За последний год спрос на аренду жилья в столице вырос на 10%. Порядка 500 тыс. квартир сейчас сдаются. Сдача внаём жилья стала настоящим бизнесом

Первый вариант — сдаём самостоятельно

Для этого надо:

1. Подготовить квартиру.

Затраты: косметический ремонт (своими силами), необходимая мебель (возможно б/у), сантехника — от 30 тыс. руб. Желательно застраховать — около 10 тыс. руб./год.

2. Разместить информацию на досках объявлений, в газетах, на специализированных интернет-сайтах.

Затраты: набор, распечатка бумажных объявлений — 100 руб.; доплата за выделение среди всех бесплатных объявлений в газете и на сайте — в среднем 500 руб.

3. Показ квартиры потенциальным нанимателям.

Затраты: до 500 руб. на общественный транспорт или бензин.

4. Составить договор найма.

Затраты: услуги нотариуса — порядка 1500 руб.

В договоре надо прописать: паспортные данные (ваши и всех, кто будет проживать в квартире); документ, на основании которого вы владеете жильём; ставку арендной платы и возможность её изменения; кто уплачивает коммунальные платежи; сумму залогового депозита (сумма месячной арендной платы, которая передаётся собственнику при порче имущества, а если всё в порядке — считается оплатой последнего месяца проживания); жёсткие сроки оплаты; разрешение (либо отказ) на проживание животных; как часто вы будете навещать жильцов. Чем подробнее договор, тем меньше потом споров. Как правило, договор заключается на срок до года. В этом случае наниматель обладает меньшими правами (ст. 683 Гражданского кодекса РФ): он не сможет пересдавать жильё или вселять дополнительных людей без вашего разрешения.

5. Получить деньги, передать ключи.

6. Уплатить налоги.

6.1. Физлицо — 13% от всей полученной прибыли.

Ежегодно заполняете декларацию и уплачиваете налог (в нашем примере за год это 39 тыс. руб.).

6.2. Индивидуальный предприниматель (ИП). Вы можете зарегистрироваться как ИП (сфера деятельности — «Операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг») и платить налоги по упрощённой схеме: или по ставке 6% от всей суммы получаемого дохода (в нашем примере в целом за год надо будет отдать 18 тыс. руб.), или, что часто менее выгодно, 15% от доходов за вычетом подтверждённых расходов (притом что вы потратились на ремонт, мебель и т. д., надо будет отдать за год около 40 тыс. руб.). ИП платит налоги раз в квартал.

Итого за первый год: затраты вместе с налогами — более 50 тыс. руб. * Доход — 250 тыс. руб.

Второй вариант — сдаём через агентство

Как и в первом варианте, нужно самостоятельно подготовить квартиру. Лучше заплатить агентству до половины стоимости месячной аренды за то, чтобы оно тщательнее искало арендаторов, составило договор, защищающий ваши (!) интересы. На это уйдёт от 10 тыс. руб. Именно агент ищет клиентов, показывает квартиру, составляет договор, акт приёма-передачи. Вас вызывают только для подписания договора и передачи ключей и денег.

Итого за первый год: затраты вместе с налогами — не менее 45 тыс. руб.* Доход — 255 тыс. руб.

Третий вариант — отдаём квартиру в доверительное управление

Можно оформить с агентством договор на доверительное управление вашей квартирой. Тогда все действия с вашим жильём будут производиться без вашего участия. Как правило, агентство страхует квартиру, если нужно, покупает мебель, бытовую технику, ремонтирует, подбирает нанимателей по вашим требованиям (гражданство, количество человек, пол, возраст, дети и так далее), оформляет документы, контролирует состояние квартиры, своевременную оплату коммунальных платежей, переводит вам арендную плату, уплачивает налоги. Это удобно, если собственник проживает в другом городе, а жильё относится к классу люкс.

Затраты: как правило, при договоре со всеми вышеперечисленными услугами агентству следует заплатить половину стоимости арендной платы плюс каждый месяц надо будет отдавать по 10-15% от ежемесячной оплаты. Если была закуплена мебель, сделан ремонт, за это ежемесячно удерживают ещё до 10% от оплаты.

Итого за первый год: затраты вместе с налогами — до 90 тыс. руб.* Доход — 210 тыс. руб.

* Налог выбран по самому выгодному варианту — ИП, 6% от дохода. Расходы указаны без учёта страховки.

Мнение эксперта

Апрелев Константин

Вице-президент Российской гильдии риэлторов

— Многие, особенно те, кто сдаёт недорогое жильё, предпочитают не платить налог на доход от сдачи квартиры в аренду. Штраф и взимание налога им будут грозить только в том случае, если налоговая инспекция обнаружит факт сдачи жилья (грубо говоря, если «настучат» соседи. — Ред.).

Я бы советовал посчитать: «белый» договор найма с уплаченными налогами, как ни странно, может оказаться более выгодным, увеличив стоимость аренды минимум на 1-2 тыс. руб. в месяц. За эти деньги вы можете предложить иногородним дополнительную услугу — регистрацию по месту пребывания.

Также имейте в виду, что в Москве работает программа, по которой стоящим в очереди на жильё компенсируют половину стоимости аренды. Естественно, что желающие ею воспользоваться снимают квартиру только на легальной основе. То есть эти люди с дополнительными госгарантиями (такими, как своевременная оплата) могут стать клиентами именно тех, кто предложит «белый» договор найма.