вызывал никаких подозрений. Договор купли-продажи доли был законный, противоправных действий не совершалось.

-Если бы он вас покалечил или убил, мы бы его забрали,- пояснил позицию «закона» старшина, когда тетушка вызвала наряд милиции в первый раз.

Так как доводить дело до побоев, а уж тем более, до появления "тела", желания не было, а проживать в квартире стало невозможно, родственница обратилась в фирму "АБСД" с просьбой отселить ее, что и было сделано.

Сейчас она живет в скромной однокомнатной квартире в Выхино, иногда на выходные приезжает в гости к своим приятельницам. Квартира на Ленинском была продана новым владельцам в течение 2 месяцев после ее отселения.

Какие советы можно дать людям, оказавшимся в подобной ситуации?

1. Поймите- ситуация очень серьезная, немедленно обращайтесь к юристу. Да, стоимость услуг юриста не маленькая, однако сравните ее со стоимостью квартиры, Вашей квартиры, которая может быть у Вас отнята.

2. Если вы являетесь участником долевой собственности, причём ее большей части, постарайтесь выкупить доли других сособственников. К этой операции необходимо привлечь юриста и профессионального оценщика недвижимости.

3. Помните о своем преимущественном праве покупки доли ст.250 ГК РФ и в случае, если вам будет предложено выкупить долю, сразу же обращайтесь к юристу и оценщику.

4. В случае, если отчуждение доли уже произошло и новый собственник стучится к вам в дверь не пускайте его в квартиру без решения суда.

5. В случае, если доля нового собственника незначительна обратитесь в суд с иском о принудительном выкупе доле в порядке, установленном п.4 ст.252 ГК РФ.

6. Помните, что рейдеры владеют многими долями и доля в вашей квартире не является для них единственным местом жительства, поэтому постарайтесь найти других пострадавших от действий рейдерской группы.