С середины 2014 года в большинстве регионов России началась реализация программы капитального ремонта многоквартирных домов. Собственники недвижимости ощутили это на своем кошельке – в счетах за коммуналку появилась новая строчка.

Как рассчитывается тариф

Расходы на проведение капитального ремонта - болезненный для владельцев недвижимости вопрос. Ведь дома будут приводить в порядок постепенно, а ежемесячно платить за будущие улучшения нужно уже сегодня.

Размер взноса на капитальный ремонт в каждом регионе рассчитывается индивидуально. При определении минимальной и максимальной планок местные власти должны учесть возраст и состояние нуждающихся в ремонте работ зданий, тип дома, количество собственников, доходы населения и некоторые другие факторы. Местные тарифы фиксируются в специальном постановлении и действуют от одного года до 3 лет. В течение этого периода они могут индексироваться, а по окончании срока – пересчитываются заново.

Например, в Москве с июля 2015 минимальный тариф составит 15 рублей за квадратный метр. В Санкт-Петербурге эта цифре колеблется между 2 и 3 рублями в зависимости от типа дома. В среднем же минимальные тарифы по России составляют от 1 до 14,7 рублей с «квадрата».

Опускаться ниже установленного порога тариф на капремонт не может, зато местные власти могут назначить более высокие платежи. Правда, для этого требуется экономическое обоснование, но с учетом того, в каком состоянии находится большинство многоквартирных домов, с этим проблем не возникает.

Зато, если у жителей остались средства, которые они сдавали управляющей компании на капитальные ремонт в предыдущие годы, они могут стать серьезным подспорьем. На эти деньги можно провести работы, которые не предусмотрены федеральной программой, или отремонтировать что-то в доме, не дожидаясь своей очереди (эти расходы будут зачтены в качестве взносов на капремонт).

Где хранятся деньги на капремонт

По закону, существует 2 способа накопления средств на капитальный ремонт: с участием регионального оператора, который создается в каждом регионе, или на специальном счете, который открывает товарищество собственников жилья. У каждого из них есть свои плюсы и минусы.

В первом случае работает так называемый принцип «общего котла»: средства, которые ежемесячно вносят жители, поступают на счет регионального оператора, а дома ремонтируются в порядке очередности, обозначенной в региональной программе.

Второй вариант дает собственникам жилья больше пространства для маневра: деньги, аккумулируемые на специальном счете, будут использоваться для ремонта конкретного дома. Кроме того, собственники могут принять решение о проведении необходимых работ раньше срока, предусмотренного региональной программой, если, конечно, у них накопилась нужная сумма. Однако решать все организационные вопросы (составление смет, технических зданий, поиск подрядчиков и т.д.) жильцам предстоит самостоятельно.

В большинстве регионов на карте России уже приняты собственные программы капремонта, а жители домов определились со способом накопления средств. Тех, кто не успел этого сделать, так называемых «молчунов», местные власти автоматически прикрепили к региональному оператору.

В принципе, жильцы дома могут в любой момент изменить способ формирования фонда капитального ремонта. Для этого достаточно принять соответствующее решение на общем собрании собственников. Но здесь есть один нюанс: решение отказаться от услуг регионального оператора и отправиться в самостоятельное плавание вступает в силу только через 2 года (если местный закон не предусматривает меньший срок), обратный маневр можно произвести гораздо быстрее – за месяц.

Что можно отремонтировать на собранные деньги

Еще один немаловажный вопрос – что именно можно отремонтировать на деньги, которые копятся в фонде капитального ремонта. Закон (N 271-ФЗ от 25.12.2012) четко определяет список элементов, которые можно привести в порядок на «ремонтные» деньги, там же приводится и перечень возможных работ. В него входят:

ремонт внутридомовых инженерных систем (систем водоснабжения, водоотведения и отопления, элементов газовой системы (до крана в квартире), электросетей); ремонт лифтов и лифтовых шахт; ремонт крыши (ремонт кровли, замена невентилируемой крыши на вентилируемую, организация выходов на кровлю); утепление и ремонт фасадов; ремонт фундамента; ремонт подвалов (при условии, что они относятся к общему имуществу); установка общедомовых приборов учета.

Если в доме (что не редкость) необходимо проводить дополнительные работы, которые не входят в этот список, владельцам жилья нужно решать эту проблему самостоятельно: собирать деньги, искать подрядчиков и. т. д. Поскольку эти работы не имеют отношения к программе капремонта, проводить их можно в любое время.

Как контролируется расходование ремонтных средств

Помимо возросших расходов на оплату коммунальных услуг из-за новой строчки в квитанциях, россиян волнует вопрос, куда пойдут собранные на ремонт деньги. Власти уверяют, что вся система оплаты капремонта прозрачна, а операции со счетами ограничены законом. Так для списания средств его владелец (ТСЖ или региональный оператор) должен предоставить:

протокол общего собрания собственников жилья, содержащий решение о проведении работ по капитальному ремонту многоквартирного дома; договор об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; акт приема-передачи выполненных работ.

Финансирование ремонта производится в соответствии с заранее подготовленной сметой. А по окончании работ уполномоченные представители сторон (заказчика и подрядчика) подписывают передаточный акт. Это один из ключевых моментов – если подписи поставлены, значит собственники жилья не имеют претензий к качеству ремонта.

Кроме того, каждый житель МКД в любое время может получить информацию о состоянии счета дома. А за качеством ремонта будут следить технические отделы региональных операторов.

Из-за чего возникают споры

Как показывает практика, большинство спорных ситуаций, возникающих в процессе капремонта, связано с тем, что работы были проведены некачественно либо не в полном объеме. Например, если за приведение дома в порядок отвечает управляющая компания (как было до создания программ капремонта), к ней через суд можно предъявить претензии в незаконном обогащении. Правда, заставить нерадивых коммунальщиков выполнить запланированные работы не всегда удается, но у жильцов есть шанс вернуть заплаченные деньги.

Что касается капитального ремонта, который будет проходить в рамках региональных программ, сроки его проведения и возможные нарушения находятся под контролем местных властей.