Люди, знакомые с рынком недвижимости, хорошо знают, что цифры, фигурирующие в объявлениях о продаже, часто оказываются заметно ниже реальных. Зарубежный рынок не исключение. Посмотрим, где и как нечистые на руку продавцы и риелторы создают себе «возможности дополнительного заработка».

Цена-«замануха»

Первый творческий метод элементарен — просто указывается заниженная цена. По всем признакам ее в природе быть не должно, но в объявлении она красуется. Впрочем, радость клиента продлится ровно до того момента, пока он не выразит желание заключить сделку. Тут-то и выяснится, что буквально полчаса назад объект был продан. Однако у фирмы имеется еще множество предложений — естественно, по совсем другим ценам… В профессиональной среде этот прием известен как «замануха». «Такие методы рекламы используют очень многие компании, — говорит Анастасия Дудерова, руководитель отдела зарубежной недвижимости Delta estate. — Особенно это касается стран с высокой конкуренцией: Болгарии, Испании, Черногории. Хотя можно встретить нечто подобное и на более элитных направлениях — скажем, на Лазурном Берегу».

Обычно в качестве «приманки» выступают самые популярные варианты: в наиболее востребованных регионах, лучшего метража, одним словом, то, что ищут активнее всего. «Основная цель — любым способом привлечь потенциального покупателя, раскрутить его на разговор, добыть контакты для дальнейшей работы, — отмечает Анна Левитова, управляющий партнер компании EVANS. — Например, новая вилла в Ситжесе (Коста-Брава, Испания) с видом на море, в пешей доступности до пляжа и инфраструктуры, с бассейном и парковкой выставлена по 3 тыс. евро за кв. м. Реальная цена — 4-4,2 тыс. евро за кв. м».

Многоликий неликвид: местоположение…

Нередко подозрительно дешевый объект существует в реальности — и его действительно можно купить. Но вряд ли стоит: причина чересчур привлекательной стоимости кроется в тех или иных дефектах. К примеру, значительная часть недвижимости, приобретаемой россиянами за рубежом, предназначена для отдыха. То есть лучшим вариантом будет «первая линия», расстояние до 500 м (5-7 минут пешком). И «средние для рынка цены» ориентированы именно на такие объекты. Но некоторые квартиры и дома из «стандарта» выбиваются. «Возьмем в качестве примера Болгарию, Солнечный Берег, — говорит А. Левитова. — Средняя стоимость апартаментов — 1-1,2 тыс. евро за кв. м, но есть варианты от 400. Обычно это комплексы, построенные в расчете на англичан, для которых близость к морю не играет особой роли, а качество строительства и подавно. Так что следует понимать, что по дешевке вы купите нечто фанерное в 2-3 км от берега».

«Удивительно, как низкие цены «зомбируют» россиян, — говорит Станислав Зингель, президент международного агентства зарубежной недвижимости Gordon Rock. — В прошлом году на одной из выставок на большом стенде болгарского застройщика шла активная распродажа апартаментов по 359 евро за кв. м. Десятки людей (в основном пенсионного возраста) подписали договоры купли-продажи и оплатили резервационные депозиты. Но самое удивительное, что многие даже не могли сказать, как далеко от моря будет находиться комплекс и когда завершится строительство! Низкая цена «вытесняла из сознания» те факты, что расстояние от моря составит 5 км, а строительство продлится до 2015 года».

…неприятное соседство…

Это вполне реальная причина снижения стоимости недвижимости — и зарубежной в том числе. Аэропорт, железная дорога, шумная магистраль… Кладбище, помойка… Перечень можно продолжать долго — и даже самая богатая фантазия не поможет предусмотреть все. Опасны не столько уже существующие объекты (они видны), сколько перспективные. Кстати, подложить свинью способен и сам застройщик: сегодня он продает апартаменты с видом на море (и, конечно, не забывает взять деньги за sea-view), а завтра прямо перед домом появляется вторая очередь ЖК, и вы не видите в окно ничего, кроме соседнего корпуса.

Понятно, что проверить подобные вещи сложно — но стоит попробовать. Очень подозрительны пустые территории, особенно возле самого берега. Также можно посмотреть в Интернете, не замечался ли девелопер в подобных «шалостях» ранее.

…и юридические дефекты

Самая, вероятно, грозная опасность — поскольку глазу она не видна. Но могут быть нелады с документами, ставящие под сомнение право будущего собственника на данную недвижимость. «В Хорватии и Черногории огромное количество жилья продается по, так скажем, не совсем законным бумагам, — отмечает А. Дудерова. — Например, как-то клиентов по всем параметрам устроила вилла в Черногории. Но собственник… наотрез отказался предъявить документы! Поскольку это очень известный в Хорватии человек, мы не стали на него давить, а запросили бумаги в государственных органах через адвоката. После экспертизы стало ясно, что покупать дом нельзя. Получается, владелец просто хотел воспользоваться незнанием россиянами местного законодательства и нежеланием многих проводить экспертизу».

Иногда, говорит Денис Евсеев, управляющий партнер компании Kingsland, с нарушениями строятся и крупные объекты. К примеру, девелопер получил разрешение на два этажа, возвел более высокое здание и стремится быстро распродать апартаменты.

Национальный колорит

Кое-где прината, мягко говоря, странная система измерения площадей. «Вы платите за один метраж, а построено оказывается на 3-5% меньше, — комментирует Д. Евсеев. — Такие схемы очень распространены в Болгарии, где действует свой порядок, согласно которому покупатель платит за толщину стен и стекол. Поэтому, выбирая там недвижимость, мы рекомендуем добавить к запрашиваемой сумме еще 20-25%: если апартаменты выставлены за 50 тыс. евро, то реально придется отдать 60 тыс.».

В развитых странах подобное, конечно, не встречается, но возможны другие «сюрпризы». Например, законодательство Германии очень жестко защищает права арендаторов: даже если у объекта сменился собственник, прогнать жильцов, имеющих заключенные на годы вперед контракты, он не имеет права. Поэтому нередки предложения на 30-40% ниже рынка: подвох в том, что некто имеет право проживать в данном доме еще лет десять и платить за аренду какие-нибудь смешные деньги. А в Англии велик риск столкнуться с сервитутом — правом третьих лиц так или иначе использовать вашу недвижимость — скажем, ходить через ваши земли.

Накладные расходы

Россия — страна очень либеральная к покупателям недвижимости. Вступление во владение происходит у нас практически бесплатно (не считать же серьезными тратами пошлину в 1 тыс. руб.!). Многие автоматически полагают, что за границей затраты будут столь же незначительны. И порой сильно ошибаются. К примеру, говорит А. Левитова, в Германии, помимо собственно стоимости недвижимости придется оплатить:

- налог на приобретение недвижимости (3,5-4,5% в зависимости от места в стране);

- нотариальную пошлину в 1,5%;

- маклерский провизион (комиссию) — 3,57-7,14%;

- услуги адвоката по проверке чистоты объекта и сделки — от 1%;

- гербовый сбор — 0,5%.

Дополнительные расходы составят от 9 до 15%.

В популярной у нас Испании при покупке апартамента стоимостью 100 тыс. евро в новом доме сумма сопутствующих расходов составит 8-8,5% цены. В Италии, продолжает А. Дудерова, эти траты составят 10% от цены плюс фиксированные налоги в 500 евро.

Что потом

Вопрос, во что будет обходиться содержание недвижимости, строго говоря, не совсем относится к нашей нынешней теме. С другой стороны, стоит задуматься заранее, не станут ли расходы неподъемными. По словам А. Дудеровой, в Италии апартамент обходится в следующие суммы:

- муниципальный налог на имущество — 0,4-0,7% от кадастровой стоимости;

- электричество — 180 евро в год плюс показания счетчика;

- вода — 187 евро в год плюс показания счетчика;

- вывоз мусора — 103 евро в год;

- плата за поддержание порядка на территории комплекса — от 400 евро в год.

В Испании, говорит А. Левитова, траты таковы:

- ежегодный налог на недвижимость -200-300 евро;

- эксплуатационные платежи (уборка территории, чистка бассейнов и т.п.) — в среднем 600-700 евро в год;

- коммунальные платежи (по счетчику) — в среднем 110-120 евро в месяц.

Общие расходы (если проводить там один месяц в году) составят примерно в 0,9-1,2 евро в год.

Помимо простых расходов иногда встречаются экзотические. Например, в Венеции владельцу квартиры в историческом палаццо придется платить за поддержание фасада в должном состоянии плюс обязательную страховку от наводнений — итого не менее 1 тыс. евро в месяц. А в Париже задолженность за воду одного из жильцов дома равномерно распределяется между остальными — до такого, кажется, даже московские коммунальщики еще не додумались. Вывод прост. Во-первых, перед любым приобретением нужно «семь раз отмерить» — в том числе посоветоваться с опытными людьми. А во-вторых, не следует покупать «впритык», необходимо оставлять процентов 15 на непредвиденные расходы.

Василий Андреев