Для многих россиян инвестиции в недвижимость ассоциируются с покупкой квартиры в новостройке на стадии котлована и последующей ее продажей с прибылью в 20–30 %. Но не одними новостройками сыты частные инвесторы рынка недвижимости. Оказывается, существуют альтернативные инвестиционные схемы на вторичном рынке жилья, позволяющие получить доходность 10–50 %. О наиболее распространенных способах заработка на проблемных квартирах, нормах прибыли и шансах на успех рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»), инвестиционный консультант.

Покупка «убитых» квартир

Многие инвесторы зарабатывают на скупке жилья, которое пострадало в результате пожара, затопления и нуждается в капитальном ремонте. Плохое физическое состояние недвижимости обещает хорошие инвестиционные перспективы. Купить такую жилплощадь можно со скидкой 20, 30 и даже 40 % (дисконт возрастает, если хозяин жилья является алкоголиком или наркоманом), а после осуществления ремонта перепродать по рыночной цене. «Это прибыльная, но рискованная инвестиция. Во-первых, потому что трудно просчитать расходы на восстановление жилья. Косметический ремонт не всегда спасет от затхлости и гари, которую впитывают в себя стены, столярка и паркет. В результате ЧП нередко повреждаются несущие конструкции дома. Во-вторых, хозяин квартиры может оказаться клиентом психоневрологического диспансера. Актуален риск появления претендентов на жилье из числа прописанных в квартире родственников и детей хозяина. Поэтому к сопровождению таких сделок привлекаются юристы и технические специалисты, способные объективно оценить скрытые дефекты недвижимости и расходы, которые потребуются на их устранение», — подчеркивает адвокат.

Приобретение проблемных ипотечных квартир

В последнее время большинство крупных банков выставляют часть изъятых у неплатежеспособных должников квартир на торги. Зачастую многие лоты имеют обременение — в виде проживающих в квартире прежних собственников. Такая «начинка» отпугивает рядовых покупателей жилья, но привлекает профессиональных инвесторов. Они приобретают жилье на 10–20 % дешевле рыночной стоимости, проводят «юридическую зачистку» недвижимости и повторно перепродают ее уже по настоящей цене. Скорость получения прибыли напрямую зависит от того, откажутся ли прежние жильцы освободить квартиру добровольно, либо потребуются дополнительные судебные решения об их выселении и снятии с регистрационного учета.

Инвестиции в квартиры «с тараканами»

Некоторые инвесторы специализируются на покупке квартир «с тараканами» — так на жаргоне риелторов называется жилье с обременением в виде прописанных жильцов, которые не являются собственниками недвижимости, но наотрез отказываются съезжать и аннулировать регистрацию (чаще всего это бывшие супруги и родственники хозяина). Купив такое жилье с дисконтом, новый владелец по отлаженной технологии выселяет «отказников» через суд, а затем перепродает недвижимость на 10–15 % дороже. «По закону переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если отсутствуют иные законные причины. Аналогичное правило применяется в отношении бывшего супруга продавца, проживавшего в его квартире. При прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения бывший член семьи теряет право пользования им. Проблемы могут возникнуть с выселением несовершеннолетних, а также лиц, которые ранее оформили письменный отказ от приватизации», — комментирует этот вариант адвокат.

Скупка проблемных долей

Подавляющее большинство российских квартир находится в долевой собственности. Интерес для профессиональных перекупщиков представляют мизерные доли в малогабаритном жилье, которые эквивалентны нескольким квадратным метрам жилплощади и неликвидны на рынке как самостоятельный товар. Сначала перекупщики выкупают всю долю или ее часть по фиктивному договору дарения — такой формат сделки лишает остальных собственников права преимущественного выкупа доли. Затем новые собственники мизерной доли вступают в переговоры с владельцами основной доли о выкупе подконтрольной им части «квартирного капитала». В случае несогласия «миноритарии» жестко заявляют о своих правах на квартиру и прибегают к мерам психологического воздействия. Например, угрожают раздробить свою долю на множество еще более мелких долей, распродать их «в розницу» приезжим гастарбайтерам для постоянной регистрации по месту жительства. Подавляющее большинство собственников ничего не могут противопоставить таким «наездам» и вынуждены выкупать мини-долю по завышенной цене. Рентабельность таких операций для профессиональных скупщиков может достигать 40–50 %. «Стоит, впрочем, заметить, что в последнее время в практике судов стали появляться решения о признании раздробленных долей малозначительными, выплате их владельцам компенсации с последующим прекращением права пользования жилым помещением и снятием с регистрационного учета. Увеличение числа судебных решений, в которых будет зафиксировано приоритетное право владельца большей доли на пользование жилплощадью, может стать реальной угрозой для бизнеса профессиональных перекупщиков», — резюмирует адвокат.