С неплатежами по ипотечным кредитам в кризис столкнулся практически каждый банк, предоставляющий этот продукт. В результате не редко вставал вопрос о реализации залога-квартиры. Продажа залогового имущества в целях урегулирования отношений с банком не потеряла актуальность и сегодня. Где купить залоговую квартиру и можно ли рассчитывать на дисконт?

Продавцом залоговой квартиры может выступать как банк, так и сам заемщик. Если реализацией объекта занимается кредитор, то, скорее всего, речь идет о крайней ситуации, когда заемщик не вносит платежи и не проявляет особого стремления урегулировать проблемную ситуацию. Банк обращается в суд, а затем по выданному судом решению выставляет объект, который выступал залогом на продажу. При таком сценарии квартира может предлагаться по цене, которая ниже среднерыночного уровня. Однако в этом случае не редко возникает ситуация, когда выселением неплатежеспособных клиентов банка, которые не смогли «потянуть» кредит, придется заниматься новому собственнику. Кроме того, судебное решение о взыскании залоговой квартиры может оспариваться в суде, что также несет за собой целый ряд сложностей. Стоит отметить, что ситуация, когда банк обращается за взысканием залога в суд скорее редкость. Чаще всего заемщик и кредитор пытаются урегулировать вопрос в досудебном порядке.

Где продается залоговое имущество?

Ряд банков, сегодня уже имеют собственные площадки по продаже залогового имущества. Выставляется на реализацию на сайтах не только недвижимость, но и, к примеру, транспорт. Предложения по продаже объектов залога можно найти в специальных разделах на сайтах банков, к примеру, ВТБ24 и банка Санкт-Петербург. В частности, в ВТБ24 существует база Витрина залогового имущества», где можно найти как имущество, которое банк получил после решения суда, так и выставленное собственником добровольно.

Летом прошлого года Ассоциация банков запустила интернет-проект Zalog24.ru, где реализуется залоговое имущество, выставленное на продажу российскими банками. В настоящее время на портале в разделе «Жилая недвижимость», к примеру, представлено 125 объектов, включая комнаты, по всей России.

По словам вице-президента, управляющего филиалом ВТБ24 в Санкт-Петербурге Михаила Иоффе, объем предлагаемых сейчас банком ВТБ24 в Петербурге залоговых квартир невелик и сейчас не превышает и 15 штук. «Это связано с тем, что на витрину залогового имущества наш банк выставляет исключительно квартиры проблемных заемщиков, а даже в самый разгар кризиса число таковых не превышало 20 человек», - поясняет Иоффе.

Дисконта может и не быть, но банк поможет

От обремененных квартир покупатели, конечно, ждут более низкой цены, но банку выгодно реализовывать объекты по цене ниже «рыночной», только если процесс продажи квартиры затягивается. Вице-президент, управляющий филиалом ВТБ24 в Санкт-Петербурге Михаил Иоффе говорит, что в настоящее время спрос на покупку залоговых квартир у банков со стороны физических лиц, безусловно, есть.

«Многих потенциальных покупателей этих активов, в том числе и тех, которые намерены купить за счет кредита, останавливает цена квартир. Покупатели рассчитывают приобретать залоговые квартиры по низкой цене, между тем квартиры выставляются по рыночной цене, а иногда и выше, поскольку не справившиеся со своими обязательствами заемщики часто покупали их на пике роста цен, - рассказывает Иоффе. - Конечно, если залоговая квартира выставляется по цене ниже рынка, достаточной при этом для погашения ссудной задолженности, то она очень быстро покупается».

Банки заинтересованы в максимально оперативной реализации залогового имущества. Одним из способов «подстегнуть» потенциальных покупателей – специальные условия по кредитам.

«Банк, разумеется, заинтересован как можно быстрее реализовать залог для погашения проблемной задолженности. Поэтому, во-первых, процентная ставка за пользование кредитом на приобретение залоговой квартиры ниже, - отмечает Иоффе. – Банк ВТБ24 предлагает потенциальным покупателям ипотечные кредиты по ставке 9% годовых в рублях». Помимо этого, существует возможность досрочного погашения кредита с первого дня, сведен к минимуму риск утраты права собственности на объект и отсутствуют комиссии за рассмотрение заявления о предоставлении кредита. Первоначальный взнос — от 20% стоимости недвижимости, срок кредита — до 50 лет.

За и против

Иоффе в качестве преимуществ покупке залоговой квартиры называет, юридическую чистоту объекта, контроль банка при заключении сделки, возможность купить квартиру в кредит по наилучшей процентной ставке. При этом, стоимость квартиры может быть не только не ниже, но им несколько выше рыночной цены на аналогичные по метражу и расположению объекты. Что, конечно, можно отнести к недостаткам. Однако, добавляет Иоффе, с учетом меньших процентных расходов при покупке ее в кредит - для сравнения по программе ипотечного кредитования с господдержкой ставка составляет 11% годовых в рублях, - этот фактор может быть и не столь значимым.

Директор Центра Ипотечного кредитования корпорации «Адвекс. Недвижимость» Юлия Туголукова также отмечает в качестве преимущества юридическую чистоту залоговых квартир. «У залоговых объектов все документы в порядке и помимо продавцов претендентов на право собственности нет», - говорит Туголукова. Из неприятных моментов – квартира в залоге, и для покупателя это может создать определенные риски, которые отсутствуют в сделках с квартирами, не обремененными ипотекой. Самая большая сложность, по словам Туголуковой, связана с невозможностью провести отчуждение ипотечной квартиры без погашения задолженности. «Создается ситуация, когда платит покупатель, а погашает долги продавец, так как кредитные обязательства принадлежат ему. На время регистрации, от 14 до 30 дней, покупатель квартиры ещё не является собственником, но уже отдал деньги, перечислил их в счет погашения кредитных обязательств продавца, описывает схему Туголукова. - В случае непредвиденных обстоятельств, банк деньги покупателю вернуть не сможет, так как нет оснований. В таком случае покупателю придется купить квартиру с обременением, и, рассчитавшись с продавцом (и соответственно с банком), подать повторно документы на регистрацию, для снятия обременения».

Таким образом, распространенное мнение о том, что залоговые квартиры продаются с существенным дисконтом несколько ошибочно. Конечно, шанс приобрести квартиру дешевле у банка или заемщика можно. Однако не стоит забывать о том, что вместе со скидкой можно получить существенные сложности. Вместе с тем, залоговые квартиры имеют юридическую чистоту, а банки готовы предоставлять более выгодные условия кредитования.

Марина Акатова