Редкая сделка купли-продажи недвижимости сейчас обходится без участия риелтора, однако покупателю квартиры все равно стоит самостоятельно контролировать процесс и не терять бдительности. Сайт "РИА Недвижимость" выяснил, на что нужно обратить внимание будущему владельцу заветных "квадратов", и как правильно готовиться к такому ответственному шагу, как покупка жилья.

Документы на проверку

Сначала необходимо посмотреть правоустанавливающие документы, то есть на основании чего перешло или возникло право собственности. Затем нужно сверить их на предмет технических ошибок в именах и фамилиях, площади, кадастровых номерах, инструктирует руководитель отделения "Кузьминки" компании "Азбука Жилья" Марина Пиатрович.

Можно также заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП): по ней можно увидеть, кто является собственником в настоящий момент, и посмотреть отсутствие обременений, арестов, залогов, замечает эксперт.

А вот частный риелтор Евгения Галинская советует также внимательно изучить свидетельство о праве собственности на квартиру не только с "фасадной", но и с обратной стороны, так как именно здесь могут быть сведения о других собственниках и всевозможных обременениях.

Долговой контроль

Квартира должна продаваться свободной от обязательств перед третьими лицами, не обремененная запретами и долгами, подчеркивает Пиатрович.

"Поэтому при совершении сделки обязательно нужно убедиться в отсутствии задолженностей от предыдущих владельцев. А при наличии большого долга эта сумма должна вычитаться от общей стоимости квартиры. Чтобы исключить конфликтные ситуации с коммунальными службами, необходимо запросить у собственника единый жилищный документ, где будет указана сумма возможного долга", - объясняет собеседница агентства.

Не помешает также для спокойствия попросить продавца предоставить квитанции об оплате коммунальных услуг за последний год.

Кроме того, нужно обязательно проверить, не приписано ли к квартире машиноместо, оплачена ли полностью его аренда, или иные услуги, предоставляемые отдельно, как, например, консьерж-сервис, замечает генеральный директор компании "Домус финанс" Анна Чижова. "Не думайте, что если дом рассчитан явно на "жильцов с деньгами", то в нем нет должников. Неоднократно всплывали случаи, когда за квартирой в доме бизнес-класса числились долги в сто и более тысяч рублей", - делится наблюдениями эксперт.

Регистрация без сюрпризов

В процессе подготовки сделки нужно проверять не только, кто прописан в настоящий момент, но и кто был зарегистрирован ранее, и куда выписан, а главное удостовериться, не сможет ли этот человек вернуться обратно, подчеркивает Пиатрович из "Азбуки Жилья".

"Если же в квартире зарегистрированы лица, не являющиеся собственниками, то перед сделкой необходимо взять соответствующие обязательства от них по снятию с регистрационного учета и обязательно удерживать некоторую существенную сумму стоимости квартиры до выписки всех жильцов", - советует собеседница агентства.

Выписываются бывшие пользователи из проданной квартиры по согласованию с покупателем. Однако последнему важно помнить, что после заключения договора у бывших владельцев есть законные две недели на выписку, так что не стоит сразу поднимать панику, замечает Галинская.

По словам риелторов, надо внимательно смотреть, не прописаны ли в квартире несовершеннолетние или инвалиды, потому что их очень трудно выписать, да и сделку просто не будут оформлять без дополнительных документов, например, из органов опеки и попечительства.

Деньги вперед

Когда сделка подходит к финалу, главный вопрос, который волнует обе стороны, – как расплачиваться. Сейчас расчеты за проданную квартиру чаще происходят через банковскую ячейку. В данной процедуре деньги продавец получает только при условии регистрации перехода права собственности на имя покупателя, говорит Пиатрович.

Нередко покупатели действуют так: кладут на счет продавца деньги в банке, но сберегательную книжку забирают себе и не отдают ее до тех пор, пока не получают на руки все правоустанавливающие документы, замечает Галинская.

Зерно сомнения

Насторожить покупателя в процессе покупки квартиры могут отдельные финансовые моменты сделки, например, неясность суммы и условий, под какими она закладывается в банковскую ячейку, отказ продавца выдавать расписку на получение денежных средств за проданную квартиру, да и вообще отсутствие продавца на сделке или на ключевых ее этапах, говорит Пиатрович.

В некоторых случаях покупателя должен насторожить факт продажи жилья напрямую, без риелтора, считает Чижова. "Как правило, когда люди хотят продать квартиру "по-белому", у них нет причин избегать профессионального посредничества. Если же человек продает квартиру самостоятельно, велика вероятность, что у него есть проблемы с квартирой, и профессиональные риелторы просто отказались ее брать на реализацию. Может быть, продавец сильно завысил цену, а может, есть проблемы с документами и правами на квартиру", - уверена генеральный директор "Домус финанс". Поэтому в этих случаях покупателю нужно быть вдвойне бдительным.

Пойти в отказ

Покупатель может в любой момент передумать покупать квартиру, если на это появились субъективные причины. В этом случае он рискует, что ему не вернут сумму аванса и комиссию агентства за оказанные услуги, предупреждает Пиатрович.

Конечно, все зависит от договора, уточняет Чижова. Так, по ее словам, обязательно нужно прописывать в договоре возврат залога и ни в коем случае не передавать его наличными в руки без каких-либо документов. Иначе залог можно не вернуть.