Мы продолжаем тему заработков на недвижимости. Сегодня мы поищем квартиру, идеальную для инвестирования в Подмосковье. Если говорить более конкретно, присмотримся к квартирам в многоэтажных домах-новостройках в городах области. И попытаемся понять, какими они должны обладать характеристиками, чтобы приносить доход своему хозяину.

Единство и борьба противоположностей

Напомним, что в недвижимости для частного инвестора существует два способа приумножения капиталов – сдача жилья в аренду или перепродажа квартиры в новостройке, купленной на стадии строительства. Что сейчас выгоднее и какой доход нам посоветуют извлекать эксперты – рентный (т.е. сдаем приобретенную квартиру в аренду) или спекулятивный (перепродаем ее дороже)? Мнения консультантов «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru», как это часто бывает, разделились.

«На спекуляциях сейчас не заработаешь», - категорически убежден Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель консалтингового портала Indriksons.ru. «Про аренду и говорить нечего, - не менее категоричен Алексей Остробородов, коммерческий директор ОАО «ЦНИИМЭ». – В лучшем случае заработок составит 5% годовых с учетом неизбежных проблем, связанных со сдачей в аренду».

Предварительный вывод – ни там, ни там золотые горы нас не ждут. Ну и ладно, нам они не особенно-то и нужны – нам нужен пусть скромный, но гарантированный доход.

Аренда: звезд с неба не хватаем

Объекты для последующей сдачи традиционно приобретаются на вторичном рынке. В пользу именно такого выбора есть два соображения. Во-первых, они худо-бедно готовы для проживания. Да, отделочка у продаваемых квартир, как правило, не фонтан – но ведь и люди, снимающие в многоэтажках в городах Подмосковья, обычно не хотят евроремонта. Точнее говоря, не готовы за него заплатить. Так что если купленная нами квартира и потребует дополнительных вложений в ремонт – суммы, необходимые для этого, окажутся на порядок меньше, чем на «приведение в чувство» новостройки в состоянии «голого бетона».

Это было «во-первых», а есть еще и «во-вторых». Оно сводится к тому, что вторичную квартиру можно сдавать практически с момента приобретения – деньги инвестору начнут поступать сразу. А вот новостройки продаются обычно в стадии строительства, и до того момента, когда собственник получит ключи, проходит обычно год-два. В этот период, как мы понимаем, никаких доходов не предвидится.

Как выглядит подобная инвестиция в денежном выражении? Игорь Индриксонс (Indriksons.ru) приводит следующие расчеты. Квартиру приобретаем за 2 млн. руб. Около 200 тыс. тратим на небольшой ремонт и меблировку – суммарные вложения, таким образом, составят 2,2 млн. Сдать такой объект можно за 15 тыс. в месяц. 5 тыс. из них вычитаем на квартплату, налоги, простой и амортизацию. Итоговый доход – 10 тыс. руб. в месяц, т.е. 0,45%. Годовых получается 5,4%.

Артем Ржавский, руководитель Департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья» добавляет к этой картине пару важных штрихов. Среди предложений компаний-застройщиков все чаще встречаются объекты с отделкой. Например, «Азбука жилья» предлагает их в Химках. «Квартиры находятся в мкр. Сходня, по адресу: 3-й Мичуринский тупик, корпус 6, - говорит эксперт. – 1-3-комнатные объекты площадью от 43 до 71,8 кв. м продаются по цене 2,5-3,8 млн. руб.». Можно заметить, что с «проблемой номер один» (отсутствием в новостройках отделки) мы тут действительно справляемся. Но вот вторая (необходимость дожидаться готовности дома) никуда не девается.

Но есть на рынке и предложения новостроек в стадии заселения – это уж точно аналог «вторички». У «Азбуки жилья» есть такой объект в Одинцово – на улице Говорова. Всем бы хорошо, но «однушка» в 37,9 кв. м стоит 3,9 млн. руб., и это без отделки! С учетом ремонта, итоговая стоимость квартиры составит 4,4 млн. руб. Ее аренда принесет нам 23,9 тыс. руб. в месяц «брутто», а с учетом квартплаты и усредненных потерь от простоя – 17,9 тыс. Вычтя еще и налоги, получаем итоговую доходность в 4,2% годовых.

Спекуляции: только с новым!

Обычные перепродажи недвижимости сегодня совершенно «вышли из моды». Как справедливо заметили наши консультанты, для успеха подобных операций нужен существенный общий рост цен – а его на рынке нет уже несколько лет. Но, уверяли эксперты, остался жизнеспособным один из вариантов спекуляций – покупка квартиры на стадии котлована и ее последующая перепродажа после того, как здание будет завершено. Именно такая модель поведения и позволит частному инвестору обогатиться.

Нехватки в конкретных предложениях тоже не было. Яна Сосорева, заместитель генерального директора по продажам компании «НДВ-Недвижимость», в качестве идеальной инвестиции предлагает микрорайон «Новокосино-2», который строится в Реутове. Был приведен и конкретный пример: в январе 2011 года клиент приобрел однокомнатную квартиру в 40 кв. м за 2,82 млн. руб., а уже в конце августа эта квартира стоила 3,65 млн., т.е. доход составил 830 тыс. руб. Сейчас в продажу поступают квартиры новой очереди строительства.

Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век», считает одним из наиболее инвестиционно привлекательных объектов миниполис «Радужный» в городе Видное. Он представляет собой жилые секции этажностью 3, 7 и 16 этажей с подземными автостоянками. Его особенность - двухуровневые квартиры площадью 63-87 кв. м с антресольным уровнем и отдельным входом. В квартале уже построены 8 жилых домов, завершается строительство детского сада на 180 мест. Предусмотрены также школа на 550 мест, детский развивающий центр, многофункциональный комплекс, магазины.

Актуальные цены на апрель - 62 тыс. руб. за кв. м. Но – напоминает эксперт – предыдущая очередь проекта в 2007 году продавалась по 65 тыс. руб. за кв. м, а в конце 2010 года стоила уже 95 тыс.

Ольга Гусева, директор по маркетингу ГК «Домостроитель», рекомендует обратить внимание на объекты в городе Московский, в частности, ЖК «Юго-Западный»: доход тех, кто вложился в эти инвестиции, за 1,5-2 года составили около 30%.

Звучат эти предложения привлекательно, однако «за бортом» нельзя оставлять важные и не слишком приятные для частного инвестора вопросы. Наши эксперты называют вполне приличную доходность – до 30%. Но это смотря как считать. Если сравнивать цены, по которым объекты реализует застройщик, то, это, вероятно, близко к истине. Но следует понимать, что частное лицо, продающее квартиру, никогда не сможет сравниться с застройщиком по уровню рекламных мощностей. Значит, очень вероятно, что продавать придется с дисконтом.

Еще интересно: как скажутся на доходности траты по содержанию недвижимости? Известно ведь, что квартплата в новых ЖК «включается» задолго до того, как покупатели получают ключи. То есть 3-5 тысяч рублей в месяц надо обязательно закладывать в расчеты. Чего будет стоить оформление права собственности – ведь не секрет, что часто это приходится делать через суд, и на это тратятся время и силы. Услуги посредников по оформлению прав собственности стоят 50-80 тысяч рублей. Впрочем, как утверждает Роман Семчишин, коммерческий директор TEKTA GROUP, если говорить о надежных застройщиках,которые работают исключительно по закону об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ, как только дом будет построен, покупатель без проблем получит свидетельство о собственности.

Наконец, не забудем и о рисках – есть такое понятие как «недострой», и частный инвестор вполне может попасть в категорию «обманутых дольщиков». Имея в виду и такую «перспективу», предпочтение рекомендуется отдавать все же тем компаниям, которые свою деятельность ведут в рамках 214-ФЗ.

Словом, новостройки на котловане не зря продаются существенно дешевле готовых квартир – честно учтя все факторы, понимаешь, что более низкая цена отражает будущие траты и риски.

Резюме журнала www.metrinfo.ru

На инвестициях в подмосковную недвижимость точно не заработаешь золотых гор. Но для тех, кто все-таки решил попробовать, можно очертить некие общие контуры идеальных объектов. Для аренды это – недорогая квартира, причем непременно со вторичного рынка. Новые стоят дороже, и хотя качество их выше, «конечные потребители» (т.е. люди, которым вы станете это жилье сдавать) не согласятся платить за это качество больше. С приобретаемой вторичкой тут главное не пересолить – т.е. не купить совсем уж дешевый и разваливающийся объект. Сдаваться он будет хорошо (в пропорции первоначальных затрат к арендной плате), но не забудьте, что через несколько лет вам предстоит выход из инвестиции – т.е. нужно будет это добро кому-нибудь продать.

Теперь о перепродажах. Характеристики идеала таковы: до 15 км от МКАД. В частности, Роман Семчишин (TEKTA GROUP) рекомендует благополучные города ближнего Подмосковья, такие как Одинцово, Мытищи, Химки. Желательно приобретать одно- или двухкомнатную квартиру не очень большой площади (35-40 и 55-65 кв. м соответственно). Обязательное условие - хорошая транспортная доступность – минут 15 пешком от электрички. Желательно район не в чистом поле, а сразвитой инфраструктурой. И, главное, – надежность застройщика. Потому что лучше приобрести квартиру не самую лучшую и по высокой цене, чем очень дешево и с прекрасными будущими потребительскими качествами, но в замороженном объекте.