Можно ли считать недвижимость идеальным инструментом для инвестирования.

В условиях, когда курсы валют скачут то вверх, то вниз, а слитки золота купить непросто, состоятельные люди вкладывают средства в вечные ценности - в недвижимость. Однако так ли привлекательны данные инвестиции накануне введения налога на собственность и повышения тарифов ЖКХ?

Доллар дешевеет, в перспективы рубля сограждане по привычке не верят, а золото слитками купить проблематично. Все это привело к тому, что недвижимость стала одним из самых популярных способов инвестирования свободных средств. В дополнительные квартиры вкладываются как очень состоятельные люди, так и те, у кого неожиданно появились средства, которые необходимо сохранить, а желательно еще и приумножить. Квартиры, особенно в Москве, принято рассматривать как вечные ценности. Однако так ли в действительности привлекателен и перспективен данный актив?

С одной стороны, эксперты в один голос заявляют, что стоимость жилья в ближайшие годы в Москве будет двигаться по восходящей. По данным риэлторов, жилье в апреле показало наибольший рост за все послекризисное время. Так, однокомнатные квартиры подорожали на 1,5% - до $4,66 тыс. за метр, а двухкомнатные - на 1,7% - до $4,61 тыс. "Ожидания по ценам на жилье пока свидетельствуют об их возможном росте. Если по итогам года риэлторы не ждут существенного роста, так как пока предложение превосходит спрос, то в 2012-2013 годах он вполне вероятен, ведь больших площадей под застройки в Москве не хватает, поэтому спрос на уже построенное жилье будет только расти", - говорит начальник департамента розничного направления Инвестторгбанка Светлана Крошкина.

В ближайшее время цены на жилье не улетят далеко, так как напуганные кризисом россияне только начали переходить от накоплений к крупным тратам. Объемы выдачи ипотечных кредитов растут, однако умеренными темпами. Пока, по словам риэлторов, предложение превышает спрос. Однако в 2012 году ситуация может измениться кардинальным образом. Это связано с новой линией регулятора, направленной на сокращение строительства на территории Москвы из-за отсутствия нормальных строительных площадок на территории столицы. В результате это может привести к дефициту квартир в столице и как результат росту цен на них. По данным компании "Миэль-Новостройки", сокращение объема предложения первичного рынка в Москве по итогам 2011 года может составить 30-40%. Как отмечают аналитики компании МИАН, жилье эконом-класса сейчас находится на 1-м месте по темпам роста цен: удорожание оценивается примерно в 2-2,2% в месяц, а метр стоит около 120 тыс. рублей. На 2-м месте - элитное жилье - 2% роста и стоимость до 546,4 тыс. рублей за метр. По данным риэлторов, средняя цена за квадратный метр приблизилась к отметке в $7 тыс. Они уверены, что к весне 2012 года жилье может вырасти еще на 20-25%.

Итак, по прогнозам экспертов, в ближайшие годы цены на жилплощадь в Москве будут только расти, поэтому, вероятно, стоит воспользоваться возможностью взять ипотеку по приемлемым ставкам и прикупить дополнительную квартиру? Если учитывать, что многие инвесторы после предпочитают сдавать приобретенное жилье, то выгода на лицо. Перспектива роста плюс ежемесячный доход. Однако давайте рассмотрим и другую сторону этой медали.

Итак, как мы уже отмечали, инвесторы, покупая жилье для дальнейшей перепродажи, в ожидании роста цен предпочитают сдавать жилье. Какие в данном случае возможны издержки? Во-первых, чтобы подготовить квартиру к сдаче, необходимо сделать ремонт, то есть вложить дополнительные немалые средства. Если вы приобрели однушку в новостройке, то, чтобы довести ее до нормального состояния, придется вложить еще хотя бы 1 млн рублей. После этого новую отремонтированную недвижимость желательно застраховать. Иначе любые неприятности вроде потопа из-за нерадивых соседей могут привести к серьезным дополнительным тратам. Так, например, застраховать отделку на $10 тыс. будет стоить примерно 1700 руб. в год. Кроме того, стоит помнить, что сама по себе сдача квартиры - довольно рискованный бизнес. Вам придется доверять свое имущество незнакомым людям. Придется правильно выстроить отношения с соседями, т.е. регулярно выкладывать из своего кармана взносы на ремонт подъезда, домофон, консьержку, смену замков в вашем отсеке на этаже и т.д. Так что к ежегодным издержкам прибавьте еще минимум 5 тыс. в год. Кроме того, не забывайте, что не только ваша квартира может стать жертвой соседей сверху, забывших выключить воду, но и, что гораздо страшнее, ваши жильцы также могут кого-нибудь затопить. Естественно, восстановление испорченного евроремонта у соседа снизу также будет происходить за ваш счет.

Впрочем, возможно, вы не захотите связываться с арендаторами. Закроете дополнительную недвижимость на ключ и будете спокойно ждать, когда она подорожает еще на 50%, чтобы потом спокойно перепродать. Однако и тут вам не избежать издержек, связанных с оплатой ЖКХ. Учитывая обещание ввести 100%-ную оплату коммунальных услуг, сумма может оказаться немаленькой. Кроме того, головной болью многих владельцев большого количества жилплощади, вероятно, уже стал налог на собственность, который будет рассчитываться на основании рыночной стоимости, его обещают ввести в 2013 году, с ним содержать дополнительные квартиры может оказаться накладно. Конечно, издержки окупятся, если квадратные метры будут расти на 20% в год, как обещают эксперты. Однако тут стоит вспомнить прогнозы на 2008 год, когда все ждали, что цены на квартиры улетят в стратосферу.

Любовь Царева