Тема досрочного расторжения договора найма была весьма популярна в 2009 году, когда многим нанимателям из-за финансовых трудностей пришлось оперативно сменить место жительства. Однако проблемы с деньгами вовсе не единственная причина, по которой человеку срочно может понадобиться переехать из арендуемой квартиры.

В риэлторской практике известны даже случаи, когда хозяину одной сдаваемой квартиры приходилось на протяжении нескольких лет искать себе арендаторов раз в полгода. Причина этого была самая радужная: квартиру всегда снимали одинокие девушки, и каждой хватало полугода, чтобы выйти замуж и переехать к любимому. Несмотря на довольно высокую арендную ставку («однушка»-студия в начале года выставлялась за 45 тыс. в месяц), в желающих снять именно эту квартиру недостатка не было.

В чем бы ни состояла причина, по которой вам срочно понадобилось сменить арендуемое жилье, порядок действий будет не сильно разниться. Разве что если речь идет об обстоятельствах непреодолимой силы (составленный по уму договор, по идее, предусматривает отсутствие взаимной ответственности сторон в случае наступления обстоятельств непреодолимой силы, послуживших причиной досрочного расторжения договора). В договоре найма, с которым доводилось иметь дело автору, к таким обстоятельствам отнесены:

1. стихийные бедствия, техногенные катастрофы или действия третьих лиц, вследствие которых квартира стала непригодной, ограниченно пригодной или опасной для проживания согласно заключению соответствующих служб;

2. военные действия непосредственно в регионе, где расположена квартира;

3. отказ коммунальных служб от обслуживания дома, в котором расположена квартира, или самой квартиры с отключением коммуникаций, если причиной отказа не была задолженность нанимателя;

4. введение правительственного запрета на действия, предусмотренные договором. При этом, до даты вступления запрета в силу или даты его официальной публикации данное обстоятельство не считается форс-мажорным.

Прочие же случаи (если арендатор — физическое лицо) можно в общем виде разделить на два типа: досрочное расторжение договора найма по инициативе квартирного хозяина или по инициативе жильца. По большому счету, порядок такого расторжения имеет смысл искать в договоре, который заключен между сторонами: как он прописан, так и будет правильно в вашем случае.

Есть несколько общих моментов. Договор найма может быть расторгнут наймодателем только по суду и только в случаях, предусмотренных законом. Таких случаев немного:

наниматель пропустил два платежа подряд (а если договор заключен на 1-5 лет, т. е. является долгосрочным, — не платил полгода);

наниматель разрушил съемное жилье или нанес ему существенный ущерб.

Сам же съемщик может в одностороннем порядке расторгнуть договор (не обращаясь в суд), для этого нужно подать письменное уведомление за три месяца.

Как правило, договор найма содержит в себе требование к стороне — инициатору расторжения договора уведомить вторую сторону о своем решении не менее чем за 30 дней до часа икс. Детали, как мы уже говорили, опциональны и зависят от конкретного договора.

Как рассказывает Мария Жукова, первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда», принятый в компании договор найма предусматривает следующую ответственность для сторон:

1. В случае досрочного расторжения наймодателем договора без нарушений нанимателем его условий и своих обязательств, указанных в договоре, наймодатель возмещает нанимателю в момент расторжения настоящего договора расходы на поиск аналогичной квартиры внаем и переезд в размере месячной платы за наем, возвращает плату за наем квартиры за оплаченный, но не прожитый период, а также залоговую сумму. В случае отсутствия возможности у наймодателя оплаты нанимателю расходов на поиск аналогичной квартиры в наем наймодатель обязан предоставить нанимателю 30 (тридцать) дней бесплатного проживания в квартире.

2. В случае досрочного расторжения нанимателем договора без уведомления наймодателя в срок, указанный в п. 5.3 настоящего договора, без нарушения наймодателем его условий и своих обязательств, наниматель выплачивает наймодателю штраф в размере 50% от месячной платы за наем, при этом наймодатель возвращает нанимателю плату за наем квартиры за оплаченный, но не прожитый период, а также сумму залога. В случае отказа нанимателя от выплаты штрафа, наймодатель вправе произвести удержание штрафа из суммы залога.

Компромиссный вариант — досрочное расторжение договора по соглашению сторон. Четких правил, как можно догадаться, здесь тоже нет, но хорошим тоном для нанимателя будет предупредить о намерении прекратить действие договора за те же 30 дней. В большинстве случаев для квартирного хозяина будет хорошей новостью, если съемщик найдет себе замену: при таком варианте квартирный хозяин, в принципе, вообще не заметит разницы. О том, как оформить замену одной из сторон в договоре найма, мы поговорим в следующий раз.