Семейная жизнь предполагает возникновение различных отношений между членами семьи. Помимо вопросов организации быта, распределения обязанностей в семье, личных и интимных связей, прав на детей перед людьми, проживающими в браке, встают и вопросы, связанные с имуществом. Распространяются они и на такую область как недвижимость. Поэтому необходимо знать, какие возможности регулирования данных отношений предоставляет законодательство, и что следует учитывать при их выборе.

Согласно статистическим данным примерно половина браков в нашей стране распадается, не достигнув своего десятилетия. Многие люди и не регистрируют отношения, проживая в так называемом «гражданском браке», что не мешает им приобретать недвижимость. Не так уж редко встречаются и брачные аферисты, заключающие браки с целью наживы. Так как в сложных ситуациях сохранить свое недвижимое имущество и защитить права на него?

Право собственности до брака

Согласно российскому законодательству имущество, приобретенное гражданином до вступления в брак, является его личной собственностью. Это же относится к имуществу, приобретенному в браке на средства, принадлежавшие супругу до свадьбы, а также полученному в наследство или в дар после заключения брака. Кроме того, личным имуществом считаются предметы личного пользования и все, что человек создал или изготовил для себя. Однако драгоценности и предметы роскоши являются совместной собственностью.

Чтобы обезопасить свое имущество, перед заключением брака юристы рекомендуют принять некоторые страхующие меры, например, приватизировать уже имеющееся жилье, что отнесет его к разряду личной собственности. Кроме того, можно попросить друзей и родных прилагать договор дарения ко всем подаркам – это станет подтверждением того, что имущество является личным.

Конечно, подобные меры могут показаться несколько странными, но если какие-то предметы имеют особое значение для их владельца, то лучше заранее позаботиться об их сохранности.

Собственность супругов

Если граждане, проживающие в браке, приобрели недвижимость на общие средства, то она считается совместной собственностью. Если жилье приобретено одним из супругов у третьего лица, то другой супруг также приобретает на данное имущество право собственности. Основанием является Закон о совместной собственности супругов на имущество, приобретенное в браке (п.1 ст. 34 Семейного кодекса).

При совместной собственности доли владельцев не определены и признаются равными, если между супругами не заключен брачный контракт с иными указаниями (ст. 256 ГК РФ). Поэтому при разделе имущества в случае развода доли следует выделять. Недвижимость переводится в долевое владение и в случае, когда один из супругов хочет подарить, обменять или продать свою часть жилого имущества.

В случае приватизации жилья одним из супругов имущество, где другой супруг не зарегистрирован, совместно нажитым не признается. Причина – безвозмездное приобретение имущества. Взыскание по обязательствам одного из супругов может быть направлено только на его собственное имущество и на его долю в общем имуществе (ст. 256 ГК РФ).

Гражданский брак

Гражданский брак – это союз, заключенный и документально подтвержденный согласно законодательству страны в соответствующем учреждении. Но в обиходе это название прочно закрепилось за обычным сожительством. Несмотря на это, в таком союзе люди могут прожить длительное время. Может приобретаться и собственность, в том числе и жилье. И при расставании пары могут возникнуть определенные проблемы. Например, если средства зарабатывал мужчина, а женщина вела домашнее хозяйство, то на приобретенное за время совместного проживания имущество она не будет иметь прав.

Как же обеспечить права граждан на недвижимое имущество в этом случае? Брачный контракт может быть заключен только при официальной регистрации брака. Помочь в данной ситуации может договор о совместной деятельности. Он регламентирует имущественные отношения между проживающими совместно мужчиной и женщиной, а также позволяет распределить между ними обязанности, доходы и расходы.

Раздел имущества

Имущество, приобретенное в совместную собственность, может быть разделено как в период брака, так и после его расторжения в течение трех лет. Раздел имущества судом может быть произведен по требованию одного из супругов или по заявлению его кредиторов. Имущество может быть разделено и без расторжения брака. Причинами этого являются передача в наследство, фактическое прекращение семейных отношений, расточительность, уплата личных долгов одним из супругов и ряд других.

Доли каждого из супругов в совместной собственности могут быть определены ими самостоятельно. Так же может быть выполнен и раздел имущества. Если же супруги не могут принять решение по данному вопросу, он передается на рассмотрение суда. Судом будет определено, какое имущество должно быть передано каждому из супругов. Если в договоре между супругами не указано иное, их доли признаются равными. Суд может отступить от принципа равенства долей для защиты интересов несовершеннолетних детей, или если общее имущество один из супругов расходовал в ущерб семейным интересам.

Брачный договор

Обезопасить себя от возможных неприятных неожиданностей со стороны другого супруга можно путем заключения брачного договора.

Брачный договор (контракт) – правовая форма построения имущественных отношений между мужем и женой. Он изменяет режим общей совместной собственности, установленный законом. Действие брачного договора распространяется не только на имущественные отношения, существующие на момент его заключения, но и на те, которые возникнут в будущем.

В брачном договоре супруги могут определить:

права и обязанности по взаимному содержанию;

порядок несения семейных расходов;

способы участия в доходах друг друга;

имущество, которое будет передано каждому из супругов при расторжении брака;

иные положения по имущественным отношениям в семье.

Заключить брачный договор можно как до государственной регистрации брака, так и в любое время в период брака. В первом случае договор вступит в силу со дня регистрации брака, во втором – со дня его нотариального удостоверения. Брачный договор должен быть заключен в письменной форме и в обязательном порядке заверен у нотариуса.

Брачный договор не может:

регулировать личные неимущественные отношения в семье;

права и обязанности супругов в отношении детей;

ограничивать правоспособность и дееспособность супругов;

содержать условия, противоречащие основам семейного законодательства;

содержать положения, ограничивающие права нетрудоспособного супруга на получение содержания.

Прекращается действие брачного договора с момента расторжения брака, за исключением обязательств, предусмотренных этим договором на период после прекращения брака. Изменения и дополнения в договор могут быть внесены супругами в любой момент по обоюдному согласию, причем они также должны быть нотариально заверены. Расторгнуть брачный договор можно по соглашению сторон или в судебном порядке.

Брачный договор и недвижимое имущество

Брачный договор позволяет супругам изменить режим совместной собственности, установленный законом (ст. 34 Семейного кодекса). Может быть установлен режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. При этом действие брачного договора может распространяться как на имеющееся, так и на будущее имущество супругов.

Права и обязанности по брачному договору могут быть ограничены определенными сроками или поставлены в зависимость от наступления или не наступления каких-либо условий. Также могут быть прописаны права каждого супруга на совершение сделок с принадлежащим ему имуществом как при обязательном согласии на это другого супруга, так и без него. Поскольку в настоящее время граждане довольно часто обращаются за кредитами, в договоре может быть указана ответственность супругов по обязательствам такого рода.

При планировании покупки недвижимости супруги могут заключить брачный договор с указанием, за счет чьих средств она будет приобретена. При отсутствии такого условия право собственности на объект недвижимости суд признает за обоими супругами. Избежать такой ситуации и связанных с ней рисков можно и путем внесения в договор указания о том, в собственность какого из супругов поступает недвижимость.

Согласно Семейному кодексу РФ (ст. 42, п.3) брачный договор не может включать условия, ставящие одного из супругов в крайне неблагоприятное положение. Часто один из супругов стремится установить режим раздельной собственности на недвижимое имущество в свою пользу. Однако по Семейному кодексу супруги равноправны, независимо от степени участия в бюджете семьи. Поэтому при закреплении права собственности на недвижимость за супругом, который работает, для неработающего должна быть определена соответствующая компенсация.

Если же супруги имеют единственное жилье, и по брачному договору оно отходит одному из них, то в брачном договоре должен быть определен порядок пользования жильем после расторжения брака для другого супруга. В противном случае он окажется на улице, так как ЖК РФ предоставляет супругу собственника право пользования его жилищем только во время брака.

Все эти моменты должны быть заранее предусмотрены и прописаны в брачном договоре. Брачный договор, в котором определены права и обязанности сторон, всегда учитывается судом и станет надежным оружием в защите интересов собственника недвижимого имущества.

Ипотека

В настоящее время при покупке жилья ипотечные кредиты распространены достаточно широко. Взятие крупного кредита на длительный срок требует серьезной оценки не только своих финансовых возможностей, но и возможных изменений в семейном положении. Ведь приобретая квартиру по ипотеке, человек берет на себя многолетнее обязательство перед банком-кредитором, а произойти за 10, 20 или 30 лет (время действия кредита) может многое.

Нередко гражданин берет ипотечный кредит еще до брака, но выплачивать его приходится, уже будучи женатым. Казалось бы, поскольку договор с банком заключен до брака, это имущество совместно нажитым не является. Однако если платежи по кредиту будут идти из семейного бюджета, суд может признать квартиру совместно нажитым имуществом, которое придется делить при разводе. И потому многих беспокоит вопрос: как в данном случае защитить квартиру от притязаний бывшего супруга?

Как и в других ситуациях, при ипотеке самым надежным способом защиты является брачный договор. В нем можно прописать следующие моменты:

кто выплачивает первоначальный взнос и ежемесячные платежи по ипотеке;

кто станет собственником квартиры;

как изменится порядок выплат при возможном разводе;

как изменятся условия при рождении детей.

Ипотека при разводе

Если брачный договор заключен не был, то при разводе первый вопрос, связанный с ипотекой – на кого был взят кредит и когда? На одного супруга или на обоих, до брака или во время него? В большинстве случаев супруги берут кредит совместно – общий доход больше, а потому больше и сумма кредита. В данной ситуации собственность делится на равные доли. Бывшие супруги могут продать эту квартиру, а могут использовать совместно.

Если же заем брал один из супругов, то поскольку имущество супругов согласно ГК РФ (ст. 256) – их совместная собственность, считается, что все уплаченные деньги шли из семейного бюджета.

В том случае, когда ипотечный кредит был взят до брака, разделу подлежат платежи, пришедшиеся на период его действия, поскольку они признаются совместно нажитым имуществом.

Жилье при ипотечном кредитовании находится в залоге у банка, и поэтому каждый из супругов может получить только долю в праве собственности на жилую площадь. Но согласно закону «Об ипотеке» доля в собственности предметом залога являться не может. Поэтому банк может не согласиться на переоформление кредитного договора. В этом случае супруг, на которого оформлен договор ипотечного займа, останется заемщиком-должником.

Если банк все же согласится переоформить кредитный договор, то за его переоформление необходимо заплатить. Обычно комиссия за изменение условий действующего договора составляет 0,5-1,5% от суммы оставшегося долга. Кроме этого необходимо будет переоформить страховку.

По решению суда при разводе квартира будет поделена пополам. Поэтому супруг, который выплачивает кредит, имеет право по окончании выплат потребовать компенсации расходов.

Самым неприятным для бывших супругов является то, что при их разводе банк, выдавший кредит, по закону имеет право потребовать немедленного досрочного погашения долга. Одной из причин этого является изменение числа собственников предмета залога (квартира при разводе делится). Вторая причина – возможное появление нового должника, доходы которого не соответствуют требованиям банка к заемщикам (супруг, который получил долю при разделе имущества).

В отсутствие брачного договора при разводе раздел имущества будет произведен следующим образом:

средства, выплаченные по ипотеке до брака (первый взнос и проценты) признаются личным имуществом каждого из супругов;

средства, полученные в наследство или в дар, также признаются личным имуществом, но требуются документальные доказательства их принадлежности данному человеку;

средства, уплаченные по ипотеке во время брака, считаются общей совместной собственностью и в случае развода делятся пополам;

пропорционально этим данным производится раздел квартиры;

если во время брака родились дети, в большинстве случаев недвижимость признается собственностью жены и детей;

если до развода кредит не был закрыт, квартира остается в залоге, и разделить ее можно только при согласии банка, получить которое трудно;

перенос ответственности по кредиту на одного из супругов банками не приветствуется. Поэтому даже после развода бывшим супругам придется выплачивать ипотеку совместно или досрочно погашать кредит.

Заключение

В настоящее время разводы нередко сопровождаются шумными скандалами, связанными с разделом имущества. Грамотно составленный брачный контракт является наиболее удобным способом защиты своей недвижимости. Он позволяет предусмотреть возможные риски, закрепить права собственности на жилое имущество и предотвратить длительные судебные тяжбы.

Ксения Белова, обозреватель Realto.ru