Система ЖКХ в России, а особенно в Москве, криминализирована. По подсчётам независимых экспертов, в среднем на одном доме недобросовестные управляющие компании воруют по одному миллиону в год. Но противостоять им можно – организовав местное самоуправление.

Его лучше всего начинать с создания совета дома. Общественный контроль над деятельностью управляющей компании покажет, насколько она эффективна. А далее, опираясь на мнение жителей, можно будет подумать и о ТСЖ.

О том, как всё это сделать быстро и эффективно, рассказывают московские независимые эксперты-общественники.

Главней всего – совет в доме

Шаг первый. Создание совета дома.

Дмитрий Катаев, сопредседатель движения «Жилищная солидарность»:

– Начинать самоуправление лучше с совета дома. Он не управляет общей собственностью, но имеет достаточно полномочий для заключения и контроля договора управления.

Наталья Чернышёва, руководитель общественной организации «Организация народного контроля»:

– Для начала обязательно попытайтесь собрать очное общее собрание собственников помещений (ОССП). Сделать это можно прямо во дворе вашего многоквартирного дома. Кворум вы не соберёте, но зато узнаете самых активных жителей вашего дома. Они-то и должны войти в состав совета дома. Количество его участников не ограничено, но желательно, чтобы в равной мере были представлены все подъезды.

Далее надо попросить ГБУ ИС сделать бланки заочного голосования по их форме и собрать не менее половины подписей собственников дома. После того как его зарегистрируют в управе, совет легитимен!

Василий Рыбаков, координатор общественной организации ОЭС (Объединённый экспертный совет):

– Обратите внимание на личность председателя совета дома. Это должен быть честный человек, отстаивающий права жителей. Наша организация изначально подала идею Совета МКД как коллегиального органа без постоянного председателя. Но эта инициатива была искажена в законодательстве путём включения в жилищный кодекс норм о председателе. Одного человека всегда легче коррумпировать. Лучше будет, если документы от имени совета дома будут подписывать все его члены, а не только председатель.

Шаг второй. Работа совета дома.

Наталья Чернышёва:

– Для начала надо внимательно изучить типовой договор управления домом. Мы советуем внести в него пару важных пунктов. Первый: все работы УК производит только с предварительным оповещением жителей дома. Второй: о факте выполненных работы жители также оповещаются. В актах выполненных работ должна быть подпись представителя дома, например, председателя совета дома. Этого нужно именно добиваться, т. к. сами УК идут на это неохотно.

Далее можно переходить к анализу отчётности УК. Добивайтесь аналитического отчёта именно по вашему дому! Все продвинутые управляющие компании такой учёт ведут. А если нет – именно ваше обращение подтолкнёт их к этому. В любом случае, эта информация есть в планово-экономическом отделе, не стесняйтесь отыскать работника, который расскажет вам всё о вашем доме: сколько жильцы заплатили, сколько УК потратила.

Теперь присмотритесь к самому отчёту. Как говорил кот Базилио лисе Алисе: «Знаю, что обманула, подлая, но не знаю – где». Самая распространённая хитрость коммунальщиков: не пишут суммы за произведённые работы. Добивайтесь отчёта с конкретными цифрами за каждый вид работ. Как правило, это факт за прошлый год и план на следующий. Например, сейчас самое время спросить свою управляющую компанию о плане на 2013 год. Часто УК намерены сделать не то, что нужно жителям. Например, им очень хочется поменять трубы отопления, а жителям скорее нужна замена окон. В таком случае совет дома должен отправить план на доработку.

План не должен до копейки совпадать с фактом прошлого года, но по всем отклонениям от факта требуйте пояснений. В отчёте обращайте внимание на самые крупные расходы. Например, ремонт лифтов. Действительно ли из УК приходили каждый месяц? Если нет, можно требовать перерасчёта.

Дмитрий Катаев:

– Добивайтесь размещения в Интернете содержательных отчётов управляющих органов. Для этого нужно усовершенствовать примерный отчёт.

В договоре управления в управленческих расходах надо предусматривать расходы на экспертное заключение по отчёту и на аудит, заказываемый советом дома или правлением ТСЖ. Народный контроль необходим не только над эксплуатацией общего имущества, а и над обслуживанием придомовой территории – это «чёрная дыра».

Что лучше для жителя: ТСЖ или УК?

Максим Брусиловский, председатель правления ТСЖ «Пятницкая, 37»:

– Создать ТСЖ несложно, это делается в два этапа. Сперва регистрация, потом взятие дома на баланс. Зарегистрировать ТСЖ можно за два – три месяца, из которых основное время уходит на агитацию и сбор подписей. Сама же регистрация проходит за 7–10 дней. Взятие на баланс включает в себя подготовку документов и делается уже за несколько месяцев, но если есть деньги, то можно воспользоваться услугами Центра помощи жителям при префектуре ЦАО, например. Заключение договора с каждой ресурсоснабжающей организацией обычно занимает два месяца.

Мне кажется, ТСЖ – это наиболее демократическая форма хозяйствования. Не выполнило правление своих обещаний – уволить его очень просто. Не нужно ждать «окончания срока полномочий», сменить правление ТСЖ можно на любом внеочередном общем собрании собственников помещений дома.

Преимущество ещё и в прозрачности и понятности действий правления ТСЖ для всех жителей дома. Каждый из них всегда может получить помощь или консультацию от правления, не прибегая к бумажной волоките. В более гибком подходе к каждому жителю. «Начальство» ведь не где-то далеко и только «в приёмные часы», а прямо здесь, рядом – всегда можно пообщаться по-соседски.

С другой стороны, в каждом ТСЖ есть свои «нарушители общественного договора». Кто-то не платит вовремя, другой пытается захватить часть общедолевой собственности (выгородить под свои нужды часть общего холла, например), третий сделал незаконную перепланировку. И все пытаются «надавить» на правление ТСЖ, чтобы эти нарушения сошли с рук. И если правление занимает принципиальную позицию, то идут в ход жалобы и кляузы. Это отвлекает от реальных проблем, которых немало.

Основная проблема любого дома старше 15–20 лет – это инфраструктура. Изношенность водных коммуникаций, выработка электротехникой своего ресурса. Всё это приходится менять, что весьма затратно. Но при грамотном управлении всегда удаётся изыскать необходимые средства.

Другая проблема – всё возрастающий бумагооборот. Город с каждым месяцем требует всё больше отчётов, что отнимает у правления ТСЖ дополнительное время, а зачастую и деньги, когда приходится нанимать дополнительных специалистов.

Мнение «против»

Василий Рыбаков, координатор Объединённого экспертного совета (ОЭС):

– С момента выхода жилищного кодекса РФ в 2005 г. мы, будущие эксперты рабочей группы «Жильё» ОЭС, являлись принципиальными противниками использования в России этой формы управления МКД. Эта позиция сохраняется большинством из нас и до сих пор. Обусловлено это рядом факторов. Во-первых, в сложных, высоко коррумпированных современных российских реалиях у любого лица, избранного в правление или председателем ТСЖ, реально есть два выбора. Либо быть честным и принципиальным, защищать интересы жителей и их денежные средства, вложенные в ЖКХ, от расхищения и разбазаривания и иметь за это массу проблем от криминалитета в сфере ЖКХ, вплоть до тяжких телесных повреждений и прочих радостей, мало совместимых с нормальной жизнью. Либо встроиться в преступные структуры криминализованного российского ЖКХ и соучаствовать в нецелевом расходовании и присвоении денежных средств своих соседей по дому. К сожалению, и в первом, и во втором (особенно!) случаях дом и его жители обрекаются на неспокойную жизнь и дальнейшее разобщение коллектива таких жителей.

Следствием указанной нашей позиции явилось наше активное участие в борьбе с незаконным созданием ТСЖ в Москве в 2009–2010 гг. Наши эксперты первыми разработали и опробовали в районных судах города типовые документы (иски и др.), необходимые для признания судами незаконными общих собраний в МКД по созданию незаконных ТСЖ. Нами и по нашим методикам выиграно более 150 судебных процессов по признанию незаконными и недействительными решений о создании фиктивных ТСЖ. Параллельно с этим мы развивали институт совета дома как альтернативного ТСЖ органа контроля собственников над обслуживанием общего имущества в своём доме.

С помощью общественного контроля жителям в разных районах Москвы удалось отстоять для своих домов где 700 тысяч, где несколько миллиона. В Ясеневе на одном доме «народному контролю» удалось найти целых 7 миллионов рублей (за несколько лет). Причём УК даже не сопротивлялась «следопытам»: «раз нашли, значит, ваше». Если жители начинают активно интересоваться делами дома, жулики от ЖКХ просто остерегаются внаглую воровать.