Покупая квартиру в строящемся доме, мы чаще всего просто верим рассказам продавцов. Где же чаще всего обманывается покупатель?

Любой застройщик всегда нахваливает свой объект. Его главная задача – продать и заработать денег. Ваша же задача, как покупателя, не верить всем обещаниям, а трезво оценивать действительность. Стоит помнить, что «всю жизнь, рассудку вопреки, обманам верят дураки»! Однако и видеть злой умысел в каждом слове не стоит, так как ваш собеседник может и сам считать, что через пару лет на этом месте будет город-сад. Однако человек лишь предполагает, а жизнь иногда преподносит нежданные сюрпризы. Именно поэтому следует знать, где именно ждать подвоха.

Формы продажи

В настоящее время существует лишь три законные схемы продажи новостроек от застройщика. Это подписание договора долевого участия, вступление в жилищно-строительный кооператив и использование жилищных сертификатов. Жилищные сертификаты встречаются на рынке не так уж и часто, а вот ДДУ и ЖСК весьма распространены.

С юридической точки зрения ДДУ считается самым безопасным, так как вы становитесь соинтестором застройщика, а он несет перед вами обязательства по срокам и качеству строительства. Кроме того, этот договор подлежит обязательной государственной регистрации, а значит риск «двойной» продажи одной и той же квартиры значительно снижен. ДДУ обязывает любого девелопера еще до старта продаж иметь землю на правах собственности или аренды и разрешение на строительство, а также использовать привлеченные средства только на строительство данного объекта. Кроме этого, если дом по какой-либо причине вовремя не сдается, то вы имеете законные основания требовать с застройщика штраф в размере 1/175 ставки рефинансирования Центрального банка, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Тимофей Титаренко, старший юрисконсульт ЗАО «Балтийская жемчужина», разъясняет, что неустойка считается со дня, следующего за днем передачи квартиры, который указан в ДДУ. Так, если в договоре сказано, что должны передать квартиру 27 марта, то неустойка начисляется с 28 марта до дня подписания акта приема-передачи квартиры.

Например, вы заплатили за квартиру 5 млн. рублей, период, за который застройщик должен вам заплатить, равен одному году, а ставка рефинансирования составляет 8 %. Произведя все необходимые расчеты, вы можете настаивать на выплате 834 тысячи рублей. Однако действительность в данном вопросе не столь радужная. Судебная практика Московского региона говорит о том, что обманутый дольщик редко через суд получает больше 50 тысяч рублей. Суд всегда учитывает смягчающие обстоятельства, которые помешали застройщику исполнить все свои обязательства в полном объеме и в установленный срок.

Участники ЖСК не имеют и такой законной защиты. Обычно при такой схеме продаж, квадратный метр стоит дешевле, а это немаловажный аргумент. Адвокат и независимый финансовый консультант Олег Сухов рассказывает, что такая форма продажи квартир является абсолютно законной, однако у нее есть определенные риски. Во-первых, практически всегда ЖСК не укладывается в строительную смету, а это означает, что вам придется доплачивать. Происходить это может неоднократно, а денежные суммы потребуются весьма приличные. Во-вторых, здесь не устанавливается срок сдачи дома, а значит, вы не можете рассчитывать на денежную компенсацию. И «даже если в договоре о паевом взносе указана точная дата, то требовать неустойку за нарушение обязательства по передаче квартиры, член ЖСК не вправе, так как все взаимоотношения являются корпоративными и разрешаются на основании Устава». Хотя, как отмечают юристы крупных девелоперских компаний, появилась практика, когда такие покупатели долгостроев в судебном порядке требуют неустойки с подрядчика. В-третьих, здесь возврат денежных средств регламентируется Уставом Кооператива, который, как правило, предусматривает не единовременный возврат паевого взноса, а частями в течение длительного периода. Олег Сухов обращает внимание, что «анализ судебной практики показывает: пайщикам отказывают в удовлетворении требований о взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры, об устранении дефектов, компенсации морального вреда в 90 % случаев». Именно поэтому, прежде чем купить квартиру по системе ЖСК, ознакомьтесь с Уставом Кооператива. Только в этом документе написано, что вы и от кого вправе требовать.

Говоря о приобретении квартир на рынке новостроеек, следует отметить, что продажа квартиры по договору переуступки не является преступлением. Однако в данном случае вы приобретаете квартиру не у застройщика, а у инвестора. Риск в этой схеме заключается лишь в том, что в договоре обычно указывается первоначальная цена помещения, а вы же покупаете его дороже. Инвестор на этом зарабатывает и не желает платить с прибыли налог, поэтому настаивает именно на таком оформлении бумаг. Если вы против этого, то доплачиваете ему еще сумму, равную необходимому налогу. Но чаще всего сделка проходит по первому варианту. И все хорошо, если дом вовремя сдается, и вы без проблем отмечаете новоселье. Но если по ряду причин сдача затягивается, и вы становитесь собственником долгостроя, то неустойки будут в суде исчисляться из суммы, указанной в договоре. Все деньги, выплаченные сверх этого, останутся вашей тайной. Ирина Загорская, юрист компании «БЕСТ-Новострой», подтверждает это: «Что касается перехода прав и обязанностей участника долевого строительства к новому участнику долевого строительства, тому, кто приобретает квартиру по договору уступки прав требования – к нему переходят именно права и обязанности участника долевого строительства, и в случае нарушения застройщиком сроков ввода объекта в эксплуатацию и передачи объекта, он может предъявить требование в судебном или договорном порядке исключительно в части стоимости 1 кв. метра, указанной в ДДУ. Основания для взыскания с застройщика суммы, оплаченной по уступке, отсутствуют, так как обязательства по передаче объекта возникают исключительно у застройщика».

Обещанная инфраструктура

В настоящее время никто не приобретает дом в чистом поле, всех интересует комфортное проживание. Именно поэтому инфраструктурная составляющая занимает не последнее место, при принятии решения о приобретении жилья именно в этом комплексе.

Однако бывает, что при покупке обещают золотые горы, но это так и остается плодом девелоперской фантазии. Адвокат Олег Сухов советует не вестись на слова, а проверять все обещания документами. В настоящий момент законом установлено, что дома с численностью населения 5-8 тысяч человек должны быть обеспечены объектами повседневного и периодического обслуживания: детскими садами, школами, больницами, магазинами, аптеками, отделением полиции т. д. Обычно при получении застройщиком разрешения на строительство проводится сверка, соответствует ли проектная документация на жилое строение проекту планировки территории, то есть, соблюден ли норматив обеспеченности объектами инфраструктуры. Если застройщик обязан какие-либо объекты инфраструктуры построить сам, то, во-первых, эти объекты должны быть отмечены в проекте планировки территорий, а во-вторых, у застройщика должно быть разрешение на их на строительство. Если вы хотите более надежно обезопасить себя в этом вопросе, то настаивайте на том, чтобы в ДДУ были прописаны обязательства застройщика, построить такие объекты в доступной удаленности от жилого дома. Если эти обязательства так и останутся лишь на бумаге, то вы сможете через суд расторгнуть договор и вернуть денежные средства, а также проценты за пользование.

Таким образом, чтобы избежать обмана при покупке квартиры в строящемся доме, внимательно изучайте все документы. Если слова девелопера нигде не записаны, то они юридического веса не имеют.