Самый главный риск на рынке новостроек – купить квартиру в долгострое. Такие истории известны всем, но что делать, когда ты стал ее участником?

Купить квартиру и ждать ее строительства годами – неутешительный сценарий, который все же встречается достаточно часто. В большинстве случаев обманутые дольщики принимают активное участие в решении своей участи, но не все подобные истории имеют хороший финал. Например, до сих пор «строится» скандально известный МФК «Кутузовская миля». А ведь начиналось все в 2005 году! Но спустя девять лет нет ни Mirax Group, ни жилого комплекса, готового к заселению. За это время компании мошенническим путем удалось вывести деньги в дочерние организации. В 2013 году, как отмечает адвокат Олег Сухов, в отношении неустановленных сотрудников бывшей «Миракс Груп» возбуждено уголовное дело по статье 159 УК РФ по факту мошенничества на сумму в размере около 3,2 млрд. рублей. Тем временем компания активно развивается, меняет руководство, но строительство этого печально известного объекта хоть медленно, но идет.

А среди проблемных домов есть и такие, которые так никогда и не будут построены по техническим причинам, но деньги под эти долгострои были собраны! Например, один из таких объектов находится по адресу улица Полярная, д. 34, стр. 3. Однако в действительности на этом месте нет ничего, говоря официальным языком, степень готовности объекта 0 %. И строительство здесь невозможно именно по техническим причинам, но под него было собрано 120 миллионов рублей дольщиков.

Есть и проблемы с инвестконтрактами, заключенными в 2003-2005 годах. Например, люди покупали квартиры в объектах «Социальной инициативы», у которых даже адреса нет, не говоря уже о хоть каких-то строительных работах. Граждане отдавали свои деньги на несуществующие объекты, у которых не было соответствующей документации.

Однако большинство проблемных домов все же достраивается. Есть разные пути решения этой проблемы. Одни из них – оформление собственности на недострой.

Потребность в оформлении такого права, естественно, возникает при длительном строительстве долгожданного дома, а, вернее, когда уже нет надежды на то, что эта история будет иметь счастливый конец. Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», отмечает, что часто это происходит, если покупатели квартир больше не в силах ждать помощи от государства и появления нового застройщика. Александр Кириловичев, заместитель генерального директора, руководитель юридического отдела ООО «Газпромбанк-Инвест», замечает, что требовать собственности на недостроенные объекты разумно лишь при высокой степени готовности дома, как правило, не менее 80 %.

Для того чтобы суд удовлетворил такой иск, необходимо, чтобы дольщик полностью оплатил свою квартиру; чтобы завершенность дома была достаточно высокой и строительство велось с соблюдением строительных норм и правил; чтобы сама квартира была учтена в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости. При этом, как отмечает Александр Кириловичев, суд часто признает собственность не на оплаченную квартиру, а на долю в праве общей долевой собственности в незавершенном доме. По мнению судей, невозможно выделить долю в виде квартиры в доме не принятом в эксплуатацию. Однако в последнее время Верховный Суд РФ поддерживает судебные решения о признании права собственности непосредственно на квартиру, а не на абстрактную долю.

После же получения такой собственности вопросами достраивания уже должны заниматься сами собственники, которые до этого были лишь участниками долевого строительства. Мария Литинецкая рассказывает, что после этого собственники создают свою организацию, например, кооператив, вносят дополнительные средства и нанимают уже другого подрядчика, который и достраивает их дом. Безусловно, такой путь потребует дополнительных денег, но это лучше, чем ничего. Кроме того, после окончания строительства можно попытаться через суд взыскать убытки с застройщика.

Александр Кириловичев уточняет, что можно попробовать также продолжить отношения и с прежним застройщиком, если он все же найдет возможность достроить дом. Но в этом уже случае взаимоотношения между собственниками и застройщиком будут регулироваться положением о подряде. «При этом застройщик обязан выполнить работы по достройке за свой счет, в счет разницы между суммой денежных средств, полученных от дольщиков ранее, и стоимостью недостроенного объекта», – разъясняет эксперт.

Итак, собственность на недостроенный объект дает возможность дольщикам достроить дом самостоятельно. Кроме этого, Мария Литинецкая отмечает, что такая собственность вообще позволяет распоряжаться этим «недостроем» по собственному усмотрению. Например, продать или получить кредит под залог этой собственности.