Покупая или продавая недвижимость, взрослые нередко забывают об интересах самых маленьких. Подобная невнимательность может аукнуться в будущем – не только справедливыми обидами и претензиями выросших детей, но и серьезными судебными разбирательствами.

Дела давно минувших дней

Давая советы по проверке квартир на так называемую «юридическую чистоту», риелторы советуют потенциальным покупателям выяснить, не были ли нарушены продавцами интересы детей. В частности, это касается проведенной в далеком прошлом приватизации, в результате которой в состав собственников не вошли проживавшие в квартире несовершеннолетние.

Как известно, стать участниками приватизации вправе все зарегистрированные на жилплощади. Однако на заре приватизации дети нередко не включались в число собственников, ведь формально, по закону, этого тогда не требовалось. В августе 1993 года право несовершеннолетних войти в число собственников подчеркнул Верховный суд, а спустя почти год соответствующие изменения были внесены и в Закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Теперь повзрослевшие дети, «забытые» во время оформления квартир в собственность в самом начале 1990-х, нередко обращаются в суд с требованием признать недействительной приватизацию – а заодно и сделки, совершенные с квартирой после ее оформления в собственность. Значит, перед покупкой жилья стоит выяснить дату приватизации и обратить внимание на состав зарегистрированных на жилплощади.

Тем же, кого в детстве лишили права стать одним из собственников квартиры, отстоять свои права теперь сложно, но не невозможно. Трудности обычно вызывает вопрос установления срока исковой давности по данным делам: юристы давно спорят, с какого момента начинает идти этот срок. На практике в расчет принимается позиция Верховного суда, согласно которой срок исковой давности составляет один год и исчисляется с момента, когда обойденный при приватизации узнал или должен был узнать о нарушении своих прав.

Нужно ли согласие?

Много вопросов традиционно вызывает и процедура продажи квартиры, в которой зарегистрирован ребенок. По закону согласие органов опеки и попечительства на сделку по отчуждению такого жилья требуется в двух случаях: если несовершеннолетний находится под опекой или попечительством, либо если он остался без родительского попечения, о чем известно органу опеки и попечительства.

Таким образом, круг детей, на страже интересов которых должны были стоять органы опеки и попечительства, оказался ограниченным. Что, безусловно, создало немало поводов для злоупотреблений: некоторые родители-собственники до сих пор умудряются лишать своих детей жилплощади, выписывая их «в никуда» и преспокойно продавая квартиры. Логично, что после одного подобного случая был поднят вопрос о соответствии данной нормы Конституции.

В июне 2010 года Конституционный суд признал это положение не соответствующим основному закону страны – в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование не позволяет при разрешении конкретных дел обеспечивать эффективную защиту несовершеннолетних, не относящихся к указанным двум категориям. Впрочем, это решение касается правоприменительной практики и формально не требует получать согласие органов опеки и попечительства на подобные сделки.

Выходит, если родитель решит продать квартиру, в которой зарегистрирован ребенок, такая сделка без проблем пройдет государственную регистрацию. И лишь впоследствии, через суд, можно будет доказывать, что сделка нарушает права и законные интересы ребенка.

Подобных недоразумений не возникает, если ребенок не просто зарегистрирован в квартире, а является ее собственником – или одним из собственников. В таком случае любые сделки по отчуждению жилья допустимы лишь с согласия органов опеки и попечительства.

«Бывших» не бывает

Родителям и другим родственникам не стоит забывать об особом положении детей: с одной стороны, они обладают такими же правами, что и взрослые, с другой – явно требуют более серьезной защиты. Начать хотя бы с определения места жительства несовершеннолетних – нередко собственники квартир выступают против регистрации на их жилплощади детей.

По закону местом жительства ребенка признается место жительства его родителей. Таким образом, несовершеннолетнего можно зарегистрировать в квартире, в которой прописан один из родителей. И заручаться согласием собственников жилища (например, бабушек или дедушек) или других проживающих в квартире лиц для этого не требуется.

Интересы детей нередко страдают при разводе родителей: например, мужчина горит желанием выселить из принадлежащей ему квартиры не только бывшую жену, но и общего ребенка. Некоторым подобные фокусы удаются, ведь, по общему правилу, в случае прекращения семейных отношений с собственником жилья право пользования этим жильем за бывшим членом семьи собственника не сохраняется.

На основании этой нормы еще совсем недавно суды умудрялись выписывать даже детей, остававшихся после развода с не являвшимся собственником квартиры бывшим супругом. Президиум Верховного суда РФ дал соответствующие разъяснения, напомнив, что дети «бывшими» не бывают – и сохраняют право пользования квартирой даже в случае развода родителей.

Стоит учитывать и то, что остаться на жилплощади бывшей «второй половины» на законных основаниях может и экс-супруг, с которым остается ребенок. Например, если у матери ребенка нет своей жилплощади, а также возможности приобрести или снять квартиру, суд может сохранить за ней право пользования жильем на определенный срок.