Аренда, по мнению многих специалистов, – один из наиболее «прозрачных» сегментов рынка недвижимости. Все цифры здесь ясны и произносятся вслух, напрочь отсутствуют такие явления, как, к примеру, скрытая комиссия. Но сказать, что в аренде вообще все абсолютно чисто и честно, было бы преувеличением.

Когда платить? И сколько?

Хотим снять квартиру в Москве. Много слышали о том, что на этом рынке много обманов – в частности, агентства требуют от клиентов сначала заплатить, а потом подсовывают договоры на «информационное обслуживание». Поэтому хотелось бы знать, как надо себя вести – когда платить агенту? Что на этот счет должно быть написано в договоре? И какие на сегодня размеры комиссионных агентству?

Об «информационных агентствах», действительно, написано уже столько раз, что снова повторяться даже как-то неудобно. Поэтому скажем только одно: деньги (любые!) клиент отдает риелтору только после заселения в снятую квартиру. «Платить за услуги надо только по факту – т.е. только после того, как специалист выполнит свою работу, - призывает снимающих Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». – Вносить средства заранее не стоит ни в коем случае: подобное требование выдвигают только мошенники».

Что касается размеров оплаты, то это вопрос, полностью отданный на усмотрение сторон – законодательство его никак не регулирует. Сложившиеся на нашем рынке реалии таковы: 50-100% от арендной платы за месяц. Максимальной ставка окажется для самых ликвидных (т.е. дешевых) объектов: спрос на них больше всего, они улетают с рынка даже не за дни – за часы. Соответственно, риелтору придется очень постараться, чтобы ухватить для своего клиента столь интересный вариант. Если же у квартиры имеется какой-то изъян, комиссионные могут составить и 50% стоимости.

Снимающих, естественно, интересует и такой вопрос: почему комиссию агентствам платят они? Почему не хозяева квартир? Тем более что на многих других рынках так… Ответ прост: спрос на московском рынке, по крайней мере в его экономсегменте, заметно превышает предложение. А платит всегда тот, кому нужнее. По этой причине, как резонно заметил Сергей Шевченко, генеральный директор АН DOKI, «в экономсегменте собственник редко платит вознаграждение риелтору, 100% комиссии оплачивает арендатор».

Права хозяина посещать квартиру

Столкнулись с неприятной ситуацией: хозяин квартиры «завел моду» приезжать без предупреждения. Свои визиты мотивирует тем, что это его квартира – он беспокоится по поводу ее сохранности и т.п. Но нам (я одинокая мама с дочкой) это неприятно. Есть ли на предмет визитов хозяина какие-то правила, ограничения?

Статус сдаваемой квартиры действительно противоречив. С одной стороны, ваш арендодатель, без сомнения, прав – это его квартира, и он может беспокоиться по поводу ее сохранности. С другой – права есть и у снимающих, в том числе право на то, чтобы им (за их, между прочим, деньги) позволили нормально жить, не беспокоили.

Решение данного противоречия давно найдено: порядок посещения хозяином квартиры (равно как и множество других подобных вопросов) стороны должны оговорить заранее. И не просто оговорить, но и внести соответствующие пункты на бумагу – дабы, если потом кто-то что-то забудет, можно было аргументировано напомнить.

«В стандартных договорах прописывается, что собственник может наведываться в сдаваемую квартиру по предварительной договоренности с арендаторами и не чаще одного раза в месяц», - говорит Римма Балясникова, директор отдела информации компании ЕГСН. Добавим от себя, что чаще всего деньги за арендуемую квартиру передаются раз в месяц – т.е. стороны имеют возможность совместить два этих дела.

Что до приездов без предупреждения и, более того, по ночам (а и такое, по словам знающих людей, случается), то это, конечно, не просто некрасиво – незаконно. Арендатор имеет право даже удалить арендодателя из квартиры с помощью полиции – для этого, правда, его права на проживание на данной площади должны быть подтверждены документально. Договор аренды, оформленный по всем правилам и подписанный обеими сторонами, как раз и является подобным документом.

Становиться ли «агентом»?

Хочу снять квартиру. Хозяева составили договор, в котором есть пункт, который меня смущает: там говорится, что арендатор берет на себя функции налогового агента собственника и будет платить налоги из собственных средств. Как я понимаю, хозяин налоги платить не собирается, а ответственность, в случае чего, перейдет на меня. Еще он мне заявил, что хочет обезопасить себя от моих вероятных доносов на него в налоговую инспекцию. Чем мне грозит этот пункт? Какая ответственность наступит, если я этих «обязанностей» исполнять не буду? Заключать мне такой договор или нет?

Автор письма абсолютно правильно разгадал «хитрость» арендодателя: тот, скорее всего, действительно не собирается платить налоги, а в случае разоблачения попытается объявить виновным в этом своего жильца.

Правда, результативность данного приема вызвала у наших экспертов большие сомнения. «Собственник не может переложить свою обязанность по уплате налогов на нанимателя, - убежден Сергей Шевченко (DOKI). – Это трудно представить даже технически, так как собственник должен подавать налоговую декларацию о полученных доходах. Если же он перекладывает эту обязанность на нанимателя, непонятно, что писать в декларации, т.к. наниматель не получает доход от сдачи квартиры в аренду».

А Римма Балясникова (ЕГСН) добавляет, что «Налоговый кодекс не допускает оговорок, по которым налоговые агенты платили бы налоги на доходы физических лиц за арендодателей». Таким образом, во включении подобного пункта в договор ничего страшного для нанимателя нет – осуществить выплаты он все равно не сможет.

Календарные хитрости

Сняли квартиру в прошлом году. Сейчас хозяин просит уничтожить старый договор (датированный августом 2011 года) и заключить вместо него новый, в котором дата заселения будет май нынешнего года. Говорит, что ему это нужно на случай налоговой проверки. Не очень понятно, зачем это хозяину. И – самое главное – не будет ли это иметь для нас какие-то последствия, не станем ли мы соучастниками какого-то налогового мошенничества?

Здесь, как и в предыдущем случае, снова налоговый мотив. Как напоминает Сергей Шевченко (DOKI), согласно Налоговому кодексу, декларацию о доходах за истекший год нужно подавать до 30 апреля следующего года.

«Если в договоре будет стоять текущий год, то собственник всегда сможет сказать, что налоги он платить собирался и только ждал окончания налогового периода, - подтверждает Римма Балясникова (ЕГСН). – Если же документ окажется датированным прошедшими годами, то арендодателю придется уже оправдываться, почему он эти налоги не заплатил».

Другой вопрос, поверят ли налоговики таким словам и не попытаются ли доказать, что реально снимающий проживает в этой квартире дольше. Но это уже проблемы арендодателя, к арендаторам у налоговиков претензий не возникнет.

Договор «на коленке»

Снимаю квартиру второй год. После того как истек договор на первый год, хозяину было лень снова составлять договор, он просто снял на ксероксе старый, а те места, где что-то изменилось (арендная плата выросла на 5 тысяч), замазал белилами. И еще раз переснял. Эти пустые места мы подправили от руки и подписали. Будет ли считаться такой договор действительным?

Тут все просто: такой договор будет действительным. Закон не требует, чтобы этот документ был красиво оформлен, отпечатан на принтере и т.п. Единственное условие, уточняет Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость»), – чтобы оба экземпляра были идентичны и не содержали зачеркиваний и обводок.

Можно ли сдавать комнату?

Есть комната в коммунальной квартире. Хотим сдавать ее. Можно ли это сделать? И не повлияет ли на нашу возможность сдавать этот специфический статус? Например, не могут ли соседи воспрепятствовать сдаче, мотивируя это тем, что жильцы доставляют им беспокойство?

Вопрос оказался чуть сложнее, чем выглядел на первый взгляд. Прежде всего, квартиры и комнаты бывают частными («приватизированными») и предоставленными по договорам социального найма («неприватизированными»).

Если ваш случай – второй, то сдать такую комнату практически невозможно. Во-первых, сделать это по закону разрешается только с согласия собственника, т.е. муниципалитета. И если неприватизированную квартиру иногда сдают «втихаря» (в расчете на то, что городские власти не узнают), то с комнатой такой фокус не получится – соседи моментально «настучат». А во-вторых, потребуется еще и согласие всех жителей и нанимателей соседних комнат. Скорее всего, подобного согласия они не дадут – зачем им увеличение числа проживающих в квартире, большая толчея в кухне и туалете?

Что до комнаты, находящейся в собственности («приватизированной»), то тут мнения наших экспертов разделились. Римма Балясникова (ЕГСН) сообщила www.metrinfo.ru, что такой комнатой собственник может распорядиться по собственному желанию, в том числе и сдать (разумеется, оформив договор и заплатив 13% подоходного налога). А вот Сергей Шевченко (DOKI) и Светлана Бирина («НДВ-Недвижимость») считают, что согласие соседей здесь все равно необходимо.