Как-то раз заграничные риэлторы посоветовали корреспонденту Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru покупать квартиры на торгах - где с молотка уходят квартиры неудачливых заемщиков. Дешево и выгодно. Конечно, речь шла не о нашей стране. У нас процедура торгов пока что в диковину – никому (ни банку, ни заемщику) не выгодно доводить дело до крайностей. Однако в свете разворачивающихся в ипотечном мире событий, торги могут оказаться вполне рядовым делом. И наверняка найдутся желающие на них поживиться. Что же надо знать о торгах по заложенным квартирам, чтобы не стать жертвой «акул капитализма»? Поговорим сегодня об этом.

Закон: у кого банк отбирает квартиру

Основные законодательные акты, регулирующие данный процесс – это федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Гражданский кодекс РФ. Олег Пятлин, начальник Управления по кредитной работе и заключению сделок блока «Ипотечное кредитование» Альфа-Банка, называет перечисленные в них случаи, при которых на заложенную квартиру может быть обращено взыскание:

- неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору. Прежде всего, в эту категорию попадает, конечно, неуплата долга и процентов. При этом поводом для взыскания могут стать три просрочки платежей в течение 12 месяцев – даже если каждая просрочка незначительна;

- отчуждение имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением установленных законом правил. Проще говоря, если собственник заложенной квартиры (он же должник по ипотечному кредиту) попытается эту квартиру продать, умолчав о факте залога;

Кроме того, существует еще ряд случаев, когда банк может потребовать вернуть кредит досрочно. В их числе:

- грубое нарушение залогодателем правил пользования заложенной квартирой либо правил ее содержания или ремонта. Неисполнение залогодателем обязанности принимать меры по сохранению заложенной квартиры, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенной квартир;

-нарушения обязанностей по страхованию заложенной квартиры;

- необоснованный отказ залогодержателю в проверке заложенного имущества;

- иные причины, предусмотренные кредитным договором. Сюда входит довольно много оснований: снижение рыночной стоимости заложенной квартиры, предоставление недостоверной информации о платежеспособности заемщика, нецелевое использование кредита, ухудшение финансового состояния заемщика и т.д.

Не упустите важные детали

Прежде всего, по действующим законам, решение об обращении взыскания на квартиру должно быть либо обоюдным (залогодержателя и залогодателя), причем оформленным нотариально. Если же консенсуса нет – решение принимается судом.

Второй важный момент – вырученные от продажи деньги банк получает не полностью. Лишь то, что причитается ему по кредитному договору – выплата основной суммы, процентов по ней, пеней и штрафов. Тут надобно отметить, что «лишь» получается не такой уж маленькой: пока тянется разбирательство, заемщик обычно не платит банку ничего. В итоге, к моменту проведения торгов сумма долга вырастает до существенных величин – и все это банк получит абсолютно обоснованно. Не забудем еще и о судебных издержках, затратах на проведение собственно торгов – все это по закону лежит на проигравшей стороне, т.е. заемщике. Но, если от вырученных от квартиры денег останется хоть что-то – это что-то честнейшим образом будет возвращено заемщику.

И третий аспект – весьма запутанный. Некоторые граждане наивно полагают, что если находящаяся в залоге квартира – единственная, то взыскание на нее обращено быть не может. На самом деле, это не так. Как разъясняет Олег Пятлин («Альфа-Банк»), принципиальным здесь является назначение, с которым выдавался кредит. Если на покупку (строительство) жилого дома (квартиры), их капитального ремонта, а также на погашение другого ипотечного кредита, предоставленного на аналогичные цели, то «единственность» места жительства не станет основанием для отказа в обращении взыскания. А вот если ипотечный кредит предоставлен на иные цели (например, потребительские), то взыскание обращено уже быть не может.

Добавим тут пару слов от себя. Во-первых, становится понятным, почему на кредиты, выдаваемые под залог недвижимости на «иные» цели (специалисты называют их «ломбардными») проценты выше – банки понимают, что наложить взыскание на недвижимость не получится, и компенсируют риск более высокой ставкой. А во-вторых, не забудем, что все это решает в конечном итоге суд – а он руководствуется не только законом, но и конкретными обстоятельствами. Это значит, что если имеется, например, многодетная семья, которой физически больше негде жить – квартиру вряд ли отберут, даже если это кредит на покупку.

Почему мы ничего не знаем о торгах

При наличии решения суда торги организует Федеральная служба судебных приставов. Информацию о предстоящих мероприятиях можно найти на ее сайте, она же публикуется в некоторых СМИ. Участвовать в торгах может любой желающий. Процедура по определению заурядная – такой, кстати, она и является в других странах. У нас же все не очень известно для граждан. Почему?

«Ответ лежит на поверхности, - считает Вадим Мартыненко, директор департамента вторичного рынка и ипотеки корпорации «Рескор». – До самого недавнего времени с ипотекой у нас все было в порядке, подавляющее большинство заемщиков справлялись со своими кредитами».

Сегодня – кризис, все должно бы измениться. Но – пока не меняется. Выставление на торги – дело долгое: сначала заемщик должен некоторое время нарушать условия кредитного договора, потом банк попытается урегулировать отношения с ним самостоятельно, потом суд. Так что квартиры тех заемщиков, которые начали испытывать проблемы в начале осени, пока еще физически не успели добраться до торгов.

Но есть и другой фактор – еще более мощный. «Процедура с торгами, по большому счету, невыгодна никому, - считает Анна Харьковая, управляющий центра сопровождения компании «ХИРШ». – С заемщиком понятно: он получает деньги за вычетом всех долгов по платежам, пеням и прочему, остаются сущие крохи. Но и банкам это не нужно: получение денег откладывается на очень серьезное «потом». Кроме того, вырученных средств может на погашение кредита и не хватить – недвижимость-то дешевеет, и сколько она будет стоить к моменту проведения торгов (например, лету следующего года) – совершенно непонятно».

Заемщики продают квартиры добровольно и самостоятельно

Одним словом, все участники процесса кровно заинтересованы в том, чтобы решить проблему полюбовно. Что и делают. «Действительно, в последнее время отмечается рост продаж ипотечных квартир, - говорит Вадим Мартыненко («Рескор»). – Но без всяких торгов: собственник пытается реализовать сам. На квартире «висит» обременение со стороны банка. Могу сказать, что раньше банки очень неохотно соглашались это обременение снять, смотрели на вопрос строго формально: сначала полное погашение кредита, только потом наше «благословение». Сейчас подход становится принципиально другим: банки всячески помогают своим неудачливым заемщикам квартиры продавать. Они поняли, что сегодня это – в их интересах».

Другие эксперты полностью соглашаются с такой точкой зрения. «Как правило, при дефолте заемщика квартира выставляется заемщиком на продажу добровольно, без судебной процедуры, - говорит Олег Пятлин («Альфа-Банк»). – Через судебную реализацию проходят единичные случаи – по нашему банку в 2008 году было две квартиры. Но в связи с финансовым кризисом, думаю, количество дефолтов по ипотечным кредитам увеличится. Соответственно, увеличится количество судебных реализаций».

Что надо знать, прежде чем «торговаться»

Считается общепринятым, что торги по заложенному имуществу – прекрасное место, где можно фантастически дешево прикупить очень интересные вещи. В книгах известного американского финансиста Роберта Кийосаки эти мероприятия описаны с большой любовью – такой, что заставляет вспомнить другого хорошего писателя, Джека Лондона. Там, где он изображает, как волки с искренней симпатией поглядывают на жмущихся у костра людей, облизываясь при этом…

Итак, торги – и сопутствующие им подводные камушки. Прежде всего, для приобретения чего бы то ни было здесь нужно быть информированным, знать уровень цен. Во-вторых, хорошо бы не вляпаться в какую-нибудь историю с обязательствами прежних собственников. Государство гарантирует, что покупатель тут чист, а все долги остаются на прежнем владельце – но это в теории. На практике же, например, московские коммунальные службы считают, что все задолженности «принадлежат» квартире – с автора этих строк много раз пытались взять деньги за прошлые годы, когда квартира принадлежала другим лицам. Даже тыкание носом в п. 2 ст. 153 Жилищного кодекса («Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение») действует не всегда – один раз даже пришлось писать заявление в прокуратуру. И не приходится сомневаться, что у приобретенного на торгах имущества может отыскаться немало различных «сюрпризов».

Еще аспектик – бывшие собственники. Человек, квартиру которого продали с торгов, вряд ли останется довольным. И если тягаться с банком ему не по силам (там охрана, ребята с помповыми ружьями), то излить свой негатив на «мироеда», купившего его квартиру, он вполне способен. Да, государство права покупателя тут защищает – но опять-таки номинально.