Собираетесь купить квартиру в новостройке? Время для этого сейчас самое подходящее. Но не будьте доверчивыми, иначе вам могут подсунуть векселя вместо договора, навязать дополнительные услуги или продать муниципальную квартиру. E-xecutive.ru выводит застройщиков на чистую воду.

«Вы знаете, что такое – застройщики?», - спрашивал Мастер у поэта Ивана Бездомного в бессмертном романе Михаила Булгакова «Мастер и Маргарита». От отвечал: «Это немногочисленная группа жуликов, которая каким-то образом уцелела в Москве…». События, описанные в романе, происходили почти век назад. Но с тех пор изменилось немногое. Теперь застройщиков все чаще называют девелоперами, но считать их жуликами от этого не перестали. И у россиян есть на то основания – особенно у тех, кто когда-либо подписывал договор о долевом участие в строительстве.

Ни равных прав, ни у сходных целей у участников такого договора не бывает. Дольщик приносит деньги и хочет обменять их на квадратные метры в выбранной им квартире. Застройщик же совсем не обязательно горит желанием эти метры предоставить. У него могут быть совсем другие цели – например, избежать налогообложения, уйти от ответственности или незаконно обогатиться за чужой счет. Решать свои задачи девелоперам порой очень помогает наивность и юридическая безграмотность дольщиков, готовых верить на слово и подписывать любые филькины грамоты, лишь бы недвижимость обошлась ему подешевле. В итоге такие покупатели платят гораздо больше, чем планировалось, а то и остаются без квартиры. Так что первое, что вы должны сделать перед покупкой жилья в новостройке, - это снять розовые очки и перестать воспринимать застройщика как друга, готового вам помочь.

Риски за ваш счет

За последнее десятилетие скандалов, связанных с обманутыми дольщиками было немало. Многие дела разбираются в судах до сих пор. И надо отметить, что далеко не все они заканчиваются благоприятно для покупателей квартир. Особенно это касается случаев, связанных с неправильно оформленными документами.

Государство бралось решать проблемы дольщиков только тогда, когда компании-застройщики банкротились или исчезали, а дома оставались недостроенными. Все эти годы власти пытались ужесточить законодательство таким образом, чтобы оплачивать строительство из бюджета больше не приходилось. Сейчас они близки к цели: с 1 января 2014 года вступит в действие новый закон, регулирующий привлечение средств граждан к строительству по договорам долевого участия (ДДУ). Застройщики будут обязаны не только регистрировать каждый ДДУ в Росреестре (эта норма действует и сейчас), но и гарантировать финансовую возможность вовремя достроить и сдать объект. Сделать это можно будет тремя способами: застраховать гражданскую ответственность в коммерческой страховой компании, предоставить банковскую гарантию или застраховаться в «Обществе взаимного страхования» (ОВС), в которое должны вступить девелоперы.

С будущего года Росреестр не будет регистрировать незастрахованные договора долевого участия. С одной стороны, это очень хорошо для дольщиков – они будут защищены даже на случай банкротства застройщика. С другой – именно покупателям квартир в новостройках в конечном итоге придется взять на себя все расходы по страхованию ответственности девелопера. Дело в том, что для универсальных коммерческих страховщиков российский строительный рынок является тайной за семью печатями, он абсолютно непрозрачен, что автоматически означает заоблачные ставки для застройщиков. Банки также не стремятся гарантировать проекты даже своих дочерних строительных компаний, финансовые потоки которых, казалось бы, хорошо отслеживаются кредитным учреждением. Российские банкиры, имеющие опыт финансирования и кредитования строительства, хорошо понимают серьезные и порой непредсказуемые девелоперские риски, то есть стоимость кредитования при введении банковских гарантий будет повышаться.

Страхование в ОВС застройщикам обойдется дешевле, но оплачивать долги сошедшего с дистанции члена команды они тоже не захотят. Поэтому все расходы на страхование ответственности, какой бы вариант выбран ни был, будут, по мнению Олега Репченко, руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», включаться в цену квадратного метра жилья. И это неизбежно приведет к удорожанию новостроек в будущем году.

Популярный обман

Получается, что тем, кто собирается в ближайшее время приобрести квартиру в новостройке, лучше поторопиться с выбором и успеть заключить договор с застройщиком до конца этого года. Тем более, что ситуация на рынке недвижимости сейчас довольно благоприятная для покупателей – цены остаются стабильными (иногда с небольшой корректировкой вниз) уже полгода. Олег Репченко полагает, что если не случится глобального экономического форс-мажора, в ближайшее время на российском рынке недвижимости может наступить непродолжительная оттепель, связанная с оживлением спроса. Во время нее девелоперам и риэлторам придется срочно продавать все, что сейчас продается плохо, воздерживаясь от соблазна поднять цены.

После оттепели часто наступают сильные морозы. Но даже стремясь не упустить удачный момент для покупки квартиры, забывать о возможных хитростях девелоперов вовсе не стоит, потому что вернуть отданные за недвижимость деньги очень сложно, а порой и нереально.

Приемов обмана дольщиков существует великое множество. Эксперты E-xecutive.ru выделили из них семь самых популярных способов «относительно честного отъема денег».

1. Векселя, которых не было

Застройщик вместо договора об участии в долевом строительстве, фиксируемого государством, предлагает дольщику подписать некую другую бумагу. Например, предварительный договор купли-продажи. Согласно Гражданскому кодексу, такой договор не оплачивается. Поэтому девелопер, который все же должен каким-то образом получить с клиента деньги, подписывает с дольщиком еще и договор купли-продажи векселя на сумму стоимости жилья. «Если вексель покупается именно у застройщика, это еще полбеды. А вот если бумаги подписывает компания-посредник, покупатель недвижимости становится полностью зависимым от воли застройщика, так как права на получаемое жилье у него нулевые», - комментирует Олег Сухов, адвокат, президент Гильдии юристов рынка недвижимости.

2. Неуловимые посредники

Застройщик, хорошо известный на рынке, построивший не один квартал и создавший себе репутацию надежного партнера, торгует квартирами, но в договоре с дольщиком в качестве продавца указывается другая организация. Покупателю при этом рассказывают, что никому неизвестное ООО «Ромашка» - член холдинга крупного девелопера. На самом деле это часто оказывается вымыслом, предупреждает Ольга Скворцова, партнер адвокатской компании «Гольдберг и партнеры». Дольщиков, уже обманутых таким способом, в России немало. Подобный метод практиковал, например, «МИРАКС» Сергея Полонского. Когда у этого застройщика начались проблемы с достройкой уже проданных домов, дольщики с удивлением обнаружили, что из договора были заключены не с самим «МИРАКСом», а с ООО «Конкордия», «Аванта» и СК «СТроймонтаж». Надо ли пояснять, что все эти фирмы в итоге оказались неплатежеспособными?

3. Навязчивый сервис

Заключая ДДУ, застройщик стремится заработать на неких дополнительных услугах, большая часть которых по факту не оказывается. Стоимость этих услуг обычно бывает существенно выше среднерыночной. Например, госпошлина за регистрацию ДДУ составляет 1 тыс. рублей, изготовление кадастрового паспорта – 450 рублей, пошлина за право собственности – 1 тыс. рублей. Застройщик же, предлагая помощь в оформлении документов, требует за них определенный процент от стоимости жилья, и конечная сумма может достигать нескольких десятков, а то и сотен тысяч рублей.

Девелоперы также могут навязать клиенту оформление права собственности в результате завершения строительства, бронирование квартиры, услуги по составлению и регистрации договора, и многое другое. Нередко они настаивают и на оформлении страховки от рисков, которые точно не наступят. Цена же такой страховки, по данным Олега Сухова, может составлять от 5% до 60% стоимости жилья. Если застройщик отказывается заключать главный договор на куплю продажу квартиры без оплаты дополнительных услуг, смело обращайтесь в суд, требуя защиты прав потребителя, признания права собственности и взыскания убытков.

4. Двойная продажа

Очень часто застройщики заключают договоры на продажу недвижимости с агентскими компаниями или инвестиционными фирмами, которые, в свою очередь, продают полученное жилье конечным покупателям. Но сам застройщик может отчуждать проданную ранее агентам недвижимость, ссылаясь на прекращение договоров с прежними правообладателями. При судебных и досудебных разбирательствах в таких случаях результат не всегда бывает в пользу дольщика, предупреждает Олег Сухов, поскольку возникает двое или трое претендентов на одну и ту же квартиру и нулевые шансы возврата денег. Массовым «разводом» покупателей таким способом прославились в частности ЗАО «Энергостройкомплект-М» и НПП «Тема».

5. Доля города

Перед началом строительства девелопер и городская администрация заключают инвестиционный контракт, по которому власти выделяют земельный участок под застройку и иногда берут на себя обязательства по прокладке инженерных коммуникаций, а застройщик расплачивается за это с городом определенным количеством квартир в новостройке. Это жилье заранее учитывается в предварительном протоколе по распределению площади. Часто бывает так, что во время строительства застройщик продает и отведенные городской администрации метры. По закону дольщики, купившие именно эти квартиры, оказываются бесправными, предупреждает Ольга Скворцова. Выиграть такие споры в суде очень сложно.

6. Кооперативные издержки

Дольщик покупает квартиру в строящемся доме посредством вступления в ЖСК. Но вступив в кооператив, при заключении любого договора на покупку недвижимости он будет обязан оплачивать все расходы, создаваемые кооперативом. Строительство дома может занять не один год, стоимость жилья за это время с большой вероятностью повысится, а проконтролировать ее рост дольщик не сможет. В такую ловушку попали, например, покупатели квартир в доме 62 по ул. Металлургов в Москве, которые благодаря ЖСК переплатили за свое жилье в общей сложности почти вдвое больше изначально оговоренной стоимости.

7. Лишние метры

Площадь и планировка квартир в строящемся доме определяются проектной документацией. Но практически все застройщики начинают продавать недвижимость в тот момент, когда этой документации либо нет вообще, либо она не доработана. Девелоперу выгодно указать в заключаемом с дольщиком договоре большую площадь, чем он реально получит после завершения строительства. Нередко покупателям приходится нанимать независимых экспертов, чтобы доказать, что метраж приобретенной квартиры меньше того, который прописан в планах БТИ. Бывает, что строительные компании обязывают покупателей подписывать акты об изменении площадей и доплачивать за якобы увеличившийся метраж. Олег Сухов называет такие действия застройщиков открыто и явно противоправными.

К какому бы из способов обмана дольщиков не пытался прибегнуть девелопер, ему всегда можно противопоставить внимательное прочтение условий договора и нежелание принимать навязанные правила игры. Не позволяйте строительным компаниям выкачивать из вас лишние деньги – недвижимость, которую они продают, и без того нельзя назвать дешевой. Помните: непроданных объектов, висящих на балансе застройщиков, на рынке сейчас не мало, то есть они заинтересованы в продаже не меньше, чем вы в покупке. Лучше потратить лишнюю неделю и выбрать девелопера, предлагающего «правильный» договор, чем лишиться в результате махинаций и квартиры, и денег.

Инна Коломейская, специально для E-xecutive.ru