Среди нас есть те, кто стремится заработать любой ценой, а есть любители сэкономить. Иногда такие люди встречаются, и если случай сводит их на сделке с недвижимостью, то чаще всего это не к добру.

В последнее время участились случаи незаконного строительства многоквартирных жилых домов на земле, предназначенной для дачного отдыха. Естественно, дома в несколько этажей на дачных участках строятся без всякой разрешительной документации, да и сама территория при этом используется не по назначению. В результате такой дом невозможно подключить к центральным коммуникациям. И это лишь маленькая проблема, большая в том, что такая незаконная постройка подлежит сносу, причем за счет самих же дольщиков-покупателей.

Любители заработать есть всегда. Это не вызывает удивления, тем более что аферы с недвижимостью всегда приносят немалые деньги. Себестоимость такого жилья невелика – 500-700 долларов за метр, а продается такой метр уже по 1000–1500 условных единиц. Ушлый предприниматель экономит деньги на проектной и разрешительной документации, экспертизе и подводке коммуникаций. Обычно подобное здание находится на расстоянии 25–30 километров от МКАД и выглядит достаточно привлекательным для вложения денег.

Адвокат Олег Сухов прокомментировал саму возможность возникновения такой ситуации. Чаще всего незаконное строительство осуществляется физическим лицом или мелкой фирмой, которые по документации возводят «небольшой» трехэтажный дом для одной семьи. Все необходимые документы подаются в БТИ, а уже после проект строительства меняется на коммерческий. Иногда практикуются и другие схемы. Продаются же такие квартиры обычно по договору долевого строительства.

К сожалению, всегда находится покупатель, не верящий в мышеловку и бесплатный сыр. Низкая цена квадратного метра соблазнительна, но иногда привлекает не только это. Юлия Плетнева, генеральный директор агентства недвижимости «Мэтр Роше Юго-Запад», рассказала, что в своей практике сталкивалась с такими «интересными» объектами, когда на небольшом участке земли строился огромный дом с несколькими входами или с одним подъездом на несколько квартир. Юлия отмечает, что для такого строительства часто выбираются участки, обладающие хороший транспортной доступностью и инфраструктурой, но бывают и исключения. Поэтому при любой сделке с недвижимостью надо проявлять бдительность. Олег Сухов рекомендует проверять все необходимые документы, прежде чем заключать договор долевого строительства. Перед тем как расстаться с собственными накоплениями, проверьте:

• сведения о земельном участке: кадастровый паспорт участка или кадастровую выписку о нем (обратить внимание надо на назначение земли, должна быть запись – «строительство многоквартирного жилого дома»);

• свидетельство о праве собственности на земельный участок или договор аренды земельного участка;

• сведения о доме: разрешение на строительство, разрешение на ввод в эксплуатацию, кадастровый паспорт дома (в назначении дома также должно значится «многоквартирный дом»);

• предварительная исходно-разрешительная документация, подтверждающая возможность подключения к коммуникациям.

Насторожить должна и сама покупка квартиры в многоквартирном доме среди дачных построек, коттеджей, в лесу или на поляне.

Что же делать, если все-таки стал обладателем «туфты» на территории садоводческого товарищества? Прогнозы неутешительные, и начнем с самого страшного. Многоэтажные дома на садовых участках построены незаконно и подлежат сносу. И судебная практика такая есть: дом на территории МЖК «Отрада Де Люкс». Дольщики этого дома не дождались ни квартир, ни возврата денег, хотя и обжаловали решение суда, однако вердикт был неизменен.

Если дело до суда не дойдет, то с большой вероятностью достраивать дом и подключать его к коммуникациям придется собственникам самостоятельно. Если коммуникации и имеются, то их мощность может быть не рассчитана на такое строение, и в решении этой проблемы вам тоже никто не поможет.

Очень часто в таком доме по документам приобретают не квартиру, а долю в праве собственности. Связано это с тем, что изначально дом строился и регистрировался частным лицом. Юлия Плетнева отмечает: «Мы встречались с объектами, где люди были собственниками целой 1/99 доли! При этом на сегодняшний день выделить купленную квартиру не получится даже через суд, нет законодательной базы!». Получается спорным и вопрос прописки. Здесь многое зависит от категории земли, где незаконный объект построен. Если это земля населенного пункта и она предназначена для жилого строительства – зарегистрироваться можно, если же земля сельскохозяйственного назначения или предназначена для личного подсобного хозяйства, то быть вам, к сожалению, человеком без определенного места жительства.