Если обратить внимание, то можно заметить тенденцию строительства новых жилых кварталов недалеко от аэропортов. С одной стороны очень красиво то, как летают самолеты над твоим домом, да и такие разные они по размеру: то большие, то средние, то маленькие. Причем, некоторые низко летают, а некоторые быстро набирают высоту. Как говорится, зрелищ хватает. Однако возникает вопрос: насколько безопасно жить недалеко от аэропорта.

Зоны аэропортов во всем мире являются зонами повышенной опасности, но в то же время они крайне привлекательны для бизнеса и, соответственно, являются точками притяжения жилой застройки.

Если говорить о безопасности, как отмечает Дмитрий Лехмус, партнер Rusland SP, устанавливаются различные ограничения по высоте для разных зон, которые согласовываются службами аэропорта. «Нет предельной высоты в зонах аэропортов: каждый земельный участок будет иметь свои ограничения», - утверждает он.

Что же касается иных воздействий, то стоит отметить, что по уровню шума есть разные зоны, установленные в рамках проекта санитарно-защитной зоны (СЗЗ) аэропорта, и которые содержат разные требования: в одних зонах строительство жилья и социальных объектов запрещено, в других - действует ограничение, позволяющее размещать объекты только с повышенной звукоизоляцией и т.д. Также есть зоны по уровню химического воздействия – в основном там, где идет «разливание» отработанного топлива. Кроме того, в зонах аэропортов расположены средства системы слежения, в связи с чем, есть ограничения, связанные, в том числе и с их влиянием - электромагнитным излучением.

Спрос и цены

Несмотря на то, что не очень безопасно жить рядом с аэропортами, все же новостройки недалеко от них пользуются спросом, так же как и квартиры расположенные в черте города - ведь ключевым фактором влияния является цена, которая, как правило, на 5-10% ниже.

«Минимальная цена в новостройках недалеко от аэропортов обычно на стадии котлована, а дома на высокой стадии готовности могут не выдержать конкуренции с более удаленными от аэропорта проектами», - говорит Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».

Что касается средних цен, то, как правило, они зависят от конкретной локации. Например, район Внуково относится к Москве, а территории рядом с Домодедово и Шереметьево – к Московской области. При этом в непосредственной близости от Шереметьево новостроек нет. Недалеко от Внуково возводится мкрн. «Солнцево-Парк» (средняя стоимость жилья – 100 тысяч рублей за кв. м), а от Домодедово – мкрн. «Авиационный» (около 73 тысяч рублей за кв. м).

Если рассмотреть новостройки Санкт-Петербурга, по словам Дмитрия Тюрникова, руководителя проекта «Новая квартира в СПб», novostroika-spb.tioo.ru, дома недалеко от аэропорта Пулково пользуются стабильным спросом, несмотря на достаточно загруженные транспортные сообщения в этой локации. «Причин несколько: во-первых, сложившийся статус «южных ворот» города, это не только дорога в аэропорт, но и Московское и Пулковское шоссе, служащие въездом в город для автомобилей со стороны юга, центральных регионов и Москвы, - говорит он. - Во-вторых, элитная застройка «сталинских» домов добавляет Московскому району колорита и некой «элитарности». Также из-за оживленности транспортных потоков на территориях, граничащих с аэропортом, здесь развита инфраструктура: самый большой ритейл-парк магазинов на Пулковском шоссе, авторемонтные мастерские, автосалоны и многое другое. Именно поэтому южная часть Московского района завоевала популярнос ть как у уже живущих здесь людей, так и у тех, кто планирует переехать в этот город. Показатели продаж квартир в новостройках этого района тому подтверждение».

Действительно, ведь именно здесь до 50% всех квартир в комплексах эконом и комфорт-класса продаются в течение первых трех месяцев после открытия продаж. По данным АН «Итака», стоимость квадратного метра в этих проектах ниже средних показателей по району на 10%, что привлекает покупателей и помогает застройщикам поддерживать уверенные темпы продаж. Диапазон средних цен квадратного метра новостройках, расположенных вдоль Пулковского шоссе – от 92 до 112 тысяч рублей. В Шушарах цены значительно ниже – от 58 тысяч рублей кв.м.

По данным Дмитрия Тюрникова, стоимость однокомнатной квартиры в эконом-классе со сроком сдачи в 2015 году недалеко от аэропорта Пулково начинается от 3,18 млн рублей, двухкомнатной – от 4,34 млн рублей, а трехкомнатной – от 7,19 млн рублей, что на 20-30% ниже стоимости аналогичных квартир в ближайших спальных районах, с подобной инфраструктурой и доступностью метро.

Тем временем

Кроме жилых комплексов недалеко от аэропортов, загородные поселки также могут отличаться далеко не самым выгодным расположением. По словам Алексея Хижнякова, начальника отдела продаж поселка «Маленькая Шотландия», бывают объекты рядом с кладбищами, линиями электропередачи, психоневрологическими диспансерами и т.п. «Соседство с аэропортами тоже обычно рассматривается как неблагоприятный фактор – много шума, грязь, пыль, - отмечает он. – Помимо этого, покупателями движут многочисленные стереотипы, связанные с полетами самолетов. Поэтому спрос на подобные загородные проекты ниже».

Стоит отметить, что на самом деле шум от пролетающих судов допустим только с расстояния 600 м, и если коттедж находится в 1 км от санитарной зоны, то проживание за городом становится вполне приемлемым. Главное – выбирать дом так, чтобы тот не располагался под траекторией полетов самолетов. Это можно легко выяснить у тех же риэлторов или будущих соседей.

Однако, по словам Алексея Хижнякова, некоторую аудиторию перспектива жить недалеко от аэропорта наоборот радует, так как обычно территории, находящиеся рядом, имеют развитую инфраструктуру, комфортные дороги и регулярное транспортное сообщение с Москвой. Например, некоторые загородные жители предпочитают доезжать до аэропорта на машине, оставлять ее и пересаживаться на аэроэкспресс, следующий до столицы.

Быть или не быть

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп» считает, что аэропорт аэропорту рознь. Например, в локациях, расположенных рядом с Домодедово, Внуково, Шереметьево, стабильно высокий уровень шума обусловлен непрерывным процессом взлета и посадки воздушных судов. «Аэропорт Остафьево с этой точки зрения можно считать более безопасным, - полагает Мария Литинецкая. Средний уровень шумового загрязнения в данном районе легко укладывается в допустимые нормы, так как интенсивность взлетно-посадочных операций здесь в несколько раз меньше. Поэтому новостройки, расположенные рядом с аэропортом Остафьево, пользуются высоким спросом у покупателей жилья».

Также заметим, что существуют районы, расположенные на некотором удалении от аэропорта, однако попадающие в зону воздушного коридора. Тем не менее, это абсолютно не мешает формированию целых престижных кварталов, пользующихся популярностью у покупателей высокобюджетной недвижимости. Яркий пример – территория вокруг инновационного центра Сколково. Здесь возводятся такие новостройки, как «Сколково Парк», «Резиденции Сколково», «Грюнвальд» и др.

Говоря об аэропорте «Пулково» северной столицы, Дмитрий Тюрников отмечает тот факт, что он построен на возвышении, в непосредственной близости от самой высокой точки юга Санкт-Петербурга – Пулковских высот. «Пролетающие самолёты практически не слышны и мало влияют на тех, кто живёт в новостройках вблизи аэропорта, - говорит он. - В ближайшем будущем будет выведен новый проект жилых комплексов, примыкающих к авиагородку, высоту данного проекта планируется ограничить 7-10 этажами. Но данные ограничения можно отнести больше к особенностям рельефа, а не к особенностям стандартов строительства у аэропортов».

«Строительство регламентируется градостроительным планом, в котором уже учтены все особенности территорий и ограничения, - в свою очередь отмечает Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака». - О каких-либо конфликтных ситуациях и судебных исках, связанных с неудобствами проживания в районе нахождения аэропорта мне не известно. В целом, никакого дискомфорта помимо, возможно, некоторого психологического барьера на этапе выбора квартиры, такое соседство не вызывает».

Нестыковка закона и правил

На сегодняшний день в России не существует нормативных документов, которые бы четко регламентировали застройку вблизи аэропортов, отмечают аналитики. В приаэродромных зонах можно вести строительство, но это зависит во многом от шумовых факторов. Согласно Воздушному кодексу, любое строительство в пределах приаэродромной территории (окружность радиусом 30 км от контрольной точки аэродрома) необходимо в обязательном порядке согласовывать с администрацией близлежащего аэропорта и Роспотребнадзором. Кроме того, существуют и определенные СанПиНы – в частности, при шуме 75 децибел можно строить нежилые и коммерческие объекты, склады, логистические центры, офисные здания, а вот шум для строительства жилой недвижимости не должен превышать 55 децибел.

«На практике застройка приаэродромных территорий жильем и другими объектами ведется довольно хаотично, - утверждает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su. - Многие девелоперы начинают строительство без разрешения авиационного начальства. Связано это, прежде всего, с нестыковками градостроительного законодательства с федеральными правилами, регламентирующими работу авиации».

«Некоторые проекты строительства многоэтажной жилой застройки вблизи аэропортов в московском аэроузле не согласовываются с аэропортами должным образом, то есть, как этого требует Воздушный кодекс РФ, - также говорит Дмитрий Лехмус. - Из-за несовершенства законодательства некоторые девелоперы «обходят» некоторые параметры СЗЗ аэропорта и иной документации, в результате чего дома строятся в небезопасной зоне. При этом отмечу, что жилая застройка может быть расположена и в непосредственной близости от аэропорта, но при этом быть безопасной во всех отношениях, все зависит от конкретных условий и конкретного местоположения».

Тем не менее, до конца текущего года власти обещали разработать схему зонирования приаэродромных территорий, то есть определить, что можно строить в радиусе 30 км от аэропортов Внуково и Остафьево. В некоторых случаях возводить жилые дома можно будет и ближе к глиссадам, если застройщик сделает шумоизоляцию.

Автор: Сугра Гаджиева