Иногда на рынке продаются квартиры, в которых есть зарегистрированные жильцы. Стоит ли избегать таких сделок?

Квартиры с «обременением» всегда продаются со скидкой. Квартиры «с жильцами» можно приобрести с дисконтом от 10 до 30 % от рыночной стоимости. Однако согласитесь, нагрузка какая-то не совсем приятная у таких лотов. Безусловно, не все подобные жилплощади стоит приобретать, но и не от всех стоит отказываться. Обо всех нюансах покупки жилья с зарегистрированными жителями рассказывает сегодня «Собственнику» адвокат Олег Сухов.

Итак, самое привлекательное в таких квартирах – скидка. Без нее этот товар не заслуживает внимания. Размер скидки, как отмечает адвокат, зависит от многих факторов: от числа зарегистрированных жильцов, от размера жилплощади, от потребительских характеристик самой квартиры и, конечно, от правовых условий, на основании которых проживают прописанные лица. Максимальный дисконт может доходить до 30 %, а это весьма существенные деньги при московских ценах на жилье. Так, если квартира стоит 6 миллионов рублей на рынке, то скидка может составить 1 800 000!

Какие же жильцы могут быть зарегистрированы в квартирах, выставленных на продажу? И почему такое жилье продается?

Чаще всего в квартире оказывается зарегистрированным бывший муж или другие родственники продавца: братья, сестры, отцы, матери и дети. Гораздо реже встречаются друзья и знакомы, и совсем редко – незнакомые лица, зарегистрированные за деньги. Самая же частая причина продажи таких квартир – конфликт между собственником и прописанным человеком. Олег Сухов так комментирует эту ситуацию: «В большинстве случаев люди отказываются освободить квартиру ввиду отсутствия у них другого жилья либо вследствие того, что сами претендуют на долю в праве собственности. Иногда на первый план выступают эмоции, и делается все, чтобы только досадить владельцу. А последний, не желая тратить время и деньги на судебные тяжбы с "квартирантом", снижает цену и продает объект, перекладывая тем самым решение вопроса на плечи покупателя». Кроме этого, бывают случаи, когда зарегистрированный человек не проживает по этому адресу, и собственник не может с ним связаться, чтобы попросить сняться с регистрационного учета. Безусловно, можно потратить время на поиски такого исчезнувшего жильца, но есть люди, которые предпочитают просто снизить цену на продающуюся квартиру.

Среди всего многообразия подобных житейских случаев, есть те, которые, по мнению Олега Сухова, являются даже привлекательными. Итак, лучшими квартирами «с жильцами» являются варианты, когда скидка составляет от 15 до 30 % , и при этом зарегистрированный в ней человек является совершеннолетним дееспособным лицом. Этот человек может быть бывшим супругом, который по закону не может претендовать на данную жилплощадь. Например, это происходит, когда квартира была куплена до брака или была подарена исключительно собственнику. Кроме того, зарегистрированное лицо не должно было ранее отказываться от приватизации в пользу других членов семьи. Также не стоит опасаться, когда зарегистрированный человек вообще не состоит в родственных отношениях с владельцем и, естественно, не может претендовать на эту квартиру. Помимо этого можно приобретать квартиры с «жильцом», который в течение долгого времени там не проживал и не нес затраты на содержание данного жилья.

Именно в этих случаях, как отмечает адвокат, «цена — усилия по снятию с регистрационного учета» будет самым выгодным для покупателя, и при этом не потребуется больших вложений.

Как же выселить жильцов и купленной квартиры?

Олег Сухов рассказывает, что снять таких жильцов с регистрационного учета можно как в досудебном, так и в судебном порядке: «Например, известны случаи, когда жильцы, конфликтовавшие с бывшим владельцем, безропотно собирали вещи и снимались с регистрации. Но это очень редкие факты. Немного чаще согласие достигалось путем вручения "несговорчивому" гражданину крупной суммы денег или предоставления ему иного жилья, либо и того и другого одновременно. Всё зависит от эмоционального настроя жильца и пределов его требований». Практика же показывает, чаще всего такие споры решаются через суд . Обычно судебные расходы гораздо ниже полученной скидки при покупке недвижимости, так что новый владелец все равно остается в плюсе. Так, адвокат вспоминает случай, когда была приобретена трехкомнатная квартира с зарегистрированным в ней бывшим мужем. Мирным путем договориться с этим мужем не удалось, и конфликт решался в судебном порядке. Весь процесс обошелся новому собственнику в 70 000 рублей, а скидка же при покупке составляла 700 000.

Однако стоит помнить, что судебные процессы по выселению жильцов длятся от трех месяцев до трех лет. Сроки эти зависят от сложности ситуации и в каждом случае индивидуальны. А вместе с увеличением срока разрешения конфликта растут и затраты нового собственника на юридическое сопровождение. Порой эти расходы могут доходить до 300 000 рублей. Это надо учитывать, при совершении подобных сделок.

Когда следует не связываться?

Несмотря на самые соблазнительные скидки, надо помнить, что не всякого жильца можно снять с регистрационного учета. Именно поэтому подобные сделки требуют предварительной юридической консультации. Следуют изначально убедиться, что выписка подобных лиц в принципе возможна. Олег Сухов обращает внимание, что невозможно снять с регистрационного учета:

– лиц, отказавшихся ранее от приватизации жилья;

– несовершеннолетних;

– лиц, получивших право проживания в результате «завещательного отказа», когда наследодатель разрешил «пожизненно» проживать в квартире после своей смерти.

Подобные квартиры можно продать без согласия вышеперечисленных зарегистрированных жильцов, но вот выселить их невозможно. Это жилье можно приобретать только в том случае, если прописанные граждане по собственному желанию снимутся с регистрационного учета до заключения сделки. В противном случае от сделки следует отказаться.