Система частичной оплаты – рассрочки – существует на первичном рынке недвижимости с конца 1990-х годов. До кризиса 2008-го большинство застройщиков практиковали лишь рассрочку под проценты. После экономических потрясений этот механизм стал массовым инструментом приобретения жилья на первичном рынке. А его участники начали предлагать беспроцентные варианты

С процентами и без

В конце 2008 года многие финансовые учреждения свернули свои ипотечные программы. Жилищные кредиты стали недоступны для большинства граждан, в результате чего строители были вынуждены изобретать новые механизмы привлечения покупателей. Именно тогда рассрочку (главным образом – беспроцентную) стали предлагать практически все застройщики. Фактически эта схема явилась ответом строительного рынка на ужесточение условий к заемщикам со стороны банков. Благодаря чему падение спроса на жилье оказалось не столь катастрофичным.

Обычно всю сумму договора необходимо выплатить до окончания строительства – в таком случае строительные компании предлагают беспроцентную рассрочку. Размер первоначального взноса чаще всего варьируется в пределах от 30% до 70% стоимости приобретаемого жилья. Если вы захотите получить возможность частичной оплаты на больший срок, придется платить проценты. Причем зачастую размеры ставок мало отличаются от тех, что предлагают банки при ипотечном кредитовании.

Тем не менее, если у вас есть возможность расплатиться за жилье в течение двух-трех лет, брать ипотечный кредит бессмысленно – затраты на его оформление и обслуживание могут не окупиться.

Рассрочку на большие сроки обычно предоставляют застройщики, продающие жилье с помощью механизма жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). «В случаях, когда недвижимость покупается с помощью ЖСК, основанием для получения права собственности является полная выплата пая. Тем не менее в Гражданском кодексе не предусмотрена обязанность приобретателя жилья выплатить пай в полном объеме исключительно до момента завершения строительства», – утверждает генеральный директор Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости Анна Максимова.

Другими словами ЖСК имеет законодательную возможность давать рассрочку не только на период строительства, но и после него.

Под честное слово

Получить рассрочку от застройщика гораздо проще, нежели ипотечный кредит. В подавляющем большинстве случаев компании не требуют каких-либо документов о финансовом положении покупателя. Дольщикам легче согласовать суммы и сроки выплат: чаще всего договор приобретения строящегося жилья в рассрочку составляется индивидуально. Обычно застройщики не штрафуют дольщиков, которые просрочили очередной транш по рассрочке на пару-тройку дней.

«Многие не хотят связываться с банками для получения ипотечного кредита – соответствующая процедура занимает много времени и требует большого количества документов. К тому же рассрочка позволяет разбить платеж на несколько лет без предоставления каких-либо документов о доходах, оформления залога и поручительства», – говорит генеральный директор ЗАО «Ойкумена» Лев Гниденко.

Кроме того, застройщик привлекает большее число покупателей. «Многие не располагают полной суммой для приобретения квартиры, но имеют возможность вносить крупные платежи в течение нескольких лет. Благодаря привлечению этого сегмента покупательской аудитории застройщик может увеличить объемы продаж», – отмечает директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.

Без денег и жилья

С первого взгляда может показаться, что рассрочка являет собой дополнительный механизм снижения рисков при покупке строящегося жилья. Если вы купите квартиру по системе частичной оплаты, а застройщик перестанет выполнять свои обязательства, отдавать оставшуюся сумму не придется. Значит, вы потеряете лишь те деньги, которые уже внесли за квартиру.

Тем не менее, если застройщик окажется несостоятелен, покупатели жилья в рассрочку рискуют больше тех, кто приобрел недвижимость путем 100%-ной оплаты или за счет банковского кредита.

По словам Анны Максимовой, в случае передачи дома новому застройщику, он, скорее всего, будет предлагать дольщикам, которые не до конца выполнили свои обязательства по рассрочке, выкупить неоплаченные квадратные метры по определенной им же, застройщиком, цене. Другими словами, заплатить придется больше – по сравнению со стоимостью жилья, изначально заложенной в договоре с предыдущим застройщиком.

К тому же если начнется процесс банкротства застройщика, а дом введен в строй, покупатели, которые внесли часть суммы, могут требовать лишь возврата денег, но никак не права собственности на квартиру.

Впрочем, если компания окажется несостоятельной, доплачивать придется и тем, кто полностью оплатил договор. По действующему законодательству, в случае объявления компании-застройщика банкротом дольщики должны объединиться в ЖСК и достраивать дом своими силами.

Рискуют и компании, предлагающие жилье в рассрочку. Потенциальных покупателей, которые приобретают недвижимость с помощью механизма отложенных платежей, застройщики проверяют по большей части формально. Далеко не все покупатели в состоянии адекватно оценить свое финансовое состояние и просчитать риски. К тому же единовременные платежи по рассрочке обычно выше, нежели по ипотеке. Значит, количество невыплат со стороны тех, кто приобрел квартиру в рассрочку, может быть выше, нежели среди ипотечных заемщиков. Разумеется, невыплаты по рассрочке отражаются на финансовом состоянии застройщика. А поэтому, приобретая квартиру у той или иной компании, имеет смысл поинтересоваться, сколько жилья она реализует по системе рассрочек.

Если покупатель жилья не сможет выполнять свои обязательства, договор с застройщиком расторгается. Компания выплачивает несостоявшемуся дольщику уплаченную им сумму за вычетом штрафных санкций. У каждого застройщика они разные.

Перспективный инструмент

Несмотря на обозначенные риски, в ближайшие несколько лет механизм рассрочек будет развиваться. Дорогое банковское финансирование, ужесточение условий к ипотечным заемщикам и удобство системы «отложенного платежа» будут способствовать процветанию квазиипотечных механизмов.

«Продажа жилья в рассрочку фактически позволяет застройщикам конкурировать с банками. Эта схема востребована у тех клиентов, которые не могут или не хотят оформлять ипотеку. В первую очередь, ей пользуются те граждане, которым банки не одобряют заявки на получение кредита», – считает заместитель генерального директора АН «АРИН» Владимир Спарак.

Покупая квартиру в рассрочку, стоит помнить: чаще всего цена приобретенной таким образом недвижимости оказывается выше, нежели при 100%-ной оплате. Застройщики указывают разную стоимость жилья – с учетом скидок при единовременной оплате и без них. Благодаря чему можно рассчитать сумму переплаты.

Рассрочка хоть и является эффективным и относительно недорогим – по сравнению с ипотечным кредитованием – механизмом приобретения жилья, но несет в себе множество рисков. Чтобы не пополнить ряды обманутых дольщиков, покупать жилье в рассрочку имеет смысл лишь на высоких стадиях готовности дома. В этом случае риски покупателя будут минимальны.