Обмен старой жилплощади на новую с доплатой - идея не самая оригинальная. Однако на российском рынке недвижимости услуга trade-in получила новую жизнь. У нее есть определенные недостатки, но все-таки это работающий инструмент по улучшению условий жизни. Для потребителя этой услуги важно только выбрать правильную схему и не поддаваться на уловки риелторов, сбивающих цену на "старую" квартиру.

В качестве профессиональной услуги trade-in приобрел широкую известность в автомобильной отрасли, когда старый автомобиль принимался продавцом в качестве взноса за новый.

Эта схема позволяет покупателю сэкономить время и без особых затрат получить усовершенствованный продукт. Но если с автомобильным рынком все более-менее понятно, то все-таки квартира - объект позначительнее машины. Как правило, в обмен на вторичную недвижимость агентства предлагают собственные квартиры в новостройках, загородные дома и таунхаусы.

Первичка за вторичку

По информации агентства недвижимости "Миан", в период кризиса заметно возросла доля клиентов, желающих с помощью схемы trade-in обменять квартиру на коттедж или земельный участок, поскольку цены на загородную недвижимость тогда "просели" гораздо больше, чем на городское жилье. "Сегодня подобные предложения уже вряд ли можно встретить, рынок восстанавливается после кризиса, и trade-in, который использовался застройщиками для привлечения клиентов в период экономического спада, становится менее востребованным", - говорит генеральный директор агентства "Миан" Василий Митько.

На снижение популярности этих недостаточно гибких зачетных схем при покупке жилья играет и возвращение банков на рынокипотеки. "Строго говоря, услуга trade-in, которую также называют взаимозачетом, никогда не имела широкого распространения на рынке жилья, так как для желающих обменять существующую квартиру на другую это не слишком удобно и зачастую весьма невыгодно, - соглашается и генеральный директор "Релайт-Недвижимость" Олег Самойлов. - При совершении же операций, находящихся в пределах исключительно вторичного сегмента рынка, когда одна "вторичная" квартира посредством купли-продажи обменивается на другую, также вторичную, trade-in вообще лишен смысла, так как подобные задачи успешно решаются посредством широко распространенной "альтернативной" технологии обмена".

Однако это не означает, что предложение взаимозачетных услуг на рынке отсутствует. Стремясь дополнительно привлечь покупателей, этот вид деятельности преимущественно практикуют компании, занимающиеся реализацией новостроек. С тем, что услуга trade-in в основном присутствует на первичке, согласен и директор департамента продаж и маркетинга компании "Домус финанс" Андрей Глебов. "Услугу trade-in на первичном рынке столицы в последнее время осуществляют все большее количество компаний, реализующих жилую недвижимость в новостройках", - говорит он. Как объяснил эксперт, существует две разновидности таких сделок. "Во-первых, это альтернативные сделки, когда клиент заключает с агентством договор на продажу своей квартиры и одновременно заключает договор на приобретение квартиры в новостройке. Квартиру в новостройке он получает только после того, как продана его вторичная недвижимость. Второй вариант - "взаимозачет" - предполагает, что старую квартиру компания принимает в зачет как обеспечение части стоимости нового жилья", - говорит Андрей Глебов.

У обеих схем есть как преимущества, так и недостатки относительно друг друга. Альтернативный вариант чреват тем, что предлагаемая клиентом вторичка "зависнет" и сделка затянется на долгое время. Схема взаимозачета отличается быстротой, но стоимость старой квартиры клиента, как правило, оценивается ниже рыночного уровня. "О востребованности услуги говорит то, что на сегодняшний день свыше четверти сделок на первичном рынке недвижимости проходят по схеме trade-in, - уточняет Андрей Глебов. - И это не удивительно, ведь большинство покупателей не настолько финансово состоятельны, чтобы приобрести новое жилье, не расставаясь с прежним".

Подводные камни

Да, технология этих сделок непроста. Причем настолько, что на рынке есть услуги "лже-trade-in", говорят специалисты. "В рамках настоящего trade-in компания, реализующая новое жилье, выкупает имеющуюся у клиента квартиру за свои деньги, учитывает эти средства в оплате цены новостройки, а после того, как покупатель новой квартиры приобретает ее и переезжает в нее, продает старую квартиру, окупая свои затраты. Насколько мне известно, в настоящее время данная технология почти не применяется, так как в условиях нынешнего рынка полностью исключить ценовой откат невозможно, и инвестиционные риски слишком велики. Если же закладывать эти риски в выкупную цену квартир, ее размер будет отстоять от текущих рыночных значений не менее чем на 20-25%, что делает подобные операции крайне невыгодными для потребителей", - объясняет Олег Самойлов.

Эти сложности привели к тому, что большинство операций, продвигаемых в настоящее время как взаимозачетные, к реальному trade-in теперь имеют весьма отдаленное отношение. "Ведь владельцу вторичного жилья, желающему обменять его на квартиру в доме-новостройке, попросту оказывается обычная риелторская услуга по продаже, которую может оказать любое агентство недвижимости, действующее на вторичном рынке. Таким образом, единственным преимуществом, которое должно предоставляться при этом потребителю тем агентством недвижимости, которое занимается продажей старой квартиры и одновременно обеспечивает ее собственнику приобретение нового жилья, должно стать гарантированное резервирование квартиры-новостройки до момента продажи старого жилья. Если же не обеспечивается и эта возможность - а на практике такие случаи бывают, - смысла пользоваться услугой "лже-trade-in" я не вижу", - продолжает эксперт.

Олег Самойлов обращает внимание еще на одну опасность, которая подстерегает покупателей при выборе услуги "лже-trade-in". "Как правило, квартира в новостройке резервируется не бессрочно, а на определенное время. И в случае, если срок резервирования подходит к завершению, а старое жилье к этому моменту все еще не продано, риелторы могут оказывать на потребителя давление с целью принудить его к снижению цены. К чему это может привести, полагаю, совершенно ясно: потребитель в итоге может понести заметные финансовые потери". Возможен и другой вариант - считая, что клиент "никуда не денется", риелторы изначально занижают цену старой квартиры, предлагая ее выкупить. И порой такое занижение равняется 500 000-1 000 000 рублей.

Так или иначе, участнику схемы trade-in нужно быть готовым к тому, что он потеряет в деньгах. "Если говорить о схеме "взаимозачета", я советую использовать trade-in в том случае, если у покупателя решен вопрос с проживанием: приобретая квартиру в новостройке по данной схеме, он с большой вероятностью должен будет ждать окончания строительства нового дома. Кроме того, следует быть готовым к уценке прежней квартиры: компания принимает на себя риски, связанные с падением цен на недвижимость или сложностями с последующей продажей именно этого объекта. И эти риски, естественно, сказываются на цене, которую компания предлагает для взаимозачета", - говорит Андрей Глебов. В случае с альтернативной сделкой цена продаваемой квартиры остается в пределах рынка, однако невозможно предсказать заранее, сколько времени займет сделка. "Что касается "плюсов", то однозначным положительным моментом в обеих схемах является то, что стоимость квартиры в новостройке бронируется за клиентом с фиксированной ценой", - уточняет он.

То, что риелтор прописал

Так кому же выгодно использовать схему trade-in? "Прежде всего trade-in выгодно использовать тем покупателям, которые желают совершить сделку в максимально сжатые сроки. Этот способ также удобен, если клиент агентства заинтересован в покупке именно того объекта, который выставлен на продажу по программе "зачетного лизинга". Во всех остальных случаях предпочтительной является альтернативная сделка", - говорит Василий Митько. "На мой взгляд, единственная причина, которая может являться основанием использования схемы trade-in или "лже-trade-in", это наличие реального риска упустить привлекательную квартиру-новостройку. - говорит Олег Самойлов. - Если такого риска нет, я бы рекомендовал тем, кто заинтересован в обмене существующего жилья на новое, повнимательнее приглядеться к схеме, в рамках которой новое жилье приобретается с использованием ипотечного кредита, который в дальнейшем погашается за счет денег, вырученных от продажи старой квартиры. Конечно, в настоящее время эта схема успешно работает не всегда. Однако в связи с продолжающимся процессом улучшения ипотечных продуктов и расширением кредитования покупок нового жилья, осуществляемого в настоящее время ипотечными банками, на мой взгляд, будущее - именно за этой технологической схемой".

Учитывая ограничения, которые возникают при использовании схемы trade-in, количество сделок с ее использованием вряд ли значительно возрастет, говорят специалисты. "Несмотря на то что на 2011 год анонсировано достаточное количество новых проектов жилищного строительства, спрос на новостройки в Москве значительно превышает предложение. Наиболее ликвидные квартиры быстро находят своих покупателей, поэтому у продавцов нет необходимости использовать "зачетные" схемы для реализации своих объектов", - подытоживает Василий Митько.