Во время кризиса люди боятся потерять деньги и стараются быстрее их куда-нибудь вложить. И не в последнюю очередь в недвижимость. Мошенники пользуются неразберихой и продают жителям России квартиры с обременением. В итоге, обманутые покупатели остаются без жилья и денег. Специалисты рынка недвижимости рассказали газете «Труд» о секретах черных маклеров.

Если вы покупаете квартиру, которая продается по доверенности, надо обязательно убедиться в том, получил ли собственник жилья от посредника деньги за сделку. Иначе впоследствии он может претендовать на восстановление права собственности. Потребуйте предъявить, например, соответствующую расписку. Например, если квартиру по доверенности продавала бабушка алкоголика, которая не вернула ему полученные деньги, то он в течение 10 лет может подать в суд на расторжение сделки.

Если за 10 лет у квартиры сменилось несколько собственников, то в случае нарушений в 3 из 8 сделок, пострадает именно последний покупатель. Историю по сделкам можно получить в Федеральной регистрационной службе (ФРС). Но заказать эти документы в праве только хозяин квартиры. Если вы или ваш агент должны вместе с хозяином поехать в ФРС и заказать справку о переходе собственности на данную квартиру. Важно присутствовать и при выдачи справки. Вы должны также обязательно присутствовать и при выдаче справки в ЖЭКе о прописанных в покупаемой вами квартире людях (форма-9). Однако нередко прямо в ЖЭКе происходит подмена справки.

Опасно покупать квартиры, которые находятся у продавца в собственности менее полугода. При смене собственника данные формы-9 обнуляются, а архивные данные или данные Центрального адресного бюро (ЦАБ) являются секретной информацией, которую может получить только собственник квартиры.

Будьте внимательны, в случае, когда квартира продается по дубликатам документов. Если документы на квартиру были утеряны, то действительными становятся только выданные копии. Но мошенники могут продать квартиру еще раз по старым документам. Для того, чтобы этого избежать, нужно заказать в ФРС справку о содержании правоустанавливающих документов. Сделать это может собственник. В ней указывается, какие именно документы являются на данный момент действительными для этой квартиры. И покупатель должен проверить соответствие этих данных тем, которые указаны на документах, по которым продавец продает квартиру.

Другая опасность - покупка жилья, в котором ранее был прописан человек, отбывающий наказание в колонии. Дело в том, что на время лишения свободы преступника выписывают из квартиры, в ЖЭКе соответственно исправляют форму-9, но данный факт не отражают. В итоге квартира продается, новый владелец спокойно в нее въезжает, а через несколько лет бывший заключенный объявляется на пороге вашего дома... По закону бывшего заключенного обязаны зарегистрировать по прежнему месту прописки, и он имеет полное право на проживание в этой квартире. Выписать нового жильца невозможно даже по суду.

Если квартира, которую вы собираетесь покупать, перешла к собственнику по наследству, то нужно проверить, все ли наследники получили причитающиеся им части. Например, если квартира была передана по наследству, но были наследники, которых нельзя было об этом уведомить, то они могут претендовать на свою долю впоследствии.

Если в квартире было прописано два десятка людей, проверьте, куда они все выписаны, и почему они все были там прописаны.

Дополнительная информация к статье:

Помимо того, о чём сказано в статье, нередко продаются квартиры с возможным последующим признанием сделки недействительной по иску продавца, который якобы не осознавал правовых последствий, вытекающих из сделки купли продажи. Если при совершении купли продажи квартиры или другой недвижимости в договоре сумма была указана не полностью, т.е. занижена, то покупателю вернут только официальную часть от реальной стоимости квартиры.

По статистике самыми частыми видами мошенничества при совершении сделок купли продажи недвижимости являются:

* продажа квартиры не принадлежащей продавцу;

* продажа квартиры по ложной или просроченной доверенности;

* многократная продажа одной квартиры разным покупателям;

* продажа квартиры на которую наложен юридический запрет.

Одним из самых высоких рисков в России при совершении купли-продажи и обмене недвижимости остается возможность потери квартиры, если при оформлении документов не была проведена полная проверка юридической чистоты сделки. Эта проблема затрагивает не только состоятельных людей, но в первую очередь обычных граждан, поскольку более 80% от всех сделок с недвижимостью — это так называемые альтернативные сделки (обмен и размен жилья).

Наиболее дерзко мошенники действуют в отношении самых социально незащищенных граждан. Так, частыми остаются случаи мошенничества совершенные под видом работников социальной сферы, завладение собственностью одиноких пенсионеров через подделку договоров купли-продажи и дальнейшее переоформление на других лиц. В настоящее время попасть в руки мошенников могут и те, кто собирается самостоятельно приобрести жилье в новостройке. Заключение сделки под видом продажи квартиры в строящемся доме все еще один из самых распространенных видов обмана.

В наибольшей степени продавцы либо покупатели подвержены ряду рисков, когда проведением сделок с недвижимостью занимаются самостоятельно - это и безопасность, и ошибка в оценке объекта, оценка качества объекта, определение стоимости недвижимости, возможный обман в процессе сделки со стороны других участвующих лиц - в большинстве случаев это собственная некомпетентность.

Естественно, любой дееспособный гражданин являясь продавцом или покупателем недвижимого имущества имеет право самостоятельно заниматься продажей или покупкой недвижимости. Но, при прочих равных условиях, риск самостоятельного проведения сделки купли продажи или обмена недвижимости может оказаться значительно выше, чем при обращении к практикующим специалистам, как то юристам по недвижимости или к риелтерским агентствам с проверенной репутацией, для которых операции с недвижимым имуществом является основным видом деятельности. и которые владеют профессиональными знаниями о ситуации на рынке, спросе-предложении, ценах, потенциальных покупателях и продавцах, процедурах передачи прав, возможных проблемах, связанных с осуществлением любых сделок с недвижимостью.

Важно также понимать, что обращение к нотариусу для нотариального оформления договоров купли продажи недвижимости, является одним из ключевых моментов в процессе оформления сделок с недвижимым имуществом, который ведет к максимальному снижению рисков для будущих и настоящих владельцев любой недвижимости.