Приобретение недвижимости не для собственного проживания, а в качестве инвестиции – это такая традиционная забава на нашем рынке. В прежние годы частные лица активно в нее играли, ставя своеобразные рекорды: в профессиональных кругах рассказывают о гражданине, приобретшим «на котловане» 102(!) квартиры. Кризис 2008-9 годов, конечно, основательно отбил охоту к подобным манипуляциям. Но ничто в природе не вечно – с общим «оттаиванием» рынка возвращаются и частные инвесторы. Куда им сегодня вкладываться, какие дивиденды могут принести эти вложения – с этими вопросами разбирался обозреватель журнала Metrinfo.ru.

Минимумы – московские и подмосковные

Самый первый вопрос, интересующий любого инвестора – это «порог вхождения», т.е. самые маленькие деньги, с которыми можно входить в подобные проекты. Российская столица в этом смысле подтверждает репутацию «города миллионеров»: минимальная сумма для инвестиций в новостройки, по оценке Ольги Новиковой, руководителя департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость», здесь составляет 4-5 млн. руб.

В Подмосковье «пороги», естественно, значительно ниже. «Минимальный бюджет для инвестирования в новостройки на сегодня составляет 1,4-1,5 млн. руб., - говорит Артем Ржавский, руководитель Департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья». – За эту сумму можно приобрести однокомнатную квартиру эконом- или комфорт-класса площадью около 40 кв. м в объекте на начальных стадиях готовности (организация стройплощадки, производство работ нулевого цикла) в одном из городов Среднего Подмосковья (15-30 км от МКАД)». Как отмечает эксперт, тут необходимо учитывать два важных момента. Во-первых, цены, естественно, разнятся для разных городов Московской области – даже при условии их примерно одинакового удаления от МКАД. А во-вторых, минимальная цена – это не всегда самое лучшее, поскольку не сулит инвестору наибольшей доходности. «Зачастую она потому и минимальна, что не предполагает существенного улучшения условий проживания вокруг», - говорит Артем Ржавский.

Варианты, но с дефектами

Можно ли «вложиться» еще дешевле? Теоретически, да. Первый путь – это уехать подальше от Москвы, в населенные пункты, расположенные в самых удаленных уголках области или даже в соседних регионах. Но подобный маневр чреват своими проблемами. В «медвежьих углах» строят мало, часто ничего не известно о застройщике – соответственно, его способность довести объект до готовности вызывает сомнения. Да и далеко не факт, что приобретенная недвижимость станет в обозримом будущем дорожать – все-таки наш рынок двигают вперед «московские» деньги. А ездить каждый день на работу из Одинцова или даже Голицыно – это одно, а вот из Серебряных Прудов – совсем другое.

Второй очевидный способ снизить минимальную планку – это воспользоваться кредитом. К примеру, как сообщили нам в компании Urban Group, в предлагаемом покупателям ЖК «Новосходненский» стоимость самых маленьких объектов (квартир-студий) начинается от 1,9 млн. руб. А с использованием ипотеки эти объекты можно купить, имея всего 400 тыс. руб. При всей внешней привлекательности варианта с кредитованием, покупатель должен четко понимать одну деталь. Доход подобная инвестиция принесет ему только в будущем – когда квартира будет достроена, и ее можно будет продать. Да и будут ли те доходы – тоже вопрос: вдруг наш рынок свалится в очередную «яму». А вот расходы ипотечный кредит принесет сразу и без оговорок – платить надо будет ежемесячно. Так что инвестиция получается не то чтобы негодная – просто надо очень внимательно все посчитать…

В лидерах – недорогое

С чем дружно соглашаются все эксперты – инвестиционная квартира должна быть недорогой. И дело тут не только в упоминавшемся выше «пороге вхождения». Чем ниже цена – тем шире будет впоследствии круг ваших потенциальных покупателей, и тем менее капризными они окажутся. Так что даже если вам так повезло в жизни, что у вас на руках имеется крупная сумма денег – лучше вложить ее не в один дорогой объект, а в несколько дешевых.

По этой же причине среди предлагаемых в строящемся доме квартир лучше выбирать небольшие – однокомнатные площадью 35-45 кв. м и двухкомнатные в 55-65 кв. м. Они наиболее востребованы у потенциальных покупателей. По поводу этажей особого единства мнений нет. Одни эксперты считают, что лучше всего продаются «срединные», поскольку люди наши боятся, что в случае поломки лифта придется высоко подниматься по лестницам. Их оппоненты утверждают, что в последние годы потребительские приоритеты все больше тяготеют к жизни наверху: там больше воздуха и света, и меньше вероятность, что живописный вид из окна будет заслонен возведенным по соседству домом. С чем согласны все – нижние этажи заметно хуже. С другой стороны, они и продаются сегодня дешевле.

Планировки – «удобные», что подразумевает просторную кухню, высокие потолки, гармоничные пропорции комнаты (не вытянута сильно вдоль, что на профессиональном жаргоне называется «вагоном»). Впрочем, в современных проектах планировки по большей части и так удобные.

Что касается вида из окна, то, конечно, хорошо бы, чтобы он был симпатичным. Однако данный критерий, принципиально важный для дорогих ценовых сегментов (люди там более придирчивы, вы не забыли?), в дешевых не столь принципиален. Будет красиво – хорошо, но и не очень живописное мы тоже купим. А вот к чему «экономные» покупатели действительно относятся серьезно, так это к обустроенности своей будущей жизни. «Наибольший интерес проявляют к домам в составе комплексной застройки с полным набором объектов собственной социально-бытовой инфраструктуры, - отмечает Артем Ржавский («Азбука жилья»). – Доля покупок квартир в кварталах массовой застройки достигает 80%».

Где именно имеет смысл покупать инвестиционную квартиру? Ольга Новикова («НДВ-Недвижимость») считает наиболее интересными микрорайон «Царицыно» (кстати, его вторая очередь сейчас как раз находится на начальной стадии строительства), а также ЖК «Богородский» и «Шоколад». Среди объектов в Подмосковье она назвала «Немчиновку», «Новокосино-2», ЖК «Академик» в Мытищах. Артем Ржавский («Азбука жилья») рекомендует отправиться на расстояние примерно 15 км от МКАД. «Этот пояс Подмосковья наибольшим образом развит сегодня и будет продолжать развиваться в ближайшее время, совершенствуя инфраструктурную составляющую, - считает эксперт. – Стандарты проживания здесь приближаются к столичным, что, несомненно, будет сказываться ликвидности расположенных здесь объектов».

Бонус за риск: высчитываем срок

Цикл «жизни» новостройки общеизвестен – от проектной документации до оформления квартир в собственность. В какой момент частному инвестору разумнее всего включиться в этот процесс? Однозначного ответа на этот вопрос, к сожалению не существует. Точнее говоря, он сводится к широко известному в экономике принципу, гласящему, что чем выше возможная доходность, тем больше и риск.

«С точки зрения эффективности инвестиционных вложений, наиболее выгодной является покупка квартиры на самых ранних стадиях готовности (организация стройлощадки, производство работ нулевого цикла), - говорит Артем Ржавский («Азбука жилья»). – Известно, что цена с момента начала строительства до ввода объекта в эксплуатацию возрастает на 25-40%».

Не стоит, однако, забывать, что чем дальше от финиша – тем больше риск (собственно, во многом по этой причине «котлован» и стоит дешевле). Так что принимать решение о вхождении в тот или иной проект следует, изучив застройщика (репутация на рынке, уже реализованные проекты). Что выбрать – более высокий доход или надежность – этот вопрос каждый для себя решает сам.

Или успеть, или сдавать

Максимальной цена на квартиру окажется в момент, когда на нее уже получено свидетельство о собственности. Тогда бы ее и продавать, но мешает одно серьезное обстоятельство: согласно Налоговому кодексу, продавец недвижимости освобождается от налогов только в том случае, если владел ей не менее трех лет. Все остальные должны при продаже заплатить с суммы, превышающей 1 млн. руб., 13% подоходного налога, что, конечно, радикально снижает эффективность любых спекулятивных операций.

Выхода два – либо успеть продать перед самым оформлением собственности, пока квартира юридически еще не существует. Либо ждать три года. А поскольку в этот период траты по содержанию недвижимости окажутся весьма внушительными (одна квартплата сегодня составляет порядка 3000 руб. в месяц для однокомнатной квартиры – да и это в том случае, если управляющая домом компания не очень жадная), то разумнее попытаться в этот период сдавать квартиру в аренду. Правда, предупреждают специалисты, доходность этого мероприятия на сегодня составляет не более 5% годовых, плюс новостройку необходимо привести в минимальное пригодное для жизни состояние. И в этом смысле очень привлекательно смотрятся объекты, которые сдаются с отделкой – пусть и небогатой «муниципальной», но вполне годной для не слишком притязательных арендаторов. Которые, собственно, и снимают квартиры в типовых домах.