Жилье в новостройках на разных этапах строительства продают не только риелторские и строительные компании, но и частные лица. Это инвесторы, которые купили квартиры на раннем этапе строительства, с целью перепродажи и получения прибыли. Это и обычные покупатели, которые приобретали жилье для себя, но в силу каких-то обстоятельств вынуждены его продавать. Предложения новостроек от частных лиц вы найдете во всех базах по недвижимости, причем там будут мелькать названия самых популярных жилых комплексов Москвы и Подмосковья.

О том какова доля такого жилья сейчас на рынке Москвы и области, по каким ценам оно продается, и в чем заключаются нюансы подобных сделок рассказывает «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru».

Сколько их?

По оценке аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU» в «золотые» для частных инвестиций времена (2002-2005 гг), доля «инвестиционных» сделок в новостройках составляла порядка 30%.

Другие эксперты оценивают докризисную «инвестиционную долю» еще выше, например, по данным Натальи Алихановой, руководителя отделения «Третьяковское», компании «Пересвет-Недвижимость», она могла доходить и до 40%. «Известен случай, когда при реализации одного из столичных объектов частным инвестором было выставлено на продажу 75 квартир», - рассказывает Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании «Сити- XXI век».

Сейчас ситуация иная: «Большинство покупателей на первичном рынке приобретают квартиры для собственного проживания, а доля инвесторов снизилась до 25%», - говорит Наталья Алиханова.

Примерно такую же цифру - 20-25% - приводит и Ольга Гусева, директор по маркетингу ГК «Домостроитель». Однако, эксперт считает, что этот объем не является истинным показателем их активности: доля физических лиц, изначально приобретающих жилье с целью его дальнейшей перепродажи, не слишком велика – 5-7%. Остальные 15% – люди, решившие продать квартиру в виду изменения жизненных обстоятельств и планов. Например, люди покупали квартиру на начальном этапе строительства для проживания, но сроки строительства затянулись, а жилье семье необходимо, поэтому они и вынуждены продавать новостройку и отправляться за покупкой на вторичный рынок.

Близки к этой оценке и специалисты компании «Домус финанс»: по их данным, доля частных инвесторов в Москве и Московской области составляет порядка 8-10%. Такое скромное присутствие на рынке эксперты объясняют это тем, что в связи с тяжелой экономической ситуацией некоторых застройщиков, все еще сохраняется риск того, что объекты не будут завершены.

Доля предложений от частных инвесторов в строящихся домах зависит и от стадии реализации проекта. По наблюдениям Сергея Лядова («Сити-XXI век»), на стартовом этапе строительства объекта процент квартир, выставляемых дольщиками, минимален, а на стадии ввода объекта в эксплуатацию он достигает максимального уровня. Больше того, у многих компаний с большим опытом работы на рынке имеется свой «пул» частных инвесторов, которые «переходят» от объекта к объекту застройщика. Т.е. они покупают квартиры в первые дни продаж новостройки, а выставляют квартиры на продажу на стадии завершения дома.

Что их интересует?

Популярность московских проектов у инвесторов повышают хорошие городские новости, например, строительство метро или объектов инфраструктуры. «Глобальная новость о присоединении обширных территорий на юго-западе Московской области к столице, разбудила интерес покупателей к данной территории и доля инвестиционных вложений в недвижимость «Новой Москвы» существенно увеличилась», - говорит Виктор Козлов, генеральный директор компании «АВГУР ЭСТЕЙТ».

В целом же большинство инвестиционных сделок приходится на популярные у покупателей проекты, поскольку инвестор уверен в быстрой реализации квартир. Все чаще таких покупателей интересует жилье экономкласса, так как вложения в бизнес-класс существенно выше. Например, однокомнатная квартира в панельной новостройке в районе за Третьим транспортным кольцом стоит около 6 млн. рублей. «Однушка» бизнес-класса - уже от 9 млн. рублей.

Как подчеркивает Александра Кадченко, руководитель отдела консалтинга и оценки компании МИАН, инвестиционно привлекательная новостройка обычно обладает определенными характеристиками. Продажи, как правило, открываются на ранней стадии строительства, причем на этой стадии цена невысокая, однако по мере готовности она динамично повышается. Ну, и положительная репутация застройщика – условие обязательное.

В зону интереса частных инвесторов обычно не попадают квартиры на самых нижних этажах и с очень большим метражом. Они менее ликвидны: долго продаются, на них тяжело найти покупателя.

Время «Х»

Когда квартира в новостройке выходит на «вторичку»? «Частные инвесторы, как правило, выставляют свои предложения на завершившейся стадии строительства, так как к этому моменту стоимость квартиры существенно возрастает», - говорит Виктор Козлов («АВГУР ЭСТЕЙТ»). К тому же такие предложения становятся интересными и для покупателей, стремящихся минимизировать риски. Если дома уже построены, то у нового покупателя нет необходимости долго ждать ввода дома в эксплуатацию. После оформления документов он получает все права на квартиру и может сразу же делать ремонт. Если у частного инвестора возникли серьезные проблемы, в связи с которыми он вынужден продать квартиру, то это происходит на любой стадии готовности объекта, - рассказывает Андрей Глебов («Домус финанс»).

Найти эти варианты можно практически во всех популярных базах по недвижимости, но бывает, что квартиры от частных лиц представлены и на сайтах самих компаний. Например, на сайте «ДСК и Ко» сейчас есть два таких предложения – это трехкомнатная квартира общей площадью 79,3 кв. м в г. Московский и такая же квартира в Чертаново-Южное, мкр.26.

На сайте компании «Домостроитель» представлены квартиры, продающиеся по договору уступки прав требования, находящиеся в популярных жилых комплексах: в городе Московский – в ЖК «Юго-Западный», в Котельниках – в ЖК «Парковый», в Орехово-Зуеве – в ЖК «Бриз» и в ЖК «Театральный». Так, например, однокомнатная квартира в ЖК «Бриз» площадью 40,8 кв. метров уже с ремонтом продается за 3 миллиона рублей. Продавец согласен на ипотеку. А «однушка» в ЖК «Юго-Западный» и тоже с ремонтом (евро) продается за 5 млн. 200 рублей.

Кстати, на этом ресурсе есть специальная страница для клиентов с пошаговой инструкцией – куда обращаться, если покупатель хочет взять квартиру «по переуступке».

Помогают с покупкой-продажей по переуступке и другие компании: «Мы предоставляем своим клиентам услуги оформления документов по уступке прав на недвижимость, но в таком случае обратившийся к нам «продавец» должен сам найти покупателя, с которым будет заключена сделка» - уточняет Виктор Козлов («АВГУР ЭСТЕЙТ»).

Подсчитываем прибыль

По какой цене инвестор-частник будет предлагать свой товар? Понятно, что эти люди занимаются не благотворительностью, а бизнесом. «Поэтому на дешевизну предложения надеяться не стоит», - говорит Андрей Глебов («Домус финанс»).

Ольга Гусева («Домостроитель») считает, что стоимость квартиры от частного инвестора выше, чем у застройщика, потому что у застройщика к моменту сдачи объекта не остается самых ликвидных предложений. Например, на уже названном сайте «ДСК и Ко» выставлено предложение от частного инвестора в г. Московский, квартал 1, корп. 3 - это трехкомнатная квартира общей площадью 79,2 кв. м в сданном доме П-44Т – за 6,990 млн руб, тогда как на этапе строительства здесь же (квартал 3, корп. 2) такую же квартиру у застройщика можно купить за 5,955 млн руб.

Если же квартира, которая приобретена дольщиком не попала в разряд дефицитных, то обычно он выставляет ее по меньшей цене, чем застройщик, говорит Александра Кадченко (МИАН). Более низкая цена также заявляется в том случае, когда продавец заинтересован быстро реализовать квартиру.

«Первичка» или «вторичка»

Эксперты солидарны в том, что покупатели все же предпочитают покупать жилье у застройщиков. Компания заинтересована в прозрачности сделки, к тому же, добросовестный застройщик гарантирует грамотное юридическое сопровождение процесса приобретения жилья.

Но, если у компании подходящие квартиры закончились, а купить хочется квартиру в определенном жилом комплексе, то ничего не остается, как обращаться к частному инвестору.

Как отметил Андрей Глебов («Домус финанс»), частный инвестор, купивший объект в новостройке в соответствии с федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» будет продавать квартиру по Договору уступки прав требования, а покупатель - проходить такую же процедуру оформления документов через регистрационную палату как и при покупке у застройщика.

Хотя у подобных сделок есть и свои нюансы. Покупателю, например, необходимо выяснить состоит ли в браке продавец, иначе возможно нарваться на неприятную ситуацию, приобрести квартиру у одного из супругов без согласия второго, который может подать в суд и опротестовать сделку. Также необходимо проверить и разрешительные документы на продажу.

Если право собственности на жилье получено инвестором, то, по словам Ольги Гусевой, она реализуется по договору купли-продажи. В таком случае рисков описанных выше у покупателя нет.

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

Вторичные продажи на первичном рынке сегодня обычная процедура на рынке недвижимости. Покупатель приобретает лучшую квартиру, которая уже не представлена на первичном рынке и фактически платит за нее рыночную цену. Что требует внимания, так это оформление сделки – институт права собственности на реализованную жилплощадь распространяется не только на продавца, но и на членов его семьи.